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楼主: LIANGXIN

听任志强说买房还是卖房

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发表于 2010-8-5 09:39:22 | 显示全部楼层

任志强:房价为何越调越高

www.eastmoney.com2010年08月04日 23:43任志强中国企业家网 

  今年的房地产市场进入注册对产业常态调控的阶段。自2003年之后,每年政府都出台了动态的调控文件,不断的从地根、银根上对市场形成挤压,但就是没有住宅或市场长期规划与预期的立法。没有立法就没有对公权力的限制,政府就可以随时根据市场的变化而出台临时措施。

  2010年以来,共出台了国家与部委的政策调控文件17份,平均每个月3份多。并且是从国十一条的稳定发展变成了国十条的遏制价格。各种文件中:

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  国务院的文件3份【1月的国十一条、3月的政府工作报告、4月的国十条】;

  国土部门的4份;

  住建部联合其他部门的5份;

  税务部门的2份;

  银监部门的2份;

  证监部门的1份。

  各种文件涉及到政策的稳定到遏制、土地的供给、税收、信贷、上市融资、保障性、住房等多项变化,并引发了市场中的各种猜测,仅谣言的辟谣就多达7次之多(加上各种其他因素,谣言与辟谣超过了20次)。政策文件的多发多变无奈的让企业与市场中的消费者不得不在无数次的政策的变动中调整自己的战略与策略。

  而地方政府的文件在国家文件的变化之后不断修正,根据地区性差异而千奇百怪、有紧有松。进北京就出台了5—6份新规,也导致市场大起大落,不但住宅一手市场发生了变化,也引发了租赁市场的变化。

  中国人在计划经济的培育中形成的劣根正在于对政府的依赖性。政府也早已习惯但当父母官的角色,历来认为只有自己才是人民的大救星。无论是计划经济时代还是改革之后的今天,总习惯于替人民当家作主,也总是认为人民欢迎政府替他们当家作主。这种上下公有的劣根性就促成了今天政府合理合法用行政干预的手段对市场进行瞎指挥的局面。

  但从改革三十年的情况看,最成功的不是政府直接管理而产生的效率,而是政府在开放中放弃直接干预和管理,只用立法与建立市场规则的方法开放市场的领域。

  第一次的开放是政府放弃了用集体的、公社、大队的直接管理方式,也允许农民进行土地家庭联产承包制的农村改革。这一改革首先解决了全国广大农民的温饱问题,同时逐步解决了十三亿人的吃饭问题。为什么强大的人民公社、三级管理会让农民连自己的肚子都吃不饱,而放开不管之后反而吃饱穿暖了呢?因为政府不是神仙、市场也不是政府应管的事,只要政策对头,市场自然会调动劳动生产力的积极性而调节生产的能力,并让投资人获取更高的收益。应该说中国改革的成功首先于解放了广大中国农村的生产力。

  第二次的改革开放是政府放弃了对城镇中小企业的直接限制于管理,允许在城镇中的中小企业套用农村的承包制,解放了大量的非资源、垄断性企业的生产力。这种大规模的简政放权是逐步放弃商品计划管理的前提,因此逐步改善了商品供给的短缺性波动,让计划管理的商品品种不是增加二十越来越少了,并且逐步实现了取消票证供给的约束,实现了商品的自由流通和过剩中的价格下降以及对落后产品的淘汰。如今天市场中几乎已看不到当年凭票供给的肥皂了。

  其中这个放权中很重要的是放开了对非经济的管制,首先是允许了个体经济的存在、打破了国家与集体一统天下的就业安排,让人们可以自由的选择就业与创业的方式投入于经济活动。这个放充分证明的是国家与政府靠管靠包是既管不了又包不下来的,而放更从一人雇工、七人雇工到一百人雇工和无限制的雇工的过渡,变成了党的文件中的毫不动摇。可见对生产力的解放不是来自于管制,而是来自于放开。

  可以清楚的看到,中国的大炼钢铁并没有解决中国的钢铁生产问题,而取消了冶金部等各种对钢铁等生产的政府管制之后,中国成为了世界第一大钢国。可以清楚的看到,中国的纺织业没有在多个部委的管理与政府多个棉纺、纺织的工厂大量投入中解决中国人的穿的问题。但是没有了这些管制之后,中国成了世界第一大生产国,不但满足了国内的需求也提供了大量的出口,更提供了大量的过剩产能,让政府不得不去削减与压锭。同样的例子还在工业、矿产、汽车、机床、建材、民航等等所有取消政府的管制的领域中重现着生产力被释放的巨大成功。曾被称为市长第一要务的米袋子、菜篮子的问题并不是在政府加大投入后解决了,反而是政府不再管制的条件下解决了。每个城市市长必须优先解决种菜问题的错误战略,早就被异地的蔬菜基地外送而打破了。这也证明,政府管制的能力有限,各自为政也破坏了经济一体化的优势与互补,政府既不是全能的,更不是万能的,尤其不是都正确的。

  反之,我们再看看有政府管制的领域会如何呢?我国的粮食种植开放了,于是生产上去了、丰收了,但粮食的价格却无法稳定,因为没有放开收储与流通的领域。我国的煤炭生产放开管制之后生产上去了;加强管理之后形成了巨大的国进民退,生产反而下去了价格上去了。我国的银行业被垄断、证券市场靠审批,结果都无法满足于经济发展的需要,可见非公共事业的生产性领域中,凡是政府放开的都是发展和成功的,凡是政府试图靠非市场化的政府管制的方法来强制干预或直接管理的都是发展缓慢、发展畸形,或说几乎是失败的。市场经济相对计划经济有着无法比拟的优势,开放程度更高的自由相对管制与约束下的审批有着无法比拟的优势。相比之下,政府管制和期待于靠政府管制来发展经济型事业或市场的想法都必然是失败的,结果是最差的。

  市场经济并非全能,放开的市场也会有其失误,如产能过剩的问题、恶性竞争的问题、价格波动的问题等,都会让消费者有各种不同的意见,让市场出现资源的浪费和淘汰。但这靠市场中看不见的手是可以解决的,无非是要有一个时间和周期。但我们的政府与民众似乎从来就不承认这个周期,也不想看到这个周期,而只希望市场永远只开放其笑脸的一面。但靠政府的调控与干预就能解决这些市场中也会犯的错误吗?

  看看中国的房地产吧。1998年的房改市场化成为了在亚洲金融危机之后拉动中国经济增长的重要动力,但由于政府并未像其他产业的生产一样放开土地——既生产原料的市场化供给,因此房地产自2003年之后就成了中国唯一一个严格被政府审批与管制的行业。自2003年之后,每年政府都试图用强有力的调控手段出重拳、出组合拳来进行无微不至的“关怀”和无处不在的“监管”,并严防死守价格关。但结果却是不但没有促进生产供给的平衡,不但没有靠供给来保持价格的平衡,也没有像其他放开的商品自行从计划走向了市场,让收入与价格更趋于合理,没有获得民众的赞扬。

  毛病并不是出在市场上,而是出在政府的管制上。一是出在对土地的管制;一是出在对资金的管制;一是出在对价格的管制。最大的问题更在于政府将最大工作经历没有集中于政府应承担的公共产品的提供上,而是将主要经历放在了从市场中捞取最大的利益并试图靠管制而限制价格。因而是跳舞总也踩不到音乐的点上,处于保经济增长、获取土地财政、防民生民怨的房价多种利益的冲突和矛盾难以协调的困境中。

