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楼主: LIANGXIN

听任志强说买房还是卖房

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发表于 2010-8-16 09:55:22 | 显示全部楼层

多部委联合打击开发商囤地囤房

www.eastmoney.com2010年08月16日 07:40叶开 韩婷婷 

  住建部向银行系统提供“好的”和“差的”开发商名单

  诸多迹象显示,楼市调控正在强化对房地产企业的监管,囤地、囤房开发商将受到多部委的联合“围剿”。

下一个热点板块已被曝光! 这些股很可能快速翻番!
大涨大跌的背后有何玄机? 千亿资金进场疯抢股名单

  继国土资源部(下称“国土部”)将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后,监管部门近期也向住房和城乡建设部(下称“住建部”)表达了类似意见,希望后者能提供两类开发商的名单以便监管,一类是市场交易秩序“好的”开发商,一类是受过处罚的“差的”开发企业。

  据悉,住建部已经将前者交付该监管部门,而后者尚未出炉。对此消息,住建部办公厅一位人士接受《第一财经日报》记者问询时未予正面回应。

  部委“联合作战”

  监管部门有关负责人在日前的一次会议上称,住建部已给了好的开发商名单,并已发给了商业银行,对开发商进行名单式管理。该部门正争取向住建部要差的开发商(处罚过)名单,贷款更谨慎。

  事实上,住建部在今年4月就已经下发通知,要求各地给房地产企业建立信用档案,要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系,以此作为考核企业资质的依据。

  此外,住建部要求各地对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治,准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况,并将清理情况向社会公开;对尚未开盘的商品住房项目,要责成房地产开发企业限期公开销售。

  按照日程,这项清理结果应该在今年6月底前报给住建部。

  在今年4月国务院下发的新“国十条”中,也曾要求加大房地产市场交易秩序监管力度,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

  在历次房地产调控中,住建部和地方政府也多次强调严查“捂盘惜售、囤积房源”等行为,但效果不甚理想,查处力度往往达不到民众预期。

  此次部委之间的“联合作战”,或将有助于改变这一现状。

  早在今年2月末,央行和银监会便联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产业市场平稳健康发展的通知》,其中要求,对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业,金融机构不得发放新增贷款,已有贷款要迅速采取保全措施。

  有消息人士对记者透露,新一轮房地产调控中,相关各部委之间的协调沟通机制备受重视,包括对囤地房地产企业、二套房以及多套房的认定等都需要多部委之间的密切配合。此次“囤房名单”也属于上述协调沟通机制的产物,将有利于银行方面更清楚各房地产企业的风险状况,制定信贷政策,保证此次房地产调控的效果。

  “不过,所谓囤房的标准还要住建部给出认定标准。”上述人士称。

  调控已获成功?

  尽管有关部门仍在加大监管力度,但自楼市进入相持阶段以来,有关楼市调控可能放松的传闻一直流传于业界,也引发了民众对于房价可能报复性反弹的担忧。

  上周五,国务院副总理李克强在北京考察时强调,当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,切实增加住房有效供给,巩固调控的初步成果。

  此番表态,说明决策层近期仍将坚持调控的大方向。不过,这也意味着,当前决策层认为楼市调控已经取得了一定成果。

  国家统计局新近数据显示,今年7月份,全国70个大中城市房价同比上涨10.3%,涨幅比6月份缩小1.1个百分点;而当月全国商品房销售面积6466万平方米,同比下降15.4%。

  中国房地产业协会副会长朱中一近日在“2010博鳌房地产论坛”上便表示,此番楼市调控对遏制投机性的炒作态度坚决、措施有力。投机购房行为基本得到遏制。一些城市房价过快上涨的势头得到了初步的遏制。

  朱中一表示,估计中央调控楼市的政策今后几个月不会松动,“但鉴于市场不确定因素比较多,我们多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场的预期。”

  这便是近日引发各界较大争议的“中房协上书”事件。

  不过,虽然房价环比停涨,但成交量依然萎缩,说明房价并未达到消费者的预期水平。

  国家统计局中国经济景气监测中心12日发布报告显示,二季度我国城市消费者预期房价下降的比重明显增加,其中一线城市(北京、上海、广州等)消费者预期房价上涨的比重为36%,比一季度减少24个百分点;预期房价下降的比重为41%,比一季度增加18个百分点。

  因此,也有人士呼吁房企顺应形势,加大降价促销力度。

  “我们最担心继续出一堆东西,那一堆东西中有一些准备使用的核武器。你要从了,他就不把核武器拿出来了。”华远集团总裁任志强在上述论坛上告诫同行,此番政府的调控决心很大。

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  银监会与住建部或将共享“囤房名单”

  记者从消息人士处了解到,继国土部向银监会提供“闲置土地”开发商名单之后,银监会也在协调住建部为其提供一份“囤房”的开发商名单。

  据介绍,在本轮房地产调控过程中,相关各部委间的协调沟通机制倍受重视。由于房地产行业涉及多个监管部门,因此对于囤房、囤地的房地产企业、二套房以及多套房的认定标准等,都需要多部委之间的密切配合。此次“囤房名单”也属于上述协调沟通机制的产物。

