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楼主: LIANGXIN

听任志强说买房还是卖房

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发表于 2010-7-24 19:29:46 | 显示全部楼层

刘明康:坚持房地产贷款调控力度不放松

www.eastmoney.com2010年07月21日 04:08苗燕上海证券报 

  同时把地方政府融资平台、过剩产能等领域的贷款风险列为防范重点

  银监会严控信贷风险不动摇。

  银监会主席刘明康20日在“第三次经济金融形势通报(电视电话)会议”上强调,地方政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的贷款管理将继续严格控制。其中,地方政府融资平台贷款要根据既定时间表完成对坏账的核销;房地产贷款的调控力度将坚持不放松,同时将持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。

  刘明康指出,当前宏观经济金融环境仍复杂多变,银行业持续健康发展面临多方面的挑战,特别是政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的风险值得关注。

  对地方政府融资平台,刘明康强调,要认真贯彻落实《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》精神,进一步加强地方政府融资平台贷款管理,防范代偿性风险,继续按照“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”的清理要求,根据既定时间表,对贷款进行严格、准确分类,提足拨备,完成对坏账的核销;推动银政对账,并建立管理台账;对清理后的存量贷款进行分类处置;严格控制新项目贷款,强化贷款风险管理。

  对房地产贷款,刘明康强调,要继续贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神,严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》要求,坚持调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性。进一步加强房地产开发贷款风险管理,持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。

  对行业信贷风险,刘明康要求严控“高耗能、高排放”、过剩产能、落后产能等“三类”行业项目的授信。严格进行贷款风险分类,相应提足拨备,加大核销和处置工作力度,并运用差别定价、经济资本占用、提取专项拨备等工具,有效抑制对“三类”行业的贷款冲动。对因违背国家政策,尽责调查不到位、违反合规、风险、信审等管理要求而形成贷款损失的,要严厉追究相关人员的责任。

  刘明康还要求银行业金融机构,建立健全内控机制,从源头把好银行操作风险的管理关口。提高风险管理的主动性和前瞻性,在大力支持经济发展方式转变的同时,坚持存款约束放款,资本拨备约束风险,努力构建安全稳健、风险可控、可持续发展的银行体系。
发表于 2010-7-24 19:31:07 | 显示全部楼层

楼市绑架地方和银行 多方试探楼市政策底

www.eastmoney.com2010年07月23日 07:29东方早报 

  在做完变相降价、“零成交”等一系列试探性动作之后,部分开发商对楼市调控政策放松的期待似乎落了空,一些观察人士所谓“误伤经济”的借口也并没有动摇调控决心。

  楼市绑架了地方和银行

  自4月中旬被称为“史上最严厉的调控政策”出台至今,已接近百日,楼市观望气氛越来越浓厚,部分一线城市成交量大幅下降,上海、北京等城市月成交量甚至一度萎缩70%~80%。6月以来,北京、上海、广州多家开发商的新盘成交惨淡,“零成交日”、“零成交楼盘”、“零成交区域”等字眼不断出现在媒体的报道中。一线城市部分楼盘开始降价,土地市场显现降温迹象。

  国家统计局12日发布的数据显示,6月份70个大中城市房价环比下降0.1%,这是近15个月来房价首次下降。但就在这个关口,关于放松调控政策的声音一下子多了起来。

  从媒体报道内容来看,先是部分城市商业银行取消第三套房贷的限制,继而投资客现身说法,扬言只要房价再降10%就出手购买,再接着专家和开发商表态,房价下跌幅度不能超过25%,否则对经济影响太大,如果GDP增速低于8%,房地产调控政策就一定会放松。

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭指出,“误伤经济”正成为一部分人阻碍执行楼市调控政策的借口。目前包括一部分地方政府在内,各方主体对此次楼市调控多少存在一些疑虑。有的甚至认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终,由此推断下半年或者明年年初可能会“旧事重演”。

  “在某种程度上,现在的房地产行业已经绑架了地方政府,尤其在今年经济发展还存在不确定因素的情况下。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,现在开发商心里也有着自己的“小算盘”——成交量不断萎缩乃至房价下跌,首先担心的就是地方政府,因为这会造成地方政府税收收入、转让土地收入的下降。而银行信贷方面,也会因成交萎缩、房价下跌受到影响。“可以说,现在形成了这样的格局:中央政府希望调控真正产生效果,而开发商乃至银行业等都不希望房价下降。”

  针对这些乱象,住房和城乡建设部、银监会、国资委12日分别作出回应,重申调控政策延续性。7月20日,中国银监会主席刘明康再次强调调控力度不放松。17日,住房和城乡建设部部长姜伟新在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时,面对来自全国各地的七十余位市长、副市长也表示,“一旦放松,房价会强力反弹,调控政策毁于一旦,政府也会失信于民。”

  调控要改变两大预期

  近日,上海房地产展示交易会在冷清氛围中落幕。与今年“五一”房展会约200家参展房企、近300个参展楼盘相比,此次仅60多家房企、近100个楼盘参展的情况,已形成鲜明对比。同时,购房者希望看到的普遍降价情况并未出现,部分开发商给出的折扣只是维持在以前九折左右的水平,更多的仍是购房送面积、送家电或是特价房等优惠策略。