  过去常用的一个词是政府的错位,恰恰是指政府没有当仁不让的干好自己应负担的保障的事,反而总在指手画脚的干市场该干的事,又怎想让市场区承担政府应承担的保障责任。于是因错位而产生了大量的社会矛盾,又迫使政府不得不用加强管制和行政干预的方式来抹平与掩盖因错位而产生的错误。

  没有人反对政府对市场应进行有效的约束与监管,但这要用法律与规则来约束与监管,而不是不断的用行政的审批、行政的约束来直接指挥,尤其是将公权利介入于私产的分配之中。

  本来保障是公权利对税收或公有财富二次转移的再分配权利,而市场中的一次分配则要承担市场波动的风险,不是二次再分配的转移支付,自然也就不是公权利的专有功能。当政府预先收取了出让金之后,在用权力对市场施加压力,让市场承担风险本就不是一种合理的做法。而再次公权利应承担的保障性责任或社会公平的责任向市场转移,让市场承担所谓小户型、低价位的面向中低收入家庭的住房,并接触或减轻政府公权利的法定责任,自然只能激发社会的不满。

  很多人疑问为什么整个社会对中国的房地产业有着极度的不满,其重要的原因正在于政府无法将二次分配应承担的教育、医疗、低保补贴等责任向市场转移,也无法从教育、医疗中获取利润分配,而只能支出并不断加大支出。虽连续多年未达到教育法的规定增长比例,但并不会发生责任的转移,因此社会无法将教育与医疗的责任向学校与医院转移。

  但房地产业则形成了两个部分,一个是公权利应提供保障与帮助的部分;另外一个是市场的部分(商品化的)。而市场这部分中又形成了三层的利益冲突:一是政府的土地收入政府希望价高者得、收入越多越好;二是开发商的利益达不到的一定利润标准会减少投资或者提高价格,力争有更多的利润,更希望低地价、高房价、高盈利;三是消费者利益,购买前希望价格越低越好,而购买后希望价格越涨越好。而政府却希望高地价但低房价,用公权利加大政府的收益且限制投资者的收益,并满足消费者的需求。然而,市场却并不会沿着公权利所划出道道委曲求全,于是整个社会就在公权利的扭曲作用下,将社会保障不力的责任转移给了市场。

  高度集中管制中的结果并没有给市场用自由增加供给以调节价格的机会,反而十年九变的调控反而让价格在上上下下中处于一个更高的水平,永远也不可能回到原来的平台了。尤其是土地的价格在数年的调控中成倍的增长之后,更是水涨船高支撑着房价上。进一步加强管制与约束的条件,并不会改善土地价格的上涨趋势,更不可能让房价在土地价格的上升中可持续的下降。市场在土地约束之下无法形成有效的产品竞争时,靠行政管制并不会改变市场的长期预期,只不过是在加高堤坝而增加库容,加大溃堤的风险。

  今年以来号称中国历上最严厉的、最精准的调控政策确实遏制了部分城市的价格上涨,但管制在更大的市场范围造成的整体销售下降则并不都与价格相关。管制与干预队改善性需求的伤害和对几代人消费观念的改变将会是一个更为长期的矛盾后移,为今后的经济发展与社会稳定留下了更多的隐患。

  靠放松而发展的改革与用管制而造成的危害对比是明显的,公权责任与市场责任的分工也是明确的。但如果处理好建立市场规则并放开直接管制与完善保障责任之间的关系,则是政府执政能力与市场经济机制建立能力的考验。

  但愿历史改革的经验教训能让中国的改革更上一层楼,让市场能有更大的空间展开自己的翅膀飞得更高更远,而用笼子是无法让生产力充分解放的。
发表于 2010-8-6 09:55:51 | 显示全部楼层

银监会加码房贷压力测试 预设最极端跌幅60%

www.eastmoney.com2010年08月06日 04:35钟正 杜雅文 高改芳中国证券报 
  京沪深渝宁杭穗启动新一轮房贷压力测试

  未叫停三套房贷地区首付提高至六成且利率上浮50%以上

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  消息人士5日向中国证券报记者透露,监管机构日前向北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州七城市的银行业金融机构下发通知,新一轮房地产贷款压力测试已经启动。商业银行预设最极端跌幅达60%,这并不代表监管机构对房价未来走势的判断,只是商业银行对当前房地产贷款风险承受能力和未来是否进行贷款结构调整的评估。

  此外,监管机构日前通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款。银监会称,对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

  在前期房地产贷款压力测试的基础上,监管机构拟对北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州等七个房价前期上涨较快、风险较高的重点城市开展后续压力测试。

  七大城市的银监局组织辖内相关银行业金融机构开展房地产贷款后续压力测试工作,并报送压力测试汇总结果和分析报告。各银行业金融机构要在8月13日前将压力测试报告和数据报表上报当地银监局。

  此次监管机构的关注重点主要集中在京沪深等七大城市,测试的力度也超过以往30%的最高假定幅度。上述人士透露,此次测试假定七大城市房价经历大幅调整,预设的最极端下跌幅度达到60%。压力测试的预设范围由30%扩大到60%并不代表对房价未来走势的判断,只是对当前房地产贷款风险承受能力和未来是否进行贷款结构调整的评估。

  银监会表示,压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一,是商业银行提升风险管理水平的需要。压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计。各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断,也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

  为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响,银监会于2010年5月份要求商业银行开展了房地产贷款压力测试,分析不同压力情景下(全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%)商业银行房地产贷款质量受到的冲击。

  此外,业内人士指出,监管机构日前已经明确要求商业银行将第三套房审批权限上收到总行,各分行要定期提供第三套房贷的统计报告,并要求对第三套房贷严格执行政策。对于未叫停的地区,第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。

  消息人士指出,虽然银监会要求各商业银行严格执行国务院房地产调控政策不能动摇。但是从执行效果看,由于地方政府未明确出台房地产调控的具体实施细则,所以部分地区的商业银行分支行此前并未对三套房贷严格禁止,像上海、杭州、深圳等地此前仍旧在对客户的三套房贷款申请“开绿灯”。

  知情人士指出,由于地方政府仍旧希望通过商业银行的信贷“输血”对房地产行业提供支持,进而支持地方经济的发展,但是监管部门则站在国家对房地产行业宏观调控的立场,正在收紧对房地产行业的信贷闸门。

  银监会称,将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理,坚决遏制投机投资性住房贷款需求,有效满足自住住房贷款需求,及时严厉查处各类违法违规行为,确保国家宏观调控政策和相关监管要求得到严格执行。
发表于 2010-8-6 13:53:29 | 显示全部楼层

牛刀:目前房产市场不可能回暖 09年我的预测没错

www.eastmoney.com2010年08月05日 23:17季苏平中国广播网 
  他曾经被称为“中国楼市三剑客”之一;他曾经坚信中国楼市必然下跌;他曾经与地产商激辩楼市未来;他曾因为预言09年楼市大跌而备受质疑,他就是房地产评论人牛刀。

  近日,牛刀再现江湖,并且坚称:上海以美元定价的高档写字楼空置率将跃升至50%,这个数据从何而来?他对中国楼市的走向作何判断?面对质疑声又会怎样回应?记者对话牛刀,看他如何指点楼市江湖。

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  记者:我们从您的博客中间看到了一些关于中国房地产的预测,比如您说上海以美元定价的写字楼空置达到了50%,您的依据是什么?