  业内人士分析认为,如果住建部能够向银行提供这样一份名单,能够有利于银行更加了解各个房地产企业的风险状况,从而制定相应的信贷政策,保证房地产调控顺利实施。

  据了解,“囤房”名单是一份以“市场交易秩序”为标准的名单,具体包括过往曾因囤积房源、违规销售等遭到处罚的开发企业名录。但由于认定违规的工作较为复杂,因此住建部目前还没有将名单转交给银监会。

  此前,对于“国十条”中规定的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区”的名单,有银行也表示需要有关部门尽快予以明确,使得房贷政策执行更到位。(上海证券报)
发表于 2010-8-16 09:59:37 | 显示全部楼层
www.eastmoney.com2010年08月16日 08:05人民日报 

  坚持楼市调控不动摇(经济茶座)

  一些所谓的退房潮、违约潮、离婚潮等夸大其词的炒作,包括此次炒作成交量“暴涨”,目的只有一个——干扰调控,误导预期,获取暴利

 
  近日,有报道称,相比6月份,7月份北京、上海等地楼市成交量“暴涨”,房地产市场又进入“上升拐点”,“史上最严厉”的楼市调控成了“百日维新”。

  事实果真如此吗?仔细查看相关资料,发现这是一个刻意隐瞒真实情况的“暴涨”。以北京为例,北京市房地产交易管理网公布的商品房成交量数据显示,7月北京期房住宅成交总量为4950套,环比6月上涨16.7%。与6月份相比成交量增加不假,但6月份成交量的基数特别低,并且7月份的成交量与调控前3月份的成交量相比仍相差很多。进一步对比数据发现,虽然成交量有所上升,但均价低于15000元/平方米的低价盘是成交量的主要来源,这其中,部分远郊区项目低价热销的楼盘又是主要贡献者。另一方面,成交价格下调明显开始加速,7月份北京商品房成交均价为21140元/平方米,环比6月下调了5.2%。很明显,对于一个月的成交量上扬,不宜过度夸大,据此来判断“拐点”来临更是没有任何依据。

  其他城市成交量的“暴涨”,原因也大致如此。那么,究竟是谁在刻意遗漏重要信息,制造恐慌,牵强附会地得出房价将“再次高烧”的结论,企图推动更多人恐慌性购房?这其中传递的信息让人不得不提高警惕。

  谁最乐意听到这些“暴涨”的消息?一旦成交量回升,开发商就可以借机涨价推盘、投机客就可以借机抛盘出货。事实上,此次调控以来,一些所谓的退房潮、违约潮、离婚潮等夸大其词的炒作,包括此次炒作成交量“暴涨”,目的只有一个——干扰调控,误导预期,获取暴利。

  国家统计局发布的数据表明,6月份70个大中城市房价环比下降0.1%,这是近15个月来房价首次下降,7月份房价环比则与6月持平。从整体看,目前房价基本处于盘整回落态势,但仍处于不合理的高位;从地区看,“少数重点城市”的房价仍在高位徘徊,部分二三线城市仍在上涨,远远脱离了居民收入水平。可以说,政策的预期效果还远未达到。房价一旦出现反弹,则未来市场的泡沫化程度无疑会进一步加剧。

  同时,我们也看到,各地各部门认真落实新“国十条”,对遏制房价过快上涨正发挥着积极的作用。一旦某城市出台了诸如限制三套房购买等政策,本地楼市交易量会立即减少,这说明过度投机的需求正在被挤出市场。来自国土部的数据表明,今年上半年,全国31个省(区、市)土地供应总量为17.9万公顷,同比增加65.1%。其中房地产开发用地接近成倍增长,占总量的37.4%,各地保障房建设也在积极推进中。

  对相关部门和地方政府来说,当前应坚持房地产市场宏观调控政策不动摇,坚持加大政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇,多渠道解决广大群众最为关心的住房问题。
发表于 2010-8-16 13:16:07 | 显示全部楼层

任志强:中国房地产不是暴利行业

www.eastmoney.com2010年08月16日 02:23北京商报 

  针对中国公众长期以来对房地产暴利的认知,华远地产董事长任志强上周在面对媒体时再次语出惊人。当记者问及,其是否认为中国房地产此时此刻已经不是暴利行业了,任志强给出了“曾经也不是”的回答。“应该说有一些项目是暴利,比如说早期获得的土地长期没有开发,没有连续作业,而是捞一把就走的。”

  至于为什么老百姓总把矛头指向地产商,任志强表示,这很容易说明白,其实政府拿了最大的这一部分利润。不过他不忘强调说:“我不认为政府拿最大利润是错,只要没糟蹋了,用在了道路市政、公交、学校、医院各种福利上,还原老百姓就行了。”