  国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为,楼市调控的效果最终至少要改变过去形成的两个预期:一是房价只涨不跌,二是政策调控不会到位。正是基于这两个预期,以往房价才会越调越高,目前调控政策万不可半途而废。

  中原集团研究中心20日发布的一份报告认为,上半年在中央严厉的房地产市场宏观政策调控下,国内房价过快上涨的势头受到遏制,此次楼市调控初见成效,但大部分城市房价至今仍未见明显下调。让市场担心的是,随着时间的推移,各地楼市对调控政策的“抗药性”正在逐步增强。

  “由于中国现在的房地产调控没有量化指标,多以房价作为评判依据,但又很难说房价降到什么程度才算是调控到位。”尹伯成认为,从抑制部分城市房价过快上涨的目标来看,这一轮调控已经见效,但要解决房价过高的问题还任重道远,离市场预期降价也相差甚远。

  中国发展研究基金会副秘书长汤敏称,可以借鉴调控通货膨胀的方式来调控房价,但前提是要有一个像物价指数一样非常明确的基准房价量化指标,设定上下限,一旦超过限制,政府就可以启动各种调控机制。

  华远地产董事长任志强认为,以房价为目标的调控就像煮饺子,水开了,加点冷水就不开了。但如果不关火,就只能解决表面问题,以后水还会开。

  上海财经大学经济学院院长田国强则指出,影响中国房地产市场的主要症结不在于高房价,而在于长效机制的缺乏。

  “延缓物业税出台时机”

  中原地产研究中心董事程澐认为,中国房地产市场具有典型的“政策市”特征,调控政策是根据市场的起伏变化张弛有度的。下半年调控政策是松还是严将受到三大要素影响:即银行对信贷政策的执行尺度、地方政府对调控政策的执行力度、舆论监督的透明程度。预计下半年调控方向将以细化现有政策的实施为重点,在促进保障房建设、增加市场供应以及抑制投资投机性需求等层面上实施调控。

  交银国际研究部主管杨青丽表示,目前楼价基本是较高收入人群支撑,另外,平均首付比例较高、贷款抵押率较低、个人贷款与存款比例较低、贷款支付与收入比例较低等这些因素也决定了楼市不会出现崩溃的风险。因此在政府适当调控之下,延缓房产税或物业税的出台时机,中国楼市可在不对经济造成较大伤害的情况下达到调控目标。

  上海财经大学经济学院院长田国强认为,解决楼市问题的根本方法是要增加商品房市场土地有效供给,增加持有高端房和多套房的成本,同时考虑到与之相配套的风险控制、住房保障、租房体系、拍卖机制等。应该从土地流转制度、财政税收制度、金融监管制度、住房保障制度、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等六大制度建设方面入手,多管齐下,综合治理,建立有效市场,兼顾经济效率与社会公平,引导有效供给与有效需求。
发表于 2010-7-26 09:25:47 | 显示全部楼层

财政部官员称开征房产税可考虑差别税率

www.eastmoney.com2010年07月26日 03:17肖波证券时报 

  财政部税政司副司长尹伯钦近日表示,加快推进房产税改革,可考虑差别税率,考虑由原值征收改为按评估值征收。但他并未透露房产税改革何时出台,仅表示房产税出台还需国务院的审批。

  这是日前有媒体报道“财政部研究2012年开征房产税”后,财政部官员首次对房产税有关问题作出回应。尹伯钦表示,房产税对房地产市场影响并没有市场期望的那么大,不能从根本上解决房地产市场的问题。

  推出房产税被认为是本轮房地产调控可能出台的最严厉措施之一。“新国十条”要求,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。今年5月31日,国务院批准了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》,明确表示要逐步推进房产税改革。随后,多方消息报道,上海、重庆两市已向国务院上报了对居民住房征收房产税的方案,但均未获批。

  而随着时间的推移和经济形势的变化,特别是下半年宏观经济增速将下滑、主要城市房价逐步回落的情况下,房产税出台预期有所降低。上周,有媒体报道称,在财政部近日召开的一次内部会议上,有关人士称,房产税试点将于2012年开始推行。

  尽管接近政府机构的专家表示“消息不可信”或“不具备权威性”,但“2012年开始推行房产税”的说法还是让市场对房地产调控的紧绷神经有所放松。中投证券地产分析师李少明表示,尽管有关部门明确表示针对房地产的调控政策不会放松,但鉴于当前的经济状况,不太可能出台更加严厉的房地产调控措施,房产税推迟出台的可能性很大。

  “明年上半年房地产投资增速将会严重放缓。今年上半年房地产投资基数已经很高,加之随着库存增多,行业在年底面临去库存化的问题。在去库存化没有完成之前,行业投资增速很难提上来。因此,明年上半年房地产投资对整个固定资产投资的贡献将会非常小。在这种形势下,政策不会加码房地产调控。”李少明说。

  此外,作为推进房产税改革的一个重要理由——房产税改革能抑制房价上涨,目前也遭到很多专家质疑。财政部财科所所长贾康就表示,从长期来看,没有什么力量能阻挡房价上扬的趋势,因为房价是由供求关系决定。
发表于 2010-7-26 09:41:33 | 显示全部楼层
www.eastmoney.com2010年07月26日 06:51李德水人民日报 

  我国住房制度改革十几年来,房地产业获得了蓬勃的发展。这对改善民生、拉动经济发展作出了重大贡献。去年年底到今年一季度,部分城市出现了房价上涨过快的现象,引起了社会的强烈反响。为促进房地产市场平稳健康发展,今年1月7日和4月17日国务院相继发了两个重要通知。这是完全必要和非常及时的,并已经有效地遏制了房价过快上涨的势头。但在市场上仍存在等待观望心理,不少人对房地产市场的下一步发展趋势看不太清楚。我认为,为促进我国房地产市场平稳健康发展必须解决几个认识上的问题。
  一、“住有所居”还是“居者有其屋”?