  牛刀:依据是整个中国经济的转型,由中国制造转向中国创造。这个在一线城市是经济发展的一个趋势,在上海很多特别是外向型的出口制造业,它们在上海这个地方生存非常艰难,主要原因是什么呢?上海的地价上涨,十年上涨了三倍;上海的房价上涨,房价上涨了四倍。

  在这种情况下,它带动了整个生产成本的上涨,造成了大量的企业内迁,朝二三线城市走。二三线城市现在接纳了很多上海的企业,这些工厂的写字楼可能就要搬迁到二三线城市去,上海的写字楼空置率就越来越高。现在已经是30%的空置率了,我的分析是到2012年就要达到50%的空置率。

  记者:之前有很多人在炒作另外一个关于空置房的信息就认为咱们全国现在大概有6540万套的房子是空置的,您对这个数字的看法是什么,因为之前有很多媒体认为这个数字是不真实的。

  牛刀:这些媒体没有经过任何调查,他们不能否认这个数字,只是他们找不到这个数据的出处。我们国家原来的统计口径是全国70个大中城市,这个统计的口径他们就搬出了一个数据,说70个大中城市五年只建了八千套房子,所以六千多万房子空置数字不真实,这其实是错误的。这个数据一出来就讲得很清楚,是全国660个城市电表连续6个月为零度数的空置住宅有6540万套间,这个数据是非常正确的。

  当下中国楼市似乎又走到了调控的十字路口,无论是土地市场,还是一线城市成交量,似乎都出人意料的保持着热度。面对纷繁复杂的楼市乱象,剑客牛刀认为,房地产市场目前不可能回暖。

  记者: 您认为目前我们国家楼价的走势会如何,因为毕竟从现在来看,三个月的调控过去之后,楼价在一线城市的中心地带并没有出现大家所期望的那样大幅的下跌,而是维持相对坚挺的走势,甚至有些地方出现了新的地王或者是成交量的上升。您觉得楼价会下降吗?

  牛刀:我们很多的普通民众对调控寄予的期望太高了,目前的这种效果已经非常不错了,因为房地产是个周期性达两年的产业,真正房价下降不是三个月的问题,应该是六个月到一年的时间出现下降的态势。

  记者:您觉得在半年到一年或者是在周期中间,房价是否会下降?它会降多少呢?

  牛刀:中国的房价根据现在宏观经济的走势,它不是下降一年,它是要调整三年到五年,整个2009年全国70个大中城市的房价上涨了23%,这个数字也是我们根据统计局的成交金额和成交面积之间的差来算出来的,现在房价真正要见底的话至少要下降50%才能见底,它不可能一下见底,你不可能一下见底又延长调整时间,所以是三到五年的调整时间。

  记者: 但是现在好像部分房地产市场出现了回暖的现象,您怎么解释这种现象?

  牛刀:这是开发商一种欺骗手段,市场根本不可能回暖,我们打开各个网站来看各个城市的成交量,深圳一天60套到80套,上海原来的成交量经常是两千来套,现在是三百来套,怎么叫回暖呢?北京100多套怎么回暖呢?完全是骗人嘛。

  2008年“地产三剑客”——牛刀、时寒冰、曹建海曾经与任志强等地产代表激辩楼市未来,当时牛刀坚信09年中国楼市将回调,然而出人意料的是,当年中国楼市经历了一轮暴涨,一批批牛刀的追随者面对翻番的房价,痛失购房的机会。于是有人质疑牛刀等人为了出名而剑走偏锋的言论,时至今日牛刀认为自己的预测“没有一点错误”。

  记者: 我还记得在2008年年底的时候,那个时候大家都在激辩楼市会走一个什么样的走势的时候,当时以您为代表的三剑客曾经提出楼市会见底、会大跌,但是您当时预测这些看法到后来没有变成现实,于是就有一些人认为可能三剑客的观点过于偏激,甚至有人认为说你们可能是为了出名所以在不停的说一些不太负责任的观点,您是怎么看待这些人对你们的评价呢?

  牛刀:我觉得他们这些人都是误解,我们认为这些东西要历史来看,我们当时的这种预测和判断没有一点错误,2008年12月24号我曾经说过晚两年买房省十年打拼,那个时候还一直在坚持调控,但是到了2009年的1月份没有坚持调控,加大了基础货币的投放。

  记者: 有一些人曾经质疑过,08年跟大家说不要买房子的人可能08年、09年买了很多房子,在这两年,就是08、09年您买房子了吗?

  牛刀:08年09年我没买房子。

  记者 :您还是认为现在也不适合买房子?

  牛刀:现在也不适合,如果真正需要买房子,你什么时候都可以买,因为你是一定需要。我们所谓的买房子的时机就是说市场平稳运行的时候,这个时候买房子最好,买房子要看自己,它原来不是投机炒作过度严重的地方,它加息以后基本上就会平稳。如果投机炒作过度的地方,炒家的持有量非常大的地方,这个地方就很难说。
发表于 2010-8-7 20:12:52 | 显示全部楼层

水皮杂谈:立法禁止炒房是政府必须直面的选择

www.eastmoney.com2010年08月06日 23:12水皮华夏时报 
  ——四谈立法禁止炒房

  由中央电视台财经频道中国财经报道“空城计”引发的空置率的讨论正在网上迅速发酵,敏感的观众应该注意到片中的暗访记者身着的还是冬装,据说同样的报道在5月份已经播过,但是此一时,彼一时,此时此刻,央视的报道不但有备而来,而且事实证明,在观众中引起的反响远远超出当时。

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  央视要干什么?

  很多人都在猜测,包括地产界著名的“大炮”任志强任总,与一般人不同的是,任总的质问是通过洋洋洒洒数千言的博客发出的。

  “我不知道央视想用这些节目和资料来说明什么问题。从播出的语意中是否可理解为目的有四:一是证明这些已经竣工的小区中有许多房屋无人居住的现象;二是证明大多数小区未住的空房是投资客在炒房;三是证明房屋的供求关系并不紧张,没有那么多的需求;四是证明房价的升高是这些炒房客炒高的。或者还想证明开发商爆炒房价或有钱人占有太多住房资源等等。同时大约也想证明国十条对第二套住房差别信贷政策的合理性吧?也许更想证明的是社会上谣传的6500万套住房电表数据的真实性吧?”

  央视的报道,从头到尾展示的画面是一种客观存在,这种存在水皮在5年前的浦东已经见识过,和京津城郊的这些项目空置率比有过之而无不及,成片的花园小区全部被港台投资商人买走,不计其数的台湾人这几年在包括上海在内的内地炒房完成了原始积累,而温州炒房团在各地掀起的涨价潮更是有目共睹。居高不下的空置率既是炒房的结果又是推高房价的原因。正因为炒房所买入的房产并非自住,而是为了追求升值,所以宁可闲置囤积,而一旦空置率上升,房价自然上涨,因为市场上可售房源非正常减少,真正有居住需求的人却买不到房。

  任志强喜欢以数据说话,但是很遗憾“专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计”,所以记者只能用非常不专业但却是身体力行的方式去明察暗访。特别需要指出的是,记者的调查是一种体验式调查,并不是科学意义上的抽象,央视更没有据此推算全国的空置率,更没有想证明所谓6500万套谣传的真实性!更何况我们谈论重点地区的空置率和全国概念上的空置率根本不是一回事,用所谓的全国平均数不但不能说明问题,而且还掉进统计学上的平均数陷阱,任何数字用中国这么庞大的一个人口去平均都不是什么大不了的数据,都可以忽略不计,一个人拥有二套住房和一个人拥有20套住房能够平均计算吗?至于任志强在博客中引用的香港空置率概念和计算方式恐怕和北上广深才有比较意义,同样不适合和全中国作对比。我们谁也没有住在大马路,但是我们能据此否认改善性住房的需求吗?既然不能,那么我们又怎么能够把商品房的空置率建立在全部住房基础上呢?