 
  商报点评:或许可以这样理解任总的意思:就算有暴利,也没落到开发商手里
发表于 2010-8-16 13:19:30 | 显示全部楼层

叶檀:房贷压力测试纯属政策恐吓

www.eastmoney.com2010年08月16日 01:46叶檀每日经济新闻 

  银行业对房价下跌的压力测试,是以其昏昏,使人昭昭。很多人将压力测试当成了房地产政策的风向标,对具体的标准不甚了了。

  一则报道称,银监会要求在一些前期房价过度上涨的城市,银行进行第二次压力测试,将房价下跌50%~60%的最恶劣情况放在压力测试当中。这则消息未知真假,由于与收紧三套房贷的消息同时出炉,一些分析人士顺理成章得出房地产调控不会放松的结论。

 
  笔者赞同房地产调控不会放松,但认为房地产政策遭遇强大的抵抗,边际效应正在递减,如果没有更加有针对性的政策出台,所谓房地产调控会成为一场心照不宣的游戏。房地产压力测试是游戏的组成部分。

  公众并不清楚测试的标准,只知道测试的乐观结果。

  今年5月,银监会要求商业银行开展房地产贷款压力测试,分析不同压力情景下,房地产贷款所受到的冲击。测试分为轻、中、重三种不同压力情景,分别指全国房地产价格平均下跌10%、利率上调27个基点;房价下跌20%、利率上调54个基点;房价下跌30%、利率上调108个基点的情况。

  测试的结果让人心安,即使在最重的假设压力下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2%,税前利润下降20%。交行、工行、建行、招行、民生可容忍的下跌极限分别为30%、35%、37%、40%,46家农村商业银行房地产不良贷款率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。而上海银监局最新披露的数据显示,沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准,对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看,压力情景下对银行业经营整体影响较小,即使房价下跌30%,银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外,在轻度、中度和重度压力情景下,个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平,分别升至0.58%、0.74%和1.58%。

  房贷压力测试并未全面反映银行直至金融领域的风险,公众无法真正心安。

  我国的房贷压力测试标准模糊。据报道,商业银行压力测试采用“专家判断”法,基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流,财务成本变动时,第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。

  对个人住房贷款的测试,商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值,由分行按照当地的楼市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算,由银行根据经验值确定安全警戒线。这其中就存在模糊之处,楼市变动难以把握,借款人的行为特征更是难以琢磨。以笔者亲身经历为例,贷款行与开发商联手,只要你有工资证明,根本不管收入真假,就大笔发放贷款。这是争夺房贷的常见现象。

  银行依靠的经验值并不靠谱。房价不管下跌多少,只要超过重置成本,贷款者就会觉得不划算,把房产交给银行了事,类似于美国的止赎、中国的止贷现象就将大量发生。我国香港地区房价大跌,坏账率并未相应上升,可见国人对信用与房产一样珍视。这是虚幻的想象,在信用卡恶意透支、网络金融诈骗越来越普遍的情况下,依靠我国香港地区与日本的经验值是危险的。我们还没有完整的房地产周期,以2008年的经验同样无法应对房地产进入下降通道后的情况。

  银行更没有考虑到房地产价格大幅下降,导致宏观经济风险与银行自身资产缩水。对房地产开发贷款,监管机构要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌,抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。抵押物按什么价格变现?失去流动性的抵押物一钱不值,美国底特律有不少数美元一栋的房子没人问津。到时候,银行会发现手中握有大量缺乏流动性的房地产,无处兑现。更大的风险是,缺乏抵押物,缺乏资产流动性,中国就会像金融危机时期的美国一样,处于信用冻结状态。

  目前的房贷压力测试标准有漏洞可钻,对资产变现过于乐观,房贷与宏观经济、与整体信用市场割裂。在这方面美国人早就有了教训,所以才有对表外资产的监管,对衍生品市场的警惕,以及对于资产变现能力的要求。

  房贷压力测试有必要,但压力测试成为提升信心的手段如欧洲的银行压力测试,或者成为恐吓的手段,如中国的房贷压力测试,多测几遍之后,监管层就会成为喊“狼来了”的孩子,没有人会当真。
发表于 2010-8-17 09:45:23 | 显示全部楼层

国家发改委表态:各地应继续稳定房价

www.eastmoney.com2010年08月17日 06:47刘秀浩东方早报 

  房地产调控第一次面临着“失效”的尴尬。政策执行4个月后,房地产上市公司一份接一份“闪亮”的业绩报表,却开始引发一场是否应当出台更严厉新政的讨论。

  房地产调控第一次面临着“失效”的尴尬。

 大涨大跌的背后有何玄机? 千亿资金进场疯抢股名单 

  4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称:新“国十条”)下发时,很多人预期,这套结合土地、信贷、税收、保障房为一体的地产调控组合拳将是“史上最严厉”的楼市调控政策。

  而政策执行4个月后,房地产上市公司一份接一份“闪亮”的业绩报表,却开始引发一场是否应当出台更严厉新政的讨论。

  国家发改委昨天发布的36个大中城市房价数据显示,楼市经过4个月调控后继续上涨。为此,国家发改委提醒:“各地应继续做好稳定房价工作。”