  党的十七大提出“住有所居”,意即要让每个人都能有房子住,而不是“居者有其屋”,就是说并非强调每个人都要拥有自己所有权的住房。美国1974年8月制定的《住宅与社区发展法案》,提出在社区多盖房子卖给低收入的人,当时美国拥有所有权住房的居民只占63.3%。从2001年以后大力发展房地产业,直至这场金融危机爆发之前,这一比率才提高到 68%。提高这4.7个百分点付出了极其沉重的代价。尽管美国产生这场百年一遇的金融危机原因非常复杂,但毕竟是由次级房贷泡沫破灭引发的。我国当前人均 GDP只有美国的1/14,要实现“居者有其屋”、人人都要拥有所有权的住房实在是为时尚早。

  二、用“一条腿”走路还是“两条腿”走路?

  解决我国居民住房问题究竟该走什么路子,是用“一条腿”走路还是“两条腿”走路?

  在住房制度改革之前,城市居民从普通老百姓到高级干部都不买房,是实行计划经济的公房配给制度,即廉价的公租制度。房改以后,除了极少量廉租房以外(目前,保障性住房的投资额只占整个房地产投资的约3%),几乎都实行了商品房制度,基本上是通过市场购买商品房来解决新的住房需求。但实践似乎已经证明,完全依靠市场调节的商品房制度难以解决实际需求,因为有相当一部分中低收入群体、年轻人是买不起商品房的,住房公积金需要积攒许多年后才能派上一点用场。所以,先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段,实行商品房和公租房两种制度共存,用“两条腿”走路是必然的选择。

  今年6月国务院召开了公共租赁住房工作会议,全面部署了加快发展公共租赁住房的工作,有着十分重大的意义。这是对我国住房制度的重要补充和完善。城市中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员等既不符合廉租房或经济适用房保障条件,又缺乏通过市场购买住房的能力,被称为“夹心层”。他们居住条件普遍较差,是最需要社会关注的群体。发展公共租赁住房就可以为他们提供有力的保障。将来永远都会有新的“夹心层”群体不断出现,实行商品房和公租房两种制度共存是长期的方向;先住公租房,条件成熟后再买商品房,分两步走也是这部分居民解决住房问题的正常规律。

  三、房价只会上升不会下降吗?

  去年底和今年初社会上流传着这样一种观点,中国的房价在今后相当长时间内只会上升不会下降,其理由是我国居民对住房需求的潜力很大,而用于房地产建设的土地减少是刚性的。但市场经济的基本规律告诉我们,某种商品的价格远远高过它的实际价值就会形成泡沫,而泡沫总是会破灭的,吹得越大破灭时损失就越惨重。英国《金融时报》有篇文章指出,在这场金融危机中,令银行遭受重创的是一场押注于美国住宅与地产价格只涨不落的豪赌,监管机构、银行家和国会都曾自欺欺人地认为,地产价格只会越来越高。每个人都有权居有其所,即使他们信用很差或毫无信用——这就是美国梦的版本之一。美国的教训难道还不值得我们深思和警醒吗?

  四、发展房地产是单纯为了投资还是以真正居住消费为主?

  这个问题关系到我国房地产业的发展方向。房地产市场的核心问题是社会问题,不是经济问题,甚至是一个要建设什么样的社会的问题。发展房地产市场的根本目的是解决广大居民的居住问题,而不应该推行把房地产作为投资品为主的发展模式。如果投资者买了许多套房子却闲置着,而大量真正需要解决自住房的群体因房价过高又买不起,那么,这种被扭曲了的市场显然是不健康的,这种发展方式也是不可持续的,必将成为引发诸多社会矛盾的根源。但同时也不能完全排斥投资行为,如果没有投资行为也就没有房地产市场可言了,关键是要把握好度。在这方面要实行制度化,甚至要有相应的法律保障。

  五、对房地产市场的宏观调控会不会半途而废?