  商品房的空置率必须是针对商品房这个概念的,否则就叫偷换概念。任总此前以大白菜为参照物得出房价二十年没涨的结论,问题就在这里。

  房价之所以会上涨,需求当然是决定因素,但是炒房起的是催化剂的作用,暴涨的根源就在炒作。任志强以中国炒房人群不到2%为依据得出房价不是炒房炒高的结果并没有说服力,因为在此,他再次陷入了平均数的陷阱,2%作为人群而言并不大,但是掌握的财富和资金实力或许超过社会总量的80%,你见过穷人炒房的吗?既然98%的人并不炒房,那么为什么我们不提倡立法禁止炒房呢?

  “一轮轮房地产开发热以及由此掀起的炒房潮,推动房价不断飙升,真正需要住房的人买不起房买不到房,没有住房需求的人却买了大量的可能永远都不会去住的房子。这场只能是少数人获利的金钱游戏留下了种种社会问题;大量买不起房的人对社会失望抱怨,大片空置房造成社会资源浪费,巨大的楼市泡沫不断累积金融风险,而少数人的游戏最终要靠全社会以及我们的子孙后代来埋单,那些还在为房子奔波的人们可能很难想像在他们的城市里矗立着一座座的空城,这个事实既荒诞又令人心酸,它是对我们房产制度的严峻拷问。”

  这是中央电视台难得的、一针见血的好评论,说到点子上了,我们的房地产调控必须从制度建设的高度入手才能解决现在的纠结,否则,政府盖再多的普通商品房也于事无补,立法禁止炒房是中国政府必须直面的选择。

  不允许开发商囤地,凭什么允许投资者囤房?谁能为我们作一个合理的解释?
发表于 2010-8-8 19:19:48 | 显示全部楼层
www.eastmoney.com2010年08月08日 11:01中国经济网 论
  北京各家银行紧急下令 已全面叫停第三套房贷

  记者走访北京市多家商业银行发现,个别对第三套房贷发放仍可“网开一面”的银行网点已全部停办。据一位银行业内人士透露,由于接到银监会的口头通知要求严格执行第三套房贷政策,银行方面已紧急下令“一刀切”叫停第三套房贷。

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  记者从银行业内人士处了解到,尽管银监会此次对商业银行的要求中仍有“根据风险状况”这一“机动”条件,但银行方面出于谨慎起见,主动停止对第三套房放贷。据了解,中国银行(601988)、工商银行(601398)、农业银行(601288)等几家国有银行自从今年5月“京十二条”出台之后就已经全面停止第三套房贷款,而中信银行(601998)、招商银行(600036)的部分网点则表示刚刚接到停贷的通知。

  业内人士表示,北京地区342亿元个人贷款中,房贷比例高达95%,其中一手房贷占60%,二手房贷约占35%。

  杭城全面叫停第三套房贷购房者:看中的房买不成了

  前日有消息称,中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。随后记者联系杭城多家银行,都得到这样的答复。虽然浙江省银监局说目前没有接到这方面的消息,也没有让各家银行暂停第三套房贷,但记者从各家银行了解到,目前银行基本上都得到了总行的通知,全面叫停了第三套房贷。

  深发展杭州分行个人贷款中心主任杜志良告诉记者,其实现在市场上第三套房贷本来就很少,因此暂停三套房贷对房地产市场不会有太大的影响,更多的可能只是心理层面的影响。

  沪上银行基本停办第三套房贷业务

  沪上商业银行的第三套房贷业务已基本叫停,截稿时,农业银行上海分行明确表示接总行通知已暂停办理三套房贷,其他多家国有商业银行和股份制银行尽管没有给出上海分行层面的官方说法,但在实际操作中已经停办该项业务。

  据了解,上海大部分银行在国务院4月份的房贷新政出台之后,已经主动放缓或逐步暂停了第三套房贷的发放。一位国有商业银行工作人员说,该行早已内部通知,原则上停止第三套房贷的发放;虽然可能有个别客户仍然能获得贷款,但也是极个别案例,第三套及以上房贷的首付都在55%以上,利率也达到基准利率的1.15倍以上。招商银行、光大银行(601818)等股份制商业银行的上海分行从4月新政出台后,就严控第三套房贷业务,目前已不受理第三套房贷申请。

  深圳关紧三套房贷大门

  记者了解到,5、6月份,深圳发展银行深圳分行、交通银行(601328)深圳分行等商业银行在大幅度提高首付及贷款利率的基础上,是允许发放三套房贷的,现在,这种情况已经改变。探访中,来自银行信贷员和中介人士的答复完全一致:深圳地区三套房贷的大门已经关紧了。

  有银行信贷专业人士告诉记者,深圳银监局已经传出信息,下半年不仅从严监督执行三套房贷政策,而且将对二套房贷的执行情况进行全面而严格的检查。

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  京沪深杭全面叫停第三套房贷 楼市抬头梦想破灭

  日前有消息称,银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。随后银监会在其官方网站公布了有关负责人就此传闻的答记者问。不过,据四城市当地媒体的报道显示,目前京沪深杭等地银行已全面叫停第三套房贷。

  北京:各银行“一刀切” 三套房贷全叫停

  近日,《北京日报》记者走访了北京多家商业银行发现,个别对第三套房贷发放仍可“网开一面”的银行网点,昨日已全部停办。据一位银行业内人士透露,由于接到银监会的口头通知要求严格执行第三套房贷政策,银行方面已紧急下令“一刀切”叫停第三套房贷。

  记者从银行业内人士处了解到,尽管银监会此次对商业银行的要求中仍有“根据风险状况”这一“机动”条件,但银行方面出于谨慎起见,主动停止对第三套房放贷。据了解,中国银行、工商银行、农业银行等几家国有银行自从今年5月“京十二条”出台之后就已经全面停止第三套房贷款,而中信银行、招商银行的部分网点则表示刚刚接到停贷的通知。

  业内人士表示,北京地区342亿元个人贷款中,房贷比例高达95%,其中一手房贷占60%,二手房贷约占35%。

  上海银行基本停办第三套房贷业务

  而在上海方面,《新民晚报》报道称,沪上商业银行的第三套房贷业务已基本叫停,截至8月6日上午,农业银行上海分行明确表示接总行通知已暂停办理三套房贷,其他多家国有商业银行和股份制银行尽管没有给出上海分行层面的官方说法,但在实际操作中已经停办该项业务。

  据了解,上海大部分银行在国务院4月份的房贷新政出台之后,已经主动放缓或逐步暂停了第三套房贷的发放。一位国有商业银行工作人员说,该行早已内部通知,原则上停止第三套房贷的发放;虽然可能有个别客户仍然能获得贷款,但也是极个别案例,第三套及以上房贷的首付都在55%以上,利率也达到基准利率的1.15倍以上。招商银行、光大银行等股份制商业银行的上海分行从4月新政出台后,就严控第三套房贷业务,目前已不受理第三套房贷申请。

  深圳关紧三套房贷大门

  记者了解到,5、6月份,深圳发展银行深圳分行、交通银行深圳分行等商业银行在大幅度提高首付及贷款利率的基础上,是允许发放三套房贷的,现在,这种情况已经改变。探访中,来自银行信贷员和中介人士的答复完全一致:深圳地区三套房贷的大门已经关紧了。

  有银行信贷专业人士告诉记者,深圳银监局已经传出信息,下半年不仅从严监督执行三套房贷政策,而且将对二套房贷的执行情况进行全面而严格的检查。

  杭城银行全面叫停第三套房贷

  浙江《今日早报》报道,记者从各家银行了解到,目前银行基本上都得到了总行的通知,全面叫停了第三套房贷。

  深发展杭州分行个人贷款中心主任杜志良告诉记者,其实现在市场上第三套房贷本来就很少,因此暂停三套房贷对房地产市场不会有太大的影响,更多的可能只是心理层面的影响。(中国新闻网)

  全面叫停三套房贷传递了啥?