  实际上,诸多迹象显示,楼市调控正在转向强化房地产企业监管,从上周开始,来自多个渠道的消息表明,多个部委接连“强硬”表态,将联合“围剿”囤地、囤房开发商。

  据最新报道,继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后,监管部门近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见,希望后者能提供两类开发商的名单以便监管,一类是市场交易秩序“好的”开发商,一类是受过处罚的“差的”开发企业。据称,住建部已经将前者交付该监管部门,而后者尚未出炉。

  种种迹象表明,房地产市场的新一轮调控呼之欲出。

  开发商的“定心丸”

  地产四大巨头“招保万金”日前公布的中报显示,尽管遭遇了史上最严厉的政策调控,四大巨头上半年业绩依旧靓丽。

  金地集团(600383)以327.02%的净利润同比(与去年同期相比)增幅成为四巨头中增长最快的公司,招商地产(000024)、保利地产(600048)、万科(000002)的业绩同比(比上年同期)增速分别为115.71%、16.56%、11.41%。

  上半年的业绩已经给开发商服下一颗定心丸。万科在中报里表示,由于7月又实现销售金额84.4亿元,同比增长64.9%。至此,今年以来万科已累计实现销售金额452.1亿元。今年后5个月,万科只要月均销售额达到40亿元,全年销售业绩就将稳超2009年。

  开发商似乎并不着急,在很多时间里,我们看到的形式主义的促销。

  “我们开盘的销售策略很简单,拉高定价,然后再进行打折。”一名上海本土地产商很轻松地说明了自己的方案:他们给刚刚开盘的新盘进行了20%的优惠,而从实际的成交价来看,这一价格比去年推出的上一批房源价格上浮了接近1000元/平方米。开盘的结果是,数百人排队,楼盘开盘当场售罄。

  这种销售模式如同百货商场促销形式。

  半年报中宣布降价15%的万科7月份业绩显示,这家地产公司销售均价同比和环比(较上月)均呈现上涨势头,分别为27%和9%。

  “看起来,需求还是在的。”旗下楼盘将在今年10月份开盘的某地产商松了一口气。顶着高端住宅的旗号,这家地产商在上海郊区的低密度住宅预计售价将达到4万元/平方米以上。在刚刚过去的上周末,邻近该地产商楼盘的一家港资开发商开出的所有房源一售而空。

  房价重新上涨

  来自中介的报告称,即使是情况最坏的地区,市场也开始显露出复苏的迹象。

  国家统计局数据显示,上海1-7月商品房销售面积同比下跌幅度达到42.1%,跌幅全国第一。

  而进入8月份以后,房地产中介报告称,这种局面开始扭转。在苦等4个月还没有迎来房价实质性下跌的情况下,有购房者等不及开始出手。

  佑威及楼市专评网联合提供的最新一期楼市成交数据显示,上周(8月9日-8月15日)上海市商品住宅成交面积为17.2万平方米,比前周上涨26%,这一成交数据已与新“国十条”刚出台时相当。

  更重要的是,过去的几个月里,还没经历下跌就已经反弹。

  国家发改委昨天发布的数据显示,据对36个大中城市监测,7月份,新建商品房价格略涨,存量房价格微落。新建商品房集中成交价为8680元/平方米(下同),环比(比上月)上涨1.61%;最低和最高成交价分别为6825元/平方米和13158元/平方米,分别比上月上涨12.91%和下降1.04%;存量房集中成交价为6398元/平方米,环比下降0.13%。

  机构报告也开始声称,他们对于房地产市场的预期已经发生转变。

  国泰君安8月16日发布研报指出,目前中国房价整体尚未下跌,而明显改善的销量上升导致开发商和二手房东越来越惜价。报告同时称,因业绩确定性高,且9-11月销售能连续放量,建议增持并重点推荐万科A、招商地产、首开股份(600376)等公司股票。

  二次调控?

  目前遇到的情况前所未见。

  从历史经验来看,在过去经历的数次房地产调控中,尽管每一次调控都在放松后迎来价格重新上涨,但在调控期间,房价还是取得了预期的调控成效。而在2008年,甚至由于房价下跌过猛影响实体经济增速,甚至还迎来了一波救市的大潮。

  国家发改委昨天表示,从7月份的房价变化看,一线城市房地产市场量跌价滞,房价走势趋稳,对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二三线城市新建商品房价格有所上涨,多数城市平稳,部分城市涨幅较大,各地应继续做好稳定房价工作。

  在国家发改委表态之前,几大部委都已经表达了进一步加强地产调控的决心。据报道,国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付中国银监会,银行方面将对此类开发商继续收紧贷款。

  另有报道称,监管部门有关负责人在日前的一次会议上称,住建部已给了市场交易秩序“好的”开发商名单,并已发给了商业银行,对开发商进行名单式管理。该部门正争取向住建部要差的开发商(处罚过)名单,贷款更谨慎。

  实际上,中国房地产协会副会长朱中一最近的一则表态透露了更加鲜明的信息。

  朱中一在博鳌房地产论坛上表示,中房协7月份已经向国务院有关部门建议,目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场的预期。该表态一出,随即引来多方炮轰。如果仔细分析可以发现,朱中一的表态背后所释放出的信息非常明显:国务院正在酝酿出台新的楼市紧缩性政策。