  《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,从标题上就鲜明地指出,首先是要促进房地产市场平稳健康发展,并针对当时部分城市房价过快上涨的突出问题,采取相应的调控措施。这两个文件都强调加强保障性住房和普通商品房的有效供给,合理引导住房消费,抑制不合理的住房需求,这是完全正确的,根本不存在要打压房地产市场发展的意思。日本、美国这样工业化高度发达的国家,都在房地产问题上栽了大跟头,有过惨痛的教训。我们中国决不可以重犯这样的错误。

  目前市场上存在某种等待观望的心理,时而还出现一些要改变通知精神的传闻,寄望出现强劲反弹,等待时机猛炒一把,并直接影响股市的波动。这种想法很不现实,此类传闻毫无根据。如果房价上涨过快的势头不能得到有效遏制,房地产市场的泡沫任其膨胀下去,一旦破灭必然对我国经济发展和社会稳定造成巨大的破坏。这涉及全中国人民的根本利益;如果中国经济出了问题对世界经济的影响也不可低估,这就是大局。所以,必须坚持正确的调控方向不动摇,对房地产市场的调控政策决不能半途而废。如果说以后会有什么改变,那只会是政策更加完善,调控更加有效。

  尽管要完全理顺各个方面的利益关系尚需一些时日,是一个艰难的过程,但并不存在什么高深莫测的理论,只要下决心认真去做就没有办不好的事情。我国房地产市场管理体制改革的各项政策设计(包括房产税),其根本出发点和最终归宿必然是保护最广大人民的切身利益,并带来更多福祉,而决不会是给大家普遍增加负担。对此,要有一个客观的分析,对绝大多数居民而言是完全不用担心的。

  市场上还有一种误解是,期待着政府把房价大幅度降下来。这种想法也是有偏颇的。4月17日的通知明确指出是要坚决遏制部分城市房价过快上涨,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。政府对房地产市场的调控主要是从宏观上把握大局,从政策上加以引导,政府从来没有对房地产市场具体定价的职能。因此,房地产市场方方面面的主体都要从当前的宏观经济环境和现实的市场情况出发,深刻领会国务院两个通知的精神,增强理性化的思维,减少盲目性,共同努力,促进我国房地产市场平稳健康发展。
发表于 2010-7-27 10:34:31 | 显示全部楼层

叶檀:房贷数据摆乌龙 央行应该澄清

www.eastmoney.com2010年07月27日 07:03叶檀每日经济新闻 

  房贷数据摆乌龙。

  7月23日,央行发布《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》称 “上半年房地产开发人民币新增贷款1625亿元”,相较其“一季度贷款投向统计报告”所示“一季度房地产开发人民币新增贷款3207亿元”不多反少,二季度数据出现负增长。23日晚间,央行就此进行了低调的更正,把“上半年房地产开发新增贷款”由“1625亿元”改为“4423亿元”,相差2798亿元。

  房贷数据非常关键,不仅是房地产市场的温度计,也是银行未来盈利与土地抵押的重要指标,而房地产开发借款是固定资产投资的领先指标,与宏观经济密切相关。

  央行的低调改动绝非小事。按照今年1月20日央行公布的数据,去年全年,内地房地产开发贷款增速明显加快,当年房地产开发人民币贷款累计新增5764亿元,同比大增逾三成,新增个人住房贷款亦达1.4万亿元。如果今年上半年房地产开发新增贷款达到4423亿元,虽然环比降幅较大,但6月末余额同比增长26.1%,下半年房地产投资不会出现断崖式下跌;如果仅新增1625亿元,那么除非政策出现极大的松动,今年房地产投资必然出现大幅下降。

  银行的房贷坏账成为现实风险,许多实力不足的开发商挣扎在悬崖边缘。7月26日,上海银监局局长阎庆民表示,4月房贷新政出台之后,上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势,4月至6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元。这从一个侧面印证了房地产调控与银行风险之间的关系。

  5月与6月的开发贷款有大幅下降。以北京为例,6月底,北京市房地产开发贷款余额4182.4亿元,比年初增加727.8亿元;5月、6月单月新增额比4月份分别下降72.9%、67.9%。此外,信贷对保障性住房建设的支持力度进一步加大,上半年北京市经济适用房开发贷款余额80.8亿元,同比增长26.4%。但保障房贷款无法弥补银行在商品房贷款方面的损失。

  房贷数据如此重要,有关方面理应慎之又慎,向市场提供准确而客观的数据。

  令人不解的是,就在央行更正之前,媒体采访央行系统统计部门相关人士,该人士解释:“银行统计新增贷款时有两个变量,一个是统计期内新发生的贷款,一个是统计期内偿还的贷款,两者之间的差额即为新增贷款。如果新增贷款为正数,则表明新产生的贷款大于偿还量,反之,新增贷款则为负数。”

  在这可笑的解释背后是可怕的真相,说明甚至央行的统计人士都不知道统计数据出现了天大的误差,不对照房地产市场的真实表现,就向市场做出了解释。我相信,就算房贷开发数据同比上升50%以上,该权威人士仍然可以滔滔不绝地向市场作出自己的判断,而完全无视市场的真相情况,以及市场的内在逻辑。一个疑问就此产生,央行的统计数据究竟是如何产生的?为什么会产生如此匪夷所思的误差,对于市场的疑虑,央行是否应该做出认真的回应?

  跟在央行身后,市场开始了天马行空的各自解读。有市场人士将4月份调控政策出台之后的房地产市场看作一场可怕的雪崩。而有的市场人士则较为乐观,认为房地产成交量下降、投资下降但价格未降,导致开发商自有资金充裕,所以有实力归还房地产开发贷款。这真是令人哭笑不得,问问开发商,哪个不是感慨进入又一轮寒冬期,融资太难的?