  内容摘要: 记者走访北京市多家商业银行发现,个别对第三套房贷发放仍可“网开一面”的银行网点,8月6日已全部停办。现在,除了北京多家银行全面叫停了三套房贷之外,中国银监会近日建议各家商业银行暂停上海、深圳、杭州的三套房贷。

  记者走访北京市多家商业银行发现,个别对第三套房贷发放仍可“网开一面”的银行网点,8月6日已全部停办。据一位银行业内人士透露,由于接到银监会的口头通知要求严格执行第三套房贷政策,银行方面已紧急下令“一刀切”叫停第三套房贷。据了解,中国银行、工商银行、农业银行等几家国有银行自从今年5月“京十二条”出台之后就已经全面停止第三套房贷款,而中信银行、招商银行的部分网点则表示刚刚接到停贷的通知。业内人士表示,北京地区342亿元个人贷款中,房贷比例高达95%,其中一手房贷占60%,二手房贷约占35%。(8月6日《北京日报》)

  为了遏制房价过快上涨,4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,通知要求,房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。但该通知下发以后,几个月以来,并没有多少银行主动、积极停止发放购买第三套房贷。现在,北京市多家商业银行全面停办三套房贷,是不是预感到了什么?

  早有一个社会共识,就是投资性购房是当前房价过快上涨的一个重要原因,而三套房几乎可以说就是投资性购房。尽管三套房属于投资性购房,但不少银行并不急着停办,相反有些地方的银行还故意给三套房贷非常宽松的环境。可能正是对二套房贷、三套房贷过于宽松,使得4月份以来不断出台的楼市调控政策并没有多少成效,表现为当前楼市成交量尽管下降,但很多地方的房价不但没有应声下降,相反却在不断上涨。

  房价继续过快上涨不但越来越让民众难以承受,同时不利于物价的稳定以及经济结构的优化,更不利于国家金融等安全。现在,除了北京多家银行全面叫停了三套房贷之外,中国银监会近日建议各家商业银行暂停上海、深圳、杭州的三套房贷。上海、杭州等地多家银行也暂停了三套房贷。北京、上海、杭州等地全面叫停三套房贷,应该是意识到了如果还不暂停三套房贷,银行自己也将无法承受高房价之危险。

  恰巧的是,就在北京、上海等地全面叫停三套房贷的同时,银行监管机构日前向北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州七城市的银行业金融机构下发通知,新一轮房地产贷款压力测试已经启动,商业银行预设最极端跌幅达60%,超过以往30%的最高假定幅度。尽管压力测试的预设范围由30%扩大到60%并不代表对房价未来走势的判断,但这里应该有着商业银行对当前高房价的极端担忧。

  其实,过快上涨的房价不利于任何一方的。现在,北京等地多家银行全面叫停了三套房贷,而有关房地产的土地政策、房产税政策等,是不是也到了从紧执行的时候了?(中国网)



发表于 2010-8-8 19:46:29 | 显示全部楼层

政策“绯闻”把地产股逼入冷宫?

www.eastmoney.com2010年08月08日 10:25郝宁证券市场红周刊 

  在万科刚刚公布7月份销售面积环比下滑11.55%当天,反弹近3成的房地产股集体放量跳水,万科B尾盘直线下挫,被大单打至跌停。这并非是出于对房地产股业绩的糟糕预期,而是8月5日来自统计局等管理层的坏消息令投资者刚刚恢复的信心再受重挫。

  二次调控,还是政策落地?

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  尽管7月份各重点城市房地产市场成交首次收阳,但是8月5日来自楼市利空消息冲淡了这份喜悦。首先是国土资源部把一份涉及全国1457宗闲置土地的“黑名单”交给了银监会做风险排查;其次是银监会建议各商业银行停止京、沪、深、杭四地第三套个人房贷,还建议商业银行进行房价下跌60%的重度压力测试。还有就是国家统计局表示1.9亿m2商品房待售。这些信号明确地传递出——管理层对房地产的调控短期内决不会放松!

  此种种消息令投资者对管理层再度出手调控的担忧情绪在股市上被放大。地产股周四跌幅榜位列第一,不论是一线地产“招保万金”,还是二线地产“云天星球”纷纷跳水且部分个股明显伴随量能放大,据统计,资金从地产板块流出的迹象明显。

  对于银行60%的新一轮压力测试,民生证券分析师王新亮认为,这主要体现了监管层对房价回调的审慎态度,督促银行加强房地产信贷资产的管理。但房价不太可能调整60%,因此不必对此压力测试过于敏感。新利空政策是二次调控,还是政策落地?有市场人士认为,自从4月中旬楼市调控以来,在房地产商、政府和购房者博弈中,房价并未如政府预期中的下滑,反而有些二线城市月度环比成交价还逆势上涨,所以银监会通知重点城市暂停三套房贷表明政府对房价高位盘整并不满意,这体现政府对调控政策的加码。新的政策虽未明显增加新的实质性内容,但抑制政策放松的预期态度明显。

  而此刻管理层保持高压态势的可能与7月份以农产品大幅涨价有关。央行在《二季度货币政策执行报告》中将管理通胀预期作为重要工作,但是在去年9万多亿的信贷投放后,今年以来CPI同比数据呈现上行趋势,甚至有超过3%警戒线的可能性。而在这种情况下,房价仍然没有出现多大降幅,表明通胀预期并没有被打退。管理层即使稍有放松,马上会有大量的投机性资金涌入楼市,届时楼价将出现不可收拾的报复性上涨。

  四季度房价步入下行通道

  A股房地产板块的股价早在几个月前就投了降,而调控政策一直在与坚挺的房价博弈。近期物业税延迟到2012年开征等政策传闻令市场有了调控放松的预期,这使得7月楼市量价有了乐观信号:成交量结束下滑转而上扬,房价出现反弹。数据显示,7月重点城市住房总体成交环比升9%,9个重点城市中,除武汉房价略有下降以外,其余城市房价均有不同程度的上涨,环比涨幅较大的城市有深圳、上海、杭州、合肥,均在2%~4%。

  但房地产调控政策方面的再度强调,恐怕使得房价进一步回暖的预期再度落空。一些预计在今年上半年开盘的楼盘在政策出台后延迟推盘,把这些盘推迟到下半年,因此将不可避免地面临一个集中供应释放期。远嘉经纪副总经理赵海亮表示,“房价三季度依然会保持下降趋势,但就此说开始进入下行通道为时过早。因为开发商和购房人都会持续观望,预计四季度价格会出现明显的下降。”中原地产预计,下半年各地住宅项目将陆续降价,但降价幅度不大,约在15%~20%左右。