  8月13日,国务院副总理李克强在北京考察时强调,当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,切实增加住房有效供给,巩固调控的初步成果。
发表于 2010-8-17 09:50:30 | 显示全部楼层

任志强:“我都从了 你们也从了吧”

www.eastmoney.com2010年08月17日 05:01杨羚强 张初亮每日经济新闻 

  最新数据显示,上海、杭州两地出现多个楼盘大幅度降价促销

  “我都‘从了’,你们也‘从了’吧。”华远总裁任志强8月12日在《每日经济新闻》联合观点新媒体举办的博鳌房地产论坛上调侃了一句。

   昨日(8月16日),中房信集团提供给《每日经济新闻》记者最新的一组数据显示,上海目前已有十余个楼盘以周边房价七五折乃至更低的价格销售,同时在杭州也有楼盘大幅度降价促销。

  目前,从20多家房地产公司公布的半年财报可见,各家公司目前的现金情况完全可应付公司的短期债务,甚至将销售目标下调至原来的八成后,依然“不差钱”。既不缺钱,开发商为何还要降价促销?一家开发商公共事务关系部负责人表示,“这是为了业绩”。另一种解释是开发商只有降价销售,才可能不出台更严厉的调控措施。

  上海多家开发商“大手笔”降价

  7月底开始“收阳”的上海楼市,出现了新一波的降价促销,其中一些开发商还施展了“大手笔”,多个项目直降4000元/平方米~7000元/平方米。

  中房信集团最新的统计数据显示,成交面积排名前5的楼盘都出现了价格“大跳水”。排名第一的中环1号以17645元/平方米的价格成交了236套房源,而该楼盘在7月成交的39套房源均价为19835元/平方米,6月成交的34套房源均价高达23160元/平方米。两个月之内高达23.8%的跌幅或是该楼盘热销的主要原因。

  新浦江城三期是全新上市的房源,上周以18687元/平方米的价格成交了144套房源,排名第二,房源包括联排别墅、复式房和普通公寓。《每日经济新闻》记者发现,该案3月21日推的二期普通公寓价格高达1.8万元/平方米~2万元/平方米。此外,在目前市场上,该盘一期二手房普通公寓的交易价格也在1.8万元/平方米~2万元/平方米之间。相比之下,新一批楼盘的价格降幅在3000元/平方米左右,跌幅接近中环1号。

  此外,中环1号开发商旗下的公司几乎全线降价销售。锦绣华城新一批报价为3.5万/平方米~3.8万/平方米的房源中有两栋打8折出售,目前已成交的63套房源均价为26993元/平方米。之前报价24000元/平方米的大华蓝郡,最终以20223元/的价格对外出售了两栋房源共83套。

  对此,中房信集团分析师薛建雄表示,目前,上海地区以8折甚至更低价格促销楼盘多达十多个,并且有继续扩大之势。

  杭州打响“存就抵”促销战

  此外在杭州,开发商发起“存就抵”的降价大战。7月18日开盘的保利东湾,截至昨日已几乎售罄,281套房源仅剩两套可售。杭州透明售房网统计显示,279套成交房源平均售价为12432元/平方米,该房价相比该楼盘6月14日的成交均价18544元/平方米已下降近20%。购房者几乎都是冲着公司“存5万抵25万”的超大优惠去的。

  8月8日,位于杭州之江的高尔夫景观公寓,新帝朗郡推出10套特惠房源,也进行“存5万抵30万”的优惠,相较之前在售均价18000元/平方米,实际折扣接近92折。

  “存多少抵多少”之风,甚至吹到了价格坚挺、新政调控以来一直表态不降价的绿城房产。据了解,绿城玉园也推出了“除玉园开盘当天的系列优惠外,办理玉园卡的意向客户还可额外享受存10万抵20万”的优惠。

  7月23日复地·连城国际曾推出“存1万抵10万”的优惠活动,最近该楼盘将全装修的计划作了调整,直接将均价降到了9000元/平方米,起价仅为7988元/平方米。虽然该批房源存在诸如一梯多户等明显的缺点,但相比其此前1.5万元/平方米的价格,还是便宜了不少。

  据记者不完全统计,半个月之内,杭州九堡、滨江、下沙、华丰、临平等各个热门板块的楼盘均打起了“存就抵”的促销战,而且跟进速度越来越密集。对此,中房指数研究院杭州研究总监曹旭东表示:“杭州一些楼盘开始由暗降转为明降。”

  开发商都“从了”?