  在经济宏观调控的敏感时刻,各种传闻满天飞,每个传闻都会影响市场的走势,以及对未来的预期。因此,我们屡屡看到相关部门或者是相关部门的经济学家出面进行澄清,今天是房产税,明天是通胀预期,很热闹。这说明,相关部门的信息发布还没有形成权威的、可靠的渠道,这些部门管住了数据,可管不住部门人士各自解读的嘴。权威的信息传递与及时的信息传递同样重要。

  无数的澄清固然说明传播途径不畅,但澄清总比不澄清好,起码意味着对公众的尊重。就在最需要澄清的时候,央行哑火了,这只有两种可能,一种是央行不尊重公众,另一种是央行自己也不知道怎么回事。
发表于 2010-7-27 10:35:54 | 显示全部楼层

余丰慧:央企为何还敢疯狂拿地

www.eastmoney.com2010年07月27日 02:10每日经济新闻 

  根据自3月18日以来公开披露的拿地信息显示,16家央企获得国资委“认证”后的拿地总金额约为295亿元。进入6月底以来,央企拿地的速度有加快之势,仅6月29日到7月1日之间的短短3天,首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等国企在贵阳、北京、广州、天津等城市疯狂拿地,金额合计约130亿元。

  (7月26日《南方日报》)

  一边是楼市调控声声紧,万科等房企开始降价销售楼盘,一些地王被收回;一边却是央企房企疯狂拿地甚至继续创造新地王。一边是国资委不断表态央企房企退出有序进行;另一边却是央企房企成功转让的地产项目只有两个……这一切,让公众云里雾里。

  毫不客气地说,央企房企在2009年最新一轮的楼市疯狂中扮演了极不光彩的角色——争先恐后创造地王,疯狂推高房价。特别是今年4月中旬号称史上最为严厉的楼市新政出台后,央企凭借其强大的后盾,凭借其不缺流动性的优越感,带头死扛房价不降,同时,在争抢土地上不但不收敛,而是继续疯狂拿地甚至创造新地王。被称作“共和国长子”的央企的这种行为,给市场释放了恶劣的信号,使得市场、投资者、普通百姓以及民营房企,都从央企的所作所为中揣摩出本轮楼市调控可能转向,楼市新政可能松懈,甚至走回头路或者流产。给中央本轮楼市调控政策造成极大压力,也使得国土部、住建部、银监会等部门不得不频频出来辟谣。

  央企敢用300亿元拿地,特别是进入6月份以后拿地行为近乎颠疯状态,在笔者看来,是央企觊觎史上最严厉调控政策流产、走回头路的贼心不死,是对楼市调控政策的公开挑战。现在看来,楼市调控政策出现反复、流产的几率已经非常之低。最近国土部、住建部、银监会等部门掌门人强势表态,楼市调控不松懈,各项政策严格执行。特别是刚刚召开的中央政治局会议也要求“做好房地产市场调控和住房保障工作”。

  央企之所以敢于蔑视调控政策,随心所欲拿地,一方面是其雄厚的资金实力;另一方面是其拿地后结果成败、后果如何都无所谓。并且,拿地赚到钱后是自己的政绩,官帽可能越戴越大、年薪可能大幅增加,而一旦拿地亏损甚至被收回,自己的地位无丝毫动摇。这种状况不改变,央企不但在房地产领域,而且在任何领域都敢盲目冒险甚至是胡作非为。

  因此,国资委应该紧跟2009年以及今年以来央企房企创造地王和频繁拿地后的经营状况,对于地王被收回并且巨资被没收以及因盲目、疯狂拿地使得经营出现严重亏损的,严厉追究相关负责人的责任。没有这样的强有力、让其主要负责人伤肝动筋的考核约束机制,凭借一纸空文和一句空话很难制止其肆无忌惮的盲目扩张、酿造风险的行为。
 楼主| 发表于 2010-7-27 10:57:18 | 显示全部楼层
看清中国现有的发展阶段,降低对幸福指数的标准,抛弃那些幻想,扎扎实实脚踏实地的走好每一步,直接去推动那些改革中尚未完善的车轮才是八零后一代的使命。如果只期待于大树底下好乘凉,则这棵大树一定会在你摘一片叶子遮阴他折一枝挡光之后枯死于不在维护与培育之中。