  等待再次交易性机会

  近期随着一线城市郊区房价松动的消息,地产股出现小幅反弹,券商纷纷改口看多房地产股,东方证券甚至提出“政策底+市场底+低估值”引发地产股反转的声音,不过,最近的收紧态度令大部分券商对地产股再次保持谨慎,建议投资者在地产股上做短线交易。

  长江证券表示,前期反弹属于估值修复,依靠估值修复的上涨是不具备很强的进攻性,后期走势仍然存在不确定性。虽然成交环比上升,但整体销售的速度上升目前没有数据能够明显支持。土地市场招牌挂的情况远没有2008年差,恐怕进入到三季度后,市场才会逐渐遇冷。而且从估值角度看,房地产股反弹后目前已逐渐逼近动态15PE,短期内再度进入震荡期,投资者需要等待的是市场情绪平复之后的再次的交易性机会。
发表于 2010-8-9 10:02:15 | 显示全部楼层

国土部否认发闲置土地黑名单 潘石屹追问真名单

www.eastmoney.com2010年08月08日 22:51兰亚红中国房地产报 

  一份据称出自国土资源部的有关1457宗闲置土地的“黑名单”,吸引了整个房地产行业的眼球。而陆续出现的据称来自于这份“黑名单”的各省市具体的闲置土地的报道,更为这份“黑名单”的真实性添加了砝码。

  国土资源部有关人士在接受采访时则表示,国土资源部并没有发出这样一份“黑名单”,也不存在所谓的“黑名单”。

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  本报记者致电国土资源部新闻处处长谢晖,他非常肯定地说:“明确告诉你,这份名单不是出自我们部,所以对此我们不进行任何评论。”

  记者调查后得知,这份名为《房地产开发企业土地闲置情况表》的“名单”,是从中国银监会系统透露出来的。

  回溯国土资源部一年来一系列清查全国闲置土地、打击开发企业囤地的行动,可以看出跨部委协调行动已经成为严格执行房地产调控新政的常规做法,其思路与路径日渐清晰。

  “黑名单”有鼻子有眼

  据了解,早在今年6月初,国土部就将一份包含了全国各地共计1400余宗闲置土地的统计表提供给了银监会。银监会立即向各省市区银监局、政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行及银监会直接监管的信托公司下发紧急文件,要求各单位对表中所涉及项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等情况进行全面风险排查,并于7月15日之前将具体数字上报,为下一步各部委对房地产企业闲置土地的集中整治做好准备。

  7月底,这份名单被媒体曝光,部分省市的闲置地名单,包括地块宗数、项目名称、受让人、合同编号、土地用途、供地面积、合同价款、合同签定时间、约定开工时间、约定竣工时间等数据赫然在列。一石激起千层浪,有关闲置土地的报道相继涌现。

  据这份“黑名单”显示,北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”。其中,北京闲置土地共160宗,其中35宗是企业原因造成的;广州闲置土地54宗,住宅用地占六成;海南则有77宗闲置土地,主要分布在海口和三亚,商用与住宅用地大约各占一半;江苏闲置土地48宗;贵州108宗;上海则“零闲置”。

  8月5日,地产股和银行股遭遇“黑名单”传闻袭击,两大板块相关个股齐齐下跌。

  随后,SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时追问:“国土资源部出来辟谣说没有公布过这个黑名单,但真正的名单是什么?”他认为,国土部应该公布这个名单。“这个名单的取得也并不困难,因为国土部在发土地证时,一定都有发证时间,把发证时间超过2年、5年和10年的对外公布,并不复杂。如果政府真能下大力气清理闲置土地,就一定会促使许多闲置土地尽快开工建设,这才是降低房价的根本办法。”潘石屹说。

  随后有业内人士建议,“国土部应该回应潘石屹的叫板”。其分析,此前,国土部相关负责人业已表示,为了防范金融风险,国土资源部与证监会、银监会建立了信息共享机制,各方会将企业的情况通过这一内部信息渠道及时进行沟通。由此可见,国土部对相关企业的囤地情况还是有所了解,只是没有将具体情况公开而已。

  中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云表示,国土部相关人士虽然表态“黑名单”不是国土部发布的,但也没有否认有闲置土地名单这个事实。“国土部公布名单应该是有一定困难,据说,名单最早在去年9月份就出来了,现在土地情况有一定的变化,要把变化的情况搞清楚才能发布,这是技术上的一个难题。”邹晓云分析,“另外,数据不一定就是1457宗,肯定还有很多闲置地块没有包括在里边,所以公开部分闲置土地也不是一个好的方法。”

  北京联达四方房产经纪公司总经理、中经联盟投融资与土地开发专业委员会副主任委员杨少锋则认为,国土部确实有这个所谓的闲置土地的“黑名单”。“但是他们没有公开发布,所以进行了否认。”杨少锋分析,“因为一旦这个名单公开发布,就会给国土部自己造成一个压力。就是说执行过程中能不能对黑名单上涉及的企业进行清查,会给国土部带来巨大的执行和舆论压力。”

  北京华业地产副总经理、中经联盟秘书长陈云峰也认为“黑名单”存在。“可能是国土部领导还没有对这个事定调,名单就从下级机构流出了。政府部门做事一向谨慎,而且一定要经过一定的程序、一定的级别才能正式公布,所以国土部到现在没有认可。”

  陈云峰同样认为,国土部应该公布这份“黑名单”,并应该公布相应的处理措施。“国土部如果能够把这些闲置土地的黑名单进行公布,并采取措施,或收回重新投入市场,或促其开工入市,这种力度正好配合这一轮房地产调控,我认为会收到非常好的效果。”陈云峰说。

  跨部委行动进行时

  近一年来,国土部与证监会、银监会等多部门联手,对房地产市场进行“综合治理”,多管齐下封堵漏洞,思路已日渐清晰。

  2009年9月,国土部连续发文要求各地方政府加强建设用地批后监管以及国有土地使用权出让合同监管等工作,并派出31个调研组分赴全国各地展开大规模调研查证。此次“名单”中所涉及的土地闲置情况正是该次调研的成果之一。

  2009年12月初,国土部与证监会联手,对房地产企业上市及已上市房企再融资进行审核,导致房企IPO及上市房企再融资全面停顿。

  2010年伊始,国土部又与银监会联手,针对房地产企业土地抵押贷款进行审查,防范因抵押物不合规而引发银行系统金融风险。

  2010年6月,国土部部长徐绍史表态,下半年国土部将继续加强与证监会、银监会等监管部门合作,严查土地融资,防范由土地引发的系统性金融风险。

  此次“黑名单”的曝光,彰显了各监管部门“联合调控”正处于进行时。
 楼主| 发表于 2010-8-9 14:26:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 LIANGXIN 于 2010-8-9 14:40 编辑

真相在谁手中?(2010-08-06 1730)转载标签:杂谈  

    今年中国出现频率最高的现象,不是天灾,而是猜测,猜测所有的不确定性!于是在猜测中就有了各种各样的传言,有了各种各样的谣言,也有了政府、相关部门、媒体与网络中数千万人参与其中的争论。有政府部门、发言人、网页中的各种辟谣,也有对辟谣表现出极大不信任的调查与在调查。其中不无大量记者亲自出马的各种调查,但结果却是在媒体的不断放大作用之下,谣言与猜测越来越多了,而真相却至今也不知道在哪里?
    也许真相被政府所垄断,也许真相被媒体所歪曲,也许真相就摆在眼前但没有人相信,也许有些事本就没有确定性!也许有些真相来自于“阴谋”的操纵,或人为的指使。

    没有了真相就没有了人权和产权的保护能力。人们就不得不在没有或无法了解真相时,听从于政府的摆布。
    于是,绿豆的涨价归罪于一个靠嘴皮子发财的张悟本,牛肉价格的上涨归罪于农民不养牛,大蒜的价格归罪于热钱的炒作,小麦的涨价来自于收购者的高价储备,房价的高涨来自于炒房的投机者,土地供给的短缺来自于开发商的囤地,连蔬菜价格的上升也因为开发商占了过多的菜地!所有的问题都出在了市场,出在了投机上。但政府的责任呢?