  事实上,目前开发商的财务压力并不大。7月底8月初,万科、保利、中海、招商、金地等多家房公司公布了上半年年报。从公司的上半年年报来看,许多公司至少在今年9月份前并没有太大的财务压力。

  例如,上半年业绩仅完成全年目标1/4的金地,账面现金达到94亿元,扣除无需偿还的流动负债141亿元,资金缺口仅为47亿元。按照上年的平均每月销售10亿元的销售进度,4个半月的销售额就能让公司解决财务方面的压力。

  一家全国性的开发商公共事务部总监向《每日经济新闻》记者表示,目前开发商最缺的是业绩。第三季度尤其关键,不出意外大公司会在三季度拉开距离。

  除业绩的考虑外,中原集团高级研究经理刘渊还认为,开发商在没有财务压力的情况下,大幅度降价最主要的原因是由于调控政策。

  “政府有时候希望做事,你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西,那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’,你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来,你要从了,就不用把‘核武器’拿出来了。”8月12日华远总裁任志强在博鳌房地产论坛上表示。当日,素来力挺房价的任志强,向台下数百开发商发出呼吁:“我都‘从了’,你们也‘从了’吧。”

  刘渊表示,不少“嗅觉灵敏”的开发商听出了任志强的话外音。在任志强“从了”以后,也纷纷“从了”,赶紧降价。
发表于 2010-8-17 19:14:40 | 显示全部楼层

任志强:中国出现穷人区和富人区很正常

www.eastmoney.com2010年08月17日 09:16中国经济周刊 

  法国的“城市更新计划”



  在法国的一些大城市中,“富人区”与“廉租区”泾渭分明,各大城市纷纷出现贫富对立的局面,由此引发的社会冲突时有发生。为缓解这一现象,近年来,法国开始推行“城市更新计划”,规定每个社区必须提供20%的社会福利住房,并规定将廉租房建在普通住宅区。同时,法国政府还推行“十万元住宅”计划,大量推出售价10万欧元的较低价格商品房,以满足中低收入者需要。

   美国的“新城市主义”

  上世纪七十年代,美国开始出现一种城市规划思潮,即新城市主义,提倡不同收入阶层的人应该混合居住,美国一些地方政府改变了以往集中建设公共住房的传统做法,转而以混合居住作为其根本的发展策略,将面向中低收入群体的公共住宅和商品住宅结合起来开发,允许一定收入范围内的高、中、低收入居民在一定的地域内混合居住。

  英国的“配建”政策

  英国上个世纪70年代集中建设的许多社会保障性住房已成了穷人的集中地,由此引发的高失业率、高犯罪率、医疗教育服务欠缺等问题至今还没有得到有效破解。2007年,英国出台政策要求,在批准建房土地时,要求每一个住宅小区必须包括一定比例的、总价在6万英镑以下的低成本、小户型住房。

  你赞成贫富混居么?

  正方

  代表:潘石屹

  “贫富的悬殊并不是房地产发展商盖房子造成的,也不是因为他们要划分穷人区和富人区造成的,但是,如果在建房的过程中一定要把穷人区和富人区分开,就会增加这种不和谐。”

  声音:

  贫富混居是历史经验

  从西方社会的城市建设和人居经验看,听任贫富分居的社会现象不断固化,会带来大量的社会矛盾和问题。西方国家对这一痼疾的反思早就开始,且已经有所行动。贫富混居的理念,并不是空穴来风和凌空高蹈,而是有着历史经验和政治自觉的。

  贫富搭配有利社会和谐

  推行“贫富混居”的做法值得赞赏。首先,贫富搭配可以不让保障性住房“边缘化”,使住保障房的居民也能享受到高质量的公共服务设施;其次,在运行中也不会因为出现小区集体缴不起水、电、气、取暖费,而出现断停水、电、气等现象,有助于小区管理,最后,贫富混居,不易让某一层次的人全部集聚在一起,更有利于社会和谐稳定。

  不管愿不愿意,大家总要一起

  “贫富混居”并不是强迫富人和穷人非要住在一起,而是作为全体中国人的政府和公共政策制定方,政府必须告诉不管是富裕还是贫穷的中国人,土地和住房是所有中国人的基本生存空间和生产生活资料,是公共资源,不管你愿意不愿意,大家总要生活在一起。

  反方

  代表:任志强

  “过去中国都是‘穷人区’,现在出现‘穷人区’和‘富人区’是很正常的,就像让一部分人先富起来一样,也要让一部分人先住进‘富人区’,以后才能都变成‘富人区’。”

  声音:

  房子是贫富差距的产物而不是原因

  不管是富人区还是贫民窟,都是自然形成的,政府的行政指令在其中究竟能起到多大作用是很可疑的。房子是贫富差距的产物而不是原因。对于政府来说,解决贫富差距的问题,首先是建立一个公平的行政环境,其次是要始终站在穷人的一方进行资源分配,最后才是在产品分配上做到公平和正义。

  “贫富混居”是个乌托邦

  如果无视市场经济条件下人群之间的分野,硬要搞乌托邦的“贫富混居”,只会让混居者苦不堪言,最后局面只会是:要么想办法搬离混居区,摆脱尴尬;要么彼此自划界限,老死不相往来。

  政府立意好,百姓难领情

  贫富杂居,富帮带穷,政府部门的立意很好,但其中的逻辑未必能够经得起考验。在理论上,通过混居,富者可以树立榜样作用,施予积极影响,让贫困者奋力追赶。然而,在彼此陌生的城市社区里,这种积极影响会自然而然发生作用么?很可能政府部门有心,但富人不见得有意,穷人也未必领情。
发表于 2010-8-17 19:16:07 | 显示全部楼层