中国改革之后的快速发展已让全世界瞩目,世界各国都在赞叹中国的进步与富强、敬佩中国的城市发展与面貌改变、羡慕中国人民的生活迅速的从贫穷走向了富裕,不但惊叹中国城市的成功改造与经济发展,也在惊讶中国农村的脱贫与改善。许多在哈佛读书的美国人都在梦想着到中国来看看,或者在中国就业安家。但遗憾的是生活在中国的年轻人却不但漠视这一切,甚至深深的痛恨着生其养其的祖国。 从网上、博客的留言与微博的交流中,我看到了许许多多的八零后、九零后的问题与留言,更看到了年轻人心中的迷茫、彷徨、无奈、抱怨、仇恨和对生不逢时的不满等等。原来在外国人眼中所有美好的一切,在他们的心中都是一片黑暗,似乎这个社会中充满着腐败、伪装,似乎这个社会只有对他们一代的不公,他们才是这个社会中最被剥削、压迫和虐待的一代和社会最底层的一代。目前中国的幸福指数很低,也因此成为了对上述现象的证明。但幸福指数是根据预期来判断的。为什么改革之前中国极度的贫困,但幸福指数却比今天还高,而中国改革之后高速发展了、生活改善了,但幸福指数却变得更低了呢?因为社会的进步与经济的发展改变了中国人的预期,尤其是改变了未经历过改革之前的痛苦的一代的预期。新的一代对生活质量的要求和精神追求的预期过度的提高了。预期是随着政府的承诺而改变和提高的。当一个政府过多的许诺能给以人民更好的生活时;当一个政府过度的承诺能在短周期内向人民提供更多的保障与福利时;当一个政府过多的描述近期可能达到或实现更高的目标时,人民的幸福预期也随之而快速的增长与提高了。而现实生活中当政府并未在短期内兑现或实现这些承诺、这些保障,或未能像预期的计划而实现这些目标时,被过度抬高的幸福预期就变成了一种失望、变成了对幸福指数的负面影响,变成了幸福指数不高的一种记录。于是疑惑、迷茫、抱怨等等就随之而来,让一个原本在增长、改革中的国家陷入了“言论自由”,但却被少数人操纵的混乱之中。当政府为了弥补这些漏洞而一味的牵就这些并不健康的思想与言论,不断的承诺与许愿时,当政策被这些不适合于中国现有的经济发展阶段的要求所影响时,政策也陷入了一片混乱之中。难道我们不应该停下来认真的想一想为什么会出现这种让年轻人失去方向的现象的原因吗?难道不应该针对这些造成年轻的一代过度贪图幸福指数提高的预期进行合理的教育与批评吗?也许问题正出在现有的宣传与教育体系的缺失和扭曲。粉碎“四人帮”的战役,是一场在党内已失去正常制度约束下的武装革命。解决了名义上代表毛继承人概念的代权力。十一届三中全会则用党的合法会议纠正了毛的历史错误,实现了中国现代化发展的改革。但中国共产党仍坚持毛在神坛中的地位。尤其是每次国庆逢十的大典之前总会有系列的将毛塑造成神的宣传,不断的维护与巩固着毛思想的统治地位。正因为这种原因,让改革前的三十年成为了中国历史上的空白。也许八零后的一代变成了失去记忆的一代。中国几乎已没有任何文艺作品可以公正的反映那一段曾经让整个社会都喘不过气来的发展历程,也是一段恰恰对今天产生着巨大影响的一个阶段。我们并不想否定毛的历史价值与地位(如果要有否定的一天也是历史的后人的事了),但绝不能因为要维护毛的作用、威信与神的权威,就不能批评其的错误或不能还原这段历史的真实面貌。正因为这段改革前三十年的空白,才造成了八零后一代的文化断裂的代沟,才有了只看到改革之后的幸福,而不知改革之前的中国贫穷的对比与生在福中不知福的抱怨。上一代人比八零后少了些什么?又多了些什么呢?改革开放的飞速发展,让八零后的一代不再知道中国曾有“三反五反”“反右斗争”“庐山会议”“四清运动”“文化大革命”“武斗”“批林批孔”“上山下乡”等一系列的政治斗争和阶级斗争运动。不知道什么是言论自由与政治管制的差别。他们今天可以公开的骂共产党和国家领导人,不知到当年会因为不小心弄脏了一张毛主席像就会株连九族,甚至倾家荡产。更不用说公开的表达对党的不满和对社会的抱怨了。从政治上看,八零后一代拥有的,恰恰是上一代在他们同龄的生长期中所没有的自由。改革开放的经济增长,让八零后的一代不再知道中国曾有过“几千万人”因饥饿而死亡的灾难。当然也无法体会凭票证购买食品、衣物的经济短缺时代的艰难,当然更不会知道有钱没票也吃不上饭的尴尬了。他们在为今天无钱消费而抱怨时,他们以为是市场经济让他们在竞争中无法提高收入而失去了消费的自由,却不知道有钱无证而寸步难行才是真的失去了自由。改革开放重新确定了臭老九的社会地位,知识救国、技术创新的奇迹让八零后的一代不知道中国曾有过“知识无用”“复课闹革命”“接受再教育”“白卷革命”等等一系列的风雨。当他们自己不努力学习而痛恨高考制度时,并不知道1840年后英国学习了清朝的科举制度后创造了人才辈出的进步。当他们痛恨大学教育制度的无能,并对毕业之后的选择迷茫时,并不知道当年有多少人在渴望获得知识和学习的机会时,被剥夺了读书的权利。