    政府没有责任,但有权利。于是就出面可以罚款、可以打压、可以遏制、可以调控、可以出来各种没有干预、限制个人自由与产权的措施。如加税变成了合理的,如限制消费信贷变成了合理的,如动用所有权和财产权把并不属于政府的住房公积金变成了合理的,如限制企业和个人的产权的车辆行驶变成了合理的……似乎从来没有人认为这些动用或限制了私人产权与财产权力的行为应该征求产权人的意见!似乎政府从来都认为这是自已或人民赋予政府的权力。这也是令市场困惑的事情。
发表于 2010-8-10 09:37:35 | 显示全部楼层

潘石屹:请不要叫我“佛商” 我不是

(一)  “宗教应该是消除偏见的,不该借宗教之名给人们带来更多偏见。探求宗教真理的人,值得去尊敬、去鼓励”

  8月6日,SOHO中国有限公司董事长潘石屹在其个人博客发表博文,就媒体此前报道其宗教信仰一事作出回应。潘石屹表示,自己向来尊重佛教、道教以及基督教,因为这些宗教包含着智慧和真理,但尊重宗教并不代表自己就是宗教信徒。潘石屹同时指出,具有探求宗教真理精神的人值得尊敬,但另一方面,不该借宗教之名给人们带来更多偏见,这与宗教“消除偏见”的精神相悖。

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  以下为潘石屹观点原文。

  潘石屹:

  有些媒体做了关于我的宗教信仰的报道后,引起一些朋友的好奇、关心和质疑,对于朋友们的问题我在此一并做答。

  首先,我尊重佛教、道教、基督教,这些宗教的经典中都包含着智慧和真理,这些智慧都来自同一源泉。我曾拜读过这些宗教的经典,在其中寻找过真理。对这些宗教的教徒,我非常尊重他们的信仰,尊重他们探求真理的精神,但我本人不是佛教徒、不是道教徒、也不是基督徒。

  其次,我看到朋友们的许多质疑,在网上还看到有网友称我为“仙友”,我不想一一去回应解答。我觉得不应把宗教与宗教机构、宗教人士混为一谈。有些道士、信徒的行为并不能代表宗教本身,有些宗教机构也不能代表宗教本质。衡量宗教人士、宗教机构的言行是否符合宗教精神,有一些基本原则,这些原则是不能违背的:

  第一,要看是不是符合科学和宗教和谐一致发展的原则。真理只有一个,不可能科学证明错的东西,宗教还认为是对的,这就是迷信了。各宗教的基本原则都是与已被验证的科学理论相一致的。有些经典中讲述的“神迹”似乎不符合科学的原则,我理解,那只是一些拟人化的比喻,好让处在启蒙时期的人们了解一个更广阔的精神世界、一个万千世界。我们小时候读的童话也有一些与科学不一致的描述,比如童话里的树会讲话,天上云彩会笑,这都是拟人化的手法,阅读这些童话,不但不影响我们的成长,反而在童年时期有利于我们理解这个世界。

  第二,宗教应该带来团结、友爱和诚实,这是真正宗教的不二法则,也是真宗教和假宗教的试金石。在不能消除自我、自我膨胀,和追逐名利的团体中,一定会发生地位高低的区分和变化,利益得失的纷争,这样就会出现派系和分裂,这与真正的宗教倡导的“人人平等”是背道而驰的。一位宗教人士如果给人们带来团结、友爱,诚实,他就是一个真正的信仰者,否则就不是。

  第三,宗教的智慧来自于那不可知的存在,是上帝,或叫上天、上苍、老天爷、道、法、太上老君等等。创造物是无法理解造物主的,就如同桌子无法理解制作它的木匠的智慧一样。“上帝是不可知的”与道教中的“道,可道,非常道”是同样的含义。我认为“道,可道,非常道”就是道教中对“上帝不可知”这种特征的解释。除了上苍的独立先知、显圣者,无人能理解上苍。有些宗教人士没有对上苍的敬畏,把自己打扮得像神一样,让信众来膜拜,这些都是过分夸大了人的自我。还有些教徒以气功之类的东西来吸引信众,这些与人心改变、向善没有关系。不论这些气功的所谓功效存在与否,都不能把这些作为吸引信众的手段。也有一些人认为只有这些有功夫的人才能成为宗教领袖,成为道长,这同样是对宗教的肤浅认识,这些与改变人心没有关系,与信仰没有关系。

  第四,要看宗教是不是带来了人类文明的演进。在荒蛮年代,人们之间有许多的冲突、伤害,宗教倡导人们要相互关爱,在人与人之间互相残杀的年代,宗教倡导人们不杀生。许多学者研究发现,人类历史上每一次大文明的演进,都与宗教信仰有关,这方面的论述很多,我就不一一列举了。

  还有一个重要原则就是,宗教应该是消除偏见的,而不是借宗教之名给人们带来更多的偏见,个人偏见,民族偏见,国家偏见和宗教的偏见。

  宗教是独立去探求真理,并付之于实践,每人的体会各有不同,有许多体会都是个人的,独特的,是对别人很难讲明白的,但有这种探求精神的人,就值得去尊敬、去鼓励。

  以上是我个人对宗教信仰的一些理解和看法,写出来与朋友们分享和磋商。

  房地产开发商的囤地行为这几年来一直是政府整治的重点,因为开发商的囤地行为不仅违法,而且造成了社会资源的巨大浪费,在囤地过程中,也出现了各种各样的法律纠纷和官司。由于一些房地产开发商只囤地,不建房子,市场上房子供应量少,直接造成了房价快速上涨。
发表于 2010-8-10 09:38:32 | 显示全部楼层
二)

 观点地产网陈小丽:媒体爆出国土部向银监会密报的1457宗闲置土地后,在业内引起巨大震动。请问您认为这次是否可以真正终结开发商的囤地行为?

  潘石屹:房地产开发商的囤地行为这几年来一直是政府整治的重点,因为开发商的囤地行为不仅违法,而且造成了社会资源的巨大浪费,在囤地过程中,也出现了各种各样的法律纠纷和官司。由于一些房地产开发商只囤地,不建房子,市场上房子供应量少,直接造成了房价快速上涨。

  房地产开发商囤地的行为在过去五、六年时间里,国土资源部一直有各种各样的报道和说法,但是具体到像这次报告的囤地宗数、涉及的房地产开发商还是第一次,所以在市场上引起的反响像投下一枚炸弹。在香港上市的很多房地产公司股票应声而跌。

  至于这次是否能够真正终结房地产开发商的囤地行为,我觉得还很难说。最重要的看是国土部有没有决心,能不能顶住来自各方面的压力和给市场造成的波动。

  观点地产网陈小丽:您在年前曾经说,开发商至少有三分之一是不盖房子的。这次囤地黑名单是否从侧面应验了您的说法?