任志强:中国出现穷人区和富人区很正常

www.eastmoney.com2010年08月17日 09:16中国经济周刊 

 
 住建部权威人士:贫富混居是个伪命题




  对于“贫富混居”,赞成者甚众,反对者颇多。作为国家保障房建设主管部门,究竟如何看待这种现象,政策制定的出发点究竟是什么?为此,《中国经济周刊》独家采访了住建部权威人士。

  “在商品房小区内配建一定数量的保障房,目的是为了推进社会各阶层融合。”该人士称,“配建保障房,国家政策早有规定,而且已在全国普遍推行。”

  配建是为各阶层融合

  “配建保障房,在国家关于保障性住房建设的多个文件都有表述。”住建部该权威人士称。

  早在2007年,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》(国发[2007]24号)规定:新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,也可以考虑相对集中建设。”

  2009年6月,由住房城乡建设部、国家发展改革委和财政部三部委共同推出的“2009-2011年廉租住房保障规划”中,也明确规定:“新建廉租住房采用统一集中建设和在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建两种方式,以配建方式为主。”

  当时为什么要推出配建保障房的政策?该住建部人士称,第一,可以让不同收入家庭享受同等的公共服务,因为过去大规模集中建设的保障房,大都建在城市边缘地带;第二,混合居住可以给低收入家庭提供更多的就业机会,可以分享其他阶层的经验,特别是下一代在教育和个人发展上有更多更好的选择;第三,不同收入阶层的群体居住在同一个小区,可以增进相互间的理解、信任,可以增强社会主流对于弱势群体的关心与重视。

  “过去,美国、英国等都曾经大规模地集中建设公共住房,结果,穷人集居,产生了很多社会问题。为了解决这些问题,他们在公共住房建设中引入了社会学研究的成果,提倡并通过政府政策推进不同社会阶层的混合居住。”住建部权威人士说。

  “插花建设”早已有之

  商品房内配建保障房,究竟算不算“贫富混居”?中国人民大学社会与人口学院教授陆益龙表示:“如果说别墅区内建廉租房,那似乎可以勉强算得上是‘贫富混居’。但是,在商品房内建经适房和廉租房,基本上不算贫富混居。因为购买商品房和购买经适房,谁富谁穷?很难界定。二者并无贫富之别,何来贫富混居?”

  贫富混居还是分居不是一个新话题,自2006年后,讨论一致在断断续续,但最近似乎突然井喷。为什么?

  有业内人士指出,“原因在于城市政府的一些政策出台,某些媒体抑或误读为新规;抑或是制造新概念,来吸引眼球。”

  事实上,城市政府的保障房配建也早已有之。在今年两会期间,江西省赣州市委书记潘逸阳在接受本刊专访时,就介绍了他们早自2004年启动的“赣州安居工程”的一个做法,即“插花建设”。

  “在城市规划时,我们就规划了具体方位。在繁华地段也建有保障性住房,也就是‘插花建设’,否则就会形成‘贫民窟’,成为脏乱差的聚居地,为城市后续管理留下痼疾。而且,这些保障房的外围公共设施都与周边毫无二致,这样才能保障全体市民共荣共生,和谐发展。”潘逸阳说。
发表于 2010-8-17 20:14:09 | 显示全部楼层

袁钢明:日本地产教训值得中国借鉴

www.eastmoney.com2010年08月17日 08:07邢飞北京晨报 

  日本“经济奇迹”在上世纪80年代带来巨大的房地产泡沫,并在1991年迅速破裂,引起严重的财政危机并重创日本经济。此后,日本进入长期萧条期。日本房地产市场的发展经验与教训,也是近些年来中国学界聚焦研究的一大领域。

  袁钢明表示,中国目前的房地产情况与日本地产高涨时期很相似,中国应该避免重蹈日本房地产市场的覆辙。

  袁钢明介绍说,在经济起飞之后,日本大量资金流入房地产市场,当时日本社会流行房价只涨不跌的观点,许多做实业的企业家、家庭主妇都加入炒房大军,由此导致日本各地地价、房价暴涨。由于房地产业对经济拉动很强烈,日本调控部门对于房地产调控一直比较温和,由此导致泡沫越来越大。

  袁钢明表示,中国应该从日本房地产泡沫崩溃的事件中吸取教训,采取力度适中、逐步过渡的软着陆方式,将房地产泡沫消解过程平缓地分散到较长一段时期里,使房价慢慢回落到正常合理的水平。
发表于 2010-8-17 20:27:03 | 显示全部楼层

新华网发文称空置率缺失影响调控精确性

http://www.sina.com.cn  2010年08月17日17:46  新华网 

  新华网上海8月17日电(“新华视点”记者 叶锋 王蔚)空置房有多少,空置率有多高?近期,这个关键性的房地产市场指标,成了说不清、道不明的谜团。各方莫衷一是,统计部门称“要清楚计算出来很难”。

  “空置率”“多套房认定”“二手房价格”等楼市信息的统计、发布,屡屡引发争议,暴露出房地产一些信息工作中的“软肋”。显然,摸清楼市的基本“家底”,完善相关信息的统计、发布工作,为政策制定者和市场参与者提供更多科学依据已是不容回避的课题。

  谜一样的“空置率”?