当他们大骂这些缺少了上学机会的人们成为了改革的受贿利益群体时,却不知道这代人要为没机会学习而付出多少倍的努力。不知道被剥夺了读书(哪怕是非课本的读物与音乐等)的权利,失去读书的自由的痛苦。改革开放恢复了人性的本能,让人们可以在“光天化日”之下随意的寻找异性的感情归宿、坦露表达这种愉悦的内心世界,因此让八零后的一代不再知道中国曾经有过“不得偷食禁果”的封锁线。“消灭小资情调”的禁令像一座大山一样压在整个社会的头上。当他们为爱情的失败而哭泣时、为能终身厮守而欢笑时,并不知道一个没有爱情的音乐、歌曲;没有爱情的文艺作品与戏剧;没有酒吧与咖啡厅;没有舞厅与歌厅;没有任何空间可以容纳与释放爱的世界是多么的痛苦。人如果没有谈情说爱的权利和自由,会制造出多少人格人性的缺陷和多少家庭的毁灭性灾难。改革开放让劳动力资源可以自由的选择和流动了,就业可以人尽其才的进入自己喜爱、有兴趣或能发挥特长的领域。让八零后的一代,不再知道中国曾有过“消灭资产阶级生存的土壤”,名义上又有“工人阶级与农民兄弟”当家做主的传统观念,除了组织分配任何人都没有就业的机会与选择,而组织的分配则用一次决定一生的方式将人们的自由锁在了一根无法用个人力量斩断的铁链上。而个人创业则不但是一种梦想也是一种要被坚决镇压的违法行为。当八零后在抱怨就业中的艰难时、抱怨对就业推荐的不满时、抱怨工资收入的不高时,却无法理解当年只能听天由命从十几元的学徒工开始而几年爬一台阶的攀登,甚至连靠个人的努力去创造的机会都被扼杀在摇篮与梦幻之中,而人就业的选择权岂不比就业的难易更为重要吗?改革开放实现了从计划经济走向市场经济的过渡,出现了“效率优先、兼顾公平”中的收入差别。一部分人先富起来并成为了被社会夸耀的排行效应。于是更引发了许多尚未富起来的人们的不满,包括八零后的一代,他们并不知道平均分配时的结果时所有人都贫穷。旧的社会主义一大二公的定义和对私有制的没收与改造的均贫富,实质是让所有人都只能成为穷人,而绝不会有富的存在。因为任何人都只能在富刚刚开始时就被迫均出了。就像许多人以为打到土豪、分田地,没有了地主穷人就可以变成富人的痴梦在中国改革之前的三十年并没有出现一样。均贫富是永远也没有出路的。这中间最重要的则是私有产权的确立与保护,是凭能力与本事、凭努力与刻苦、凭知识与创造的竞争机制,能者多得而非能者多劳的激励机制才能制止懒汉式的大锅饭,让人们在社会进步与财富增长中受益。只有市场经济才能建立人权与财权保护的自由。改革开放实现了住房制度的福利分配向市场化供给方式的转移,给社会带来了无限的生机,让许多人从此过上了幸福生活。而八零后的一代并不知道这种住房福利分配制度中的痛苦生活历程。当他们高呼买不起商品房并大骂政府与开发商试图进行二次房改而退回到分配制度时,他们只看到了房改房产生的增值收益,却不知道中国落后的住房现状,更重要的是他们不知道中国人为了福利分房而付出的代价。住房的福利分配一是压低了所有人的工资收入(工资中没有住房含量),但实际他们要等几十年才能实现这个福利的分配梦,并且是一个并不理想的长期过渡。大多数人四十多岁、工作二十多年才能有一间平房,或一个与他人合住的单元。只是改革之后或最后一次晚餐才让大多数老一代的人真正改善了住房。当八零后大骂开发商与政府让他们成为了房奴时,却不知道分配时代几十年的劳动不是一种“奴隶”的生活状态吗?而他们又有居住条件的选择权利吗?没有。单位不分也仍要做“奴隶”,而今天的“房奴”至少生活在一个好的环境与条件中,至少是拥有了私有财产与财富。当年为了单位分房而苦苦等待与煎熬的“房奴”们才是真正的“奴隶”。因为住房他们只有拿低工资,因为住房他们无法实现人才的流动,因为住房他们必须努力工作、积极表现,因为住房他们必须服从分配而不敢违反纪律,这才是真正的“房奴”。而今天的“房奴”一边在骂娘,一边在享受着房价上涨的增值收益。住房市场化的真正含义则是将人从为了房子而生存中解放出来。让住房私有化的同时,还给了人民一个可以迁徙和生活在不同城市、地点,从事不同工作的条件,不再只成为单位奴隶的一种自由。改革开放之后出现了许多的腐败,用权钱交易的方式让一部分人因此而拥有了大量的不明财富,形成了极大的社会不公平。并且这种不公平蔓延到了平民社会的人情、关系,似乎无偿的帮助也变成了腐败的不公平。八零后一代的抱怨与愤怒大多抱怨并不能让社会财富增加,也一定会在别人的进步之中让自己更落后。正如统计中的人均收入增长了,一些人称为是被增长了。因为他们的不努力让他们落后于他人的增长,在竞争中成为了失败者。是的,这个市场经济的竞争中一定会有失败者,但对每个人而言,要做的恰恰是我不应是失败者,这样社会才能在共同的努力与争先恐后中进步。