  潘石屹:这个说法是去年11月在接受CCTV2采访的时候,我做的一个很主观、很粗略的估计,当时我反复强调这个数据是根据我的观察和感觉所得数据,没有任何出处。但电视上播出时把我这些话都剪掉了。因为一块地常常是要倒许多次手,这些拥有地的或者曾经拥有过地的人都号称自己是房地产开发商,但他们从来不盖房子,也没有盖房子的团队,更没有盖房子的经验,就是靠倒地为生。其实这种情况从“831”土地公开招拍挂之后已经好多了。在“831”之前,光倒地不盖房子的房地产开发商可能更多一些。而现在仍然还有不少地是在“831”土地公开招拍挂之前就囤有的土地。

  《上海证券报》于祥明:今日国土部否认出具过“黑名单”,并表示80%闲置土地可能被收回数据不实。联想到国土部在以往调控里都有类似的调查名单之类,但执行过程比较难。您如何预计这些黑名单里的房企和土地的后市状况?

  潘石屹:我昨天看到《中国证券报》上有关国土资源部出具的这个黑名单的报道,并说有80%的闲置土地可能被收回。如果属实,这的确是件非常重大的事情,不光涉及到房地产行业,因为众多房地产公司都是上市公司,如果被政府列入了明确的黑名单,并表示要收回他们所拥有的土地,这对股票市场的影响也是非常巨大的。如果政府能公布出确切的囤地公司的名单,我认为这些公司应该对黑名单的事情向股票市场做出公告和具体说明。

  《上海证券报》于祥明:据披露的材料看,北京几宗好地段大面积的闲置土地按协议规定应该都是07年竣工的,如按相关规定,上述土地应依法无偿收回,您认为最合理有效的解决方案是什么?

  潘石屹:对于闲置土地的收回没有详细的处理办法,只是有一个“两年不开发要无偿收回”这样一个原则,实施起来会比较困难。我认为应该尽快出台切实可行的闲置土地收回的办法,面对现实,从根本上杜绝、这些闲置的土地继续浪费,应让它们尽快变成房子,满足市场的需求来平抑住房的价格。

  《上海证券报》于祥明:上市房企囤地现象非常严重,国土部此次推出的名单中就涉及很多家上市房企,潘总认为国土部是否有必要针对上市房企进行囤地专项调查?

  潘石屹:的确,上市公司的囤地非常严重,尤其是在IPO之前,这涉及到资本市场对上市房地产公司的评价指标,一般资本市场对上市公司的评价是看利润,衡量它的指标是PE。但对于房地产公司,他们还看中的一个指标是NAV。所以一些房地产公司在上市前拼命地囤地,NAV的数值才会大。而最重要的是,中国法律尽管有“两年不开发无偿收回”的规定,但没有认真的执行,资本市场也就一直按照土地出让后再不会收回来考量房地产公司,所以上市公司囤地现象要比非上市公司严重。作为非上市公司,考虑的还是现金流和利润的指标,他们的资金量和规模也有限。但对即将上市的和已经上市的房地产公司,为了迎合资本市场,就要把NAV的值做大,这就需要囤积大量的土地。所以,囤地问题涉及到银行、银监会,也涉及到证监会,只有这几个部门协调起来,才能把这件事情做好。

  张媛媛:这次“黑名单”把土地闲置分了政府原因和企业原因,对于企业原因可以进行依法处罚,地方政府造成的闲置如何处理?

  潘石屹:在真正闲置的土地中有的已经闲置几年、甚至十几年的时间,但具体情况大体分两类:一类是房地产开发商本身的原因,或故意闲置土地,或没有资金、没有技术无法开发,或是对这些地段的土地建成房子的市场前景不看好等等。另一类就是政府的原因,比如规划的修改等等。不管是哪一类,执行起来一定是非常难的。第一类房地产开发商自身的原因也会归咎成政府的原因,因为规划的实施、调整都需要房地产开发商的配合,开发商可以很简单地把这些原因全都推给政府。

  其实政府的行为也应该在法律的框架之内,如是长期耽误,不审批造成土地的闲置,造成社会资源的浪费,政府也应该承担相应的法律责任。的确有许多土地闲置了很多年,是政府部门的原因造成的。

  张媛媛:如果把国土部打击囤地和中央调控房地产市场联系起来看,您认为清理闲置土地和房价有什么关系?

  潘石屹:其实在过去几年宏观调控的政策中,从“国八条”、“国六条”、“国四条”到新“国十条”,已经把打击囤地和房价之间的关系说得非常清楚了。房地产开发商囤地,不把土地建成房子,房价就一定会涨。至于房地产开发商到底囤了多少土地,说法很多,有说囤积的土地相当于出让土地的60%,也有说是50%。其实这次是个很好的机会,国土资源部出来辟谣说没有公布过这个黑名单,但真正的名单是什么?应该公布这个名单。这个名单的取得也并不困难,因为国土部在发土地证时,一定都有发证时间,把发证时间超过2年、5年和10年的对外公布,并不复杂。如果政府真能下大力气清理闲置土地,就一定会促使许多闲置土地尽快开工建设,这才是降低房价的根本办法。

  《苹果日报》Moxy:有资料表明北京闲置土地因企业原因造成的35宗,共计148万平方米,涉及合同金额8.5亿元,通过这样看,折合楼面价只有每平方米547元,这不是白捡吗?为什么开发商不开发?

  潘石屹:首先,这些闲置的土地一般都出让时间很早,那时北京的地价也并不贵。其次,这些开发商一般都是有各种关系,但缺技术、缺资金的开发商,尽管拿了便宜的土地,也不一定能够建出房子,更不一定能够建出好房子。

  观点地产网陈小丽:您在海峡两岸青年交流会上说,看到北京、上海无论哪一种房子,住房, 商业 ,写字楼按照现有的模式都过剩了,如何理解这句话?是不是北京上海的房价要跌?

  潘石屹:我们的城市,我们的工作方式和生活方式都处在巨变中。今天出让的土地应该是3到5年之后才能够建成房子,可是5年之后,我们的工作方式和生活方式将会发生特别大的变化,如果墨守成规,按照原来的规划、设计去建房子,这样的房子一定会过剩,因为它不符合五年、十年、二十年之后人们的生活方式和工作方式了。人们在这些过时的建筑中,就觉得受约束,别扭。我的意思是房地产开发商要和其它厂商一样不断地去创新,规划、设计和建设的房子要能够适应未来人们的生活方式和工作方式。

  仔细想一想,十年前,二十年前我们的生活和工作方式对房子的要求和今天完全不一样,今后再发展十年、二十年时间,人们的工作和生活方式也将会发生非常巨大的变化,对空间有完全不一样的需求。

  如果电脑行业几年不创新,他们生产的旧电脑就没有市场,就会过剩;服装行业不创新,过时的衣服就没有人要了。房地产行业也是一样,只是房地产行业过去几年供应不足,需求量大,房价上涨得快,“萝卜快了不洗泥”,大部分开发商没有把精力放在设计和创新上来,但从长远看,没有创新,就会面临不适应时代的房地产产品的过剩。
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