  众所周知,空置率是反映楼市是否过度投机的一项重要指标。在楼市陷入僵持的当下,可信的空置率数据无疑将会为调控和判断市场提供决策依据。

  地处杭州市中心的“深蓝广场”、“枫华府第”等都是前两年竣工的知名高档楼盘,交通便利。但杭州城北供电局的一位电力班长说,电力工人每两个月抄一次电表,这些小区中有约20%的房屋用电量都是零,“应该是没人住”。

  海南省人大常委会环境资源工作委员会6月中下旬对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示,多数小区平时入住率不到20%,高峰时仅为40%—60%。

  在上海,一些地段的住宅楼群,阳台是毛坯,空调机位空着,到晚上则是一片黑漆漆……

  种种现象说明,一些城市的部分住房空置,是不争的事实。网友甚至“希望通过集体‘晒黑灯’,呼吁对空置房现象给予更多关注,共同探讨对空置房的解决之道”。

  华远地产董事长任志强说:“我很奇怪,为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计?为什么不是普遍的或分区的抽样调查,而是只在特定的某个楼盘进行调查?”

  专业部门的说法也让人难以捉摸。东部地区某城市的统计、房地等部门曾于近年做过住房闲置情况的抽样调查,相关负责人告诉记者“空置率在个位数”。然而同一地电力统计部门却透露,电表长时间为零的住宅超过30%。

  日前,国家统计局把原来公布的房地产“空置”面积改称为更加准确的“待售”面积。该部门新闻发言人表示,“空置面积”是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积,但“想要计算出准确的空置率很难”。

  一边是住房新增供应相对不足,一边是已供住房“供而未住”。住房空置率高低几何,似乎越来越是个谜。

  空置率缘何成为“一本糊涂账”?

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,空置率缺位,基本数据不全,则调控者心里没底;官方不说,任由机构乱说,则房地产市场真实的供求关系模糊不清,引发市场判断失准、预期混乱。

  然而,如此重要的住房空置率指标,缘何长期缺位?

  对此,国家统计局新闻发言人盛来运说,一方面是由于房屋空置是近几年出现的新问题,调查统计制度还没有来得及作出统计;更重要的是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来很难。他说:“假如你生活水平提高以后在海南买一套房子,平时在北京,周末到海南度假,那算不算空置?”

  “首先,是我们‘家底’不清,目前公布的只有新建住房数据,但二手房的存量布局数据不清;其次,空置房的统计标准没有统一解释;第三,我国地方差异大,空置情况时刻在变动,这都给相关部门的统计工作带来了困难。”顾云昌说。

  中国指数研究院副院长陈晟说,从我国国情看,住房空置问题不能简单地一概而论。据调查,当前住房空置大致有三种情况:一是“合理空置”,指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备;二是“转移支付性空置”,为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋,在一段时间内处于无人居住状况;三是“投资投机性空置”。

  “从某种程度上说,空置率是决定土地供应和开发量的一个重要因素。任由大量住房空置,再多的土地供应,再大的开发量也于事无补。”上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥认为,空置率需要有严格定义,在不同的口径下面,结论会完全不一样。他提出,空置房可确定为“在某一时点上,存量居住类住房在一定时期内(比如半年)可使用而未使用的住房”,有人使用的住房就不能归入空置房等。

  完善调控亟待摸清基本“家底”

  有关部门“很难统计”的说法显然难以消除公众的疑虑。记者了解到,上世纪九十年代中后期,相关部门就引入了“空置面积”的统计指标,2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法,建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。专家提出,统计即便是有相当难度,有关部门也应直面解决。

  实际上,“空置率”的缺失只是近年来楼市“基础性信息”软肋的表现之一。目前一些城市“多套房”的认定也有漏洞。如全国范围的住房信息系统尚未建立,不同城市的购房信息无法联网,炒房者就利用“二套房”“三套房”的认定标准不一而钻了空子。

  再如,二手房价格争议。近期某城市统计部门发布数据显示,6月份该市二手商品住宅的成交均价为13440元/平方米,而一些市场机构同时给出的数据则高达19000元/平方米上下,一些舆论甚至认为是“做低了房价”。该市统计部门表示,将对目前的二手房价格统计方式进行重新评估。

  空置率逐年走高,“一户多房”逐渐增多……房地产市场正经历着深刻的结构性变化,能否摸清不断变动的房地产市场的“家底”并保持相关信息的公开和权威,关系着房地产调控政策的制定和执行效应。基础性信息缺失或失真,调控政策的“精确性”就会受到影响。

  中央政府已关注到房地产信息基础工作的重要性。这一轮楼市的调控政策明确要求:“各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。”

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示,世界上有不少国家和地区都在统计住宅空置率,美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据,这说明这个指标在技术上是可以统计出来的。

  专家建议,结合此次全国人口普查等工作,有关职能部门应积极作为,加紧完善楼市信息的统计和披露制度,确保数据的真实性和说服力,为市场判断提供更加科学的依据,让调控更加有效。

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