美国人眼中的中国人“蚁族”是一群“有着雄心壮志但缺乏实用的技能”,有着追求财富的虚荣之心而无脚踏实地扎实工作精神的一族,正如弗里德曼所说“今天最重要的经济竞赛已经不在于国家或公司之间,而在你和你自己的想象力之间……今天几乎一切都可以成为商品,唯一例外是想象力——迸发出新思想火花的能力。”

而最可悲的恰恰是八零后一代,如果只将眼光盯在中国政治与社会制度的缺陷上,又不愿意通过自己的努力去弥补或改革这些缺陷,而只会对这些问题与缺陷表达成无限的抱怨,其结果必然是丧失自己想象力的能力,最终沉沦于感叹幸福指数的不高之中。

八零后一代应成为中国最有希望的一代,恰恰是改革之后出生的一代,是承前启后的一代。虽然中国的社会今天还存在着许多的问题,恰恰要靠八零后一代去进行改造与创造。而挑战这个社会所需要的恰恰不是抱怨,而是放弃个人贪婪的冲刺。幸福其实恰恰就在这冲刺的后面。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100krn7.html) - 幸福指数——再次写给八零后_任志强_新浪博客
发表于 2010-7-29 09:29:21 | 显示全部楼层

黄奇帆:地价推高房价 高价房要狠狠收房产税



www.eastmoney.com2010年07月28日 07:43董茜重庆时报 

  主讲人:市长黄奇帆 

  演讲方式:3小时脱稿

  内容:重庆人告别“蜗居”的故事

  “蜗居”二字已经成为时下刚毕业大学生最真实的生活写照,但提到重庆的公租房建设,一名来自青海的学生干部张和平不禁感叹起来:“重庆的人民幸福,刚踏入社会的大学生真幸运。”

  昨天,来自全国119所知名大学的256名参加中国大学生骨干培训班的学生干部,来渝实践期间齐聚市委小礼堂,听了一场特殊的报告会……

  一场讲座,三个小时,讲出重庆公租房——

  黄奇帆市长在报告中说——

  “重庆公租房把好了前门,管好了后门”

  “想要通过买卖公租房获利,将会无法投机”

  重庆的公租房里面,我们就把纽约的低收入房办法拿来借鉴。纽约政府造低收入房,有五个环节,第一规划环节,哪些地方造。第二谁来建设,建的人就像施工单位赚一个施工费,就是成本的钱。第三就是把低收入房可以卖掉,由协会来管理,低收入者可以提出申请购买。第四环节最为精彩,当你退出的时候,你的房子只能卖给纽约房产局的管理部门,相当于我们的经济适用房5年以后卖出的话就只能卖给房管部门,然后收回来继续做经济适用房,这样就无利可图,没有差价,后门没差价,前门没人想进。

  我们重庆现在的公租房里面,老百姓如果想把房子买下来也可以,重庆的公租房把好了前门,也管好了后门,如果想要通过买卖公租房获利,将会无法投机。

  “针对超高房价,就该狠狠地去收他的增值税”

  重庆有一个大规模的政府保障1/3的体系的住房系统,同时还有2/3左右的商品房,政府不是不管,而是对于普通商品房中产阶层、普通老百姓自己买的住房这一套,政府也要给优惠,也要充分供应,使得价格合理。

  大体上家庭收入6到7年买一套房是一个理想模式,不能让一个家庭50年60年不吃不喝买一套房。

  政府要调整地价,如果一个地方的房价是1万,可政府突然卖出一块地,楼面地价是1.5万,这样一来,建筑成本算上去就变成3万,房价也就天经地义卖4万了,所以说地价不推高房价是胡说八道,政府必须考虑房价,地价基本不要超过房价的1/3,政府有责任调控地价,在地价调控中控制房价。

  房价的另一个拉手就是高房价。在一个城区里面,突然有一栋楼卖出5万一平方的房子,这个时候方圆20平方公里内,几百栋房价在1万左右的大楼,所有小业主都在想你4万,我该2万,就顺着这个自己就自我定价了,随着心理状态的变化,房价一步步就这样被抬高。

  针对超高房价,就该狠狠地去收他的增值税,收他的房产税,收他的莫名其妙的超额利润。

  听报告的学生干部们这样说——

  “在重庆工作、学习的人最有幸福感”

  黄奇帆市长话音刚落,现场听众一片掌声响起,其中还有不少欢呼声。

  “黄市长说出的,就是我们的心声。”上海大学的成坤一直不停拍着巴掌。

  青海大学的张和平,显得异常激动,他说——

  以前就知道黄市长是全国知名的“经济市长”,也是我的偶像,但却一直苦于没有机会近距离接触,每每只能通过网络来领略黄市长的风采。这次整整3个小时的重庆形势报告,我却没有看到黄市长准备一张稿纸。作为他的粉丝,我更加崇拜他。

  “不用稿子”、“脑子装满数据”……说起黄奇帆市长的特点,张和平更是露出一脸的崇拜。

  可惜的是,时间太紧,我没有办法和他近距离接触。但这是我离他最接近的一次。

  在重庆,一个刚毕业的大学生,只要月薪在2000元以下,就可以申请公租房,这样的优惠条件让大学生不再“蜗居”,在重庆工作、学习的人们是最有幸福感的人群。

  北京大学学生骨干余洲其实在报告会前,就盼着黄市长能解答他心中关于公租房把关等方面的问题,“最关注的就是重庆的公租房建设。”
发表于 2010-8-1 13:46:55 | 显示全部楼层

任志强两次发文告诫80后 买不起房别抱怨多努力


www.eastmoney.com2010年07月31日 08:00人民网 

 近日,华远集团董事长任志强先后在其博客上发表《写给八零后们的信———别浪费了青春》、《幸福指数———再次写给八零后》,大谈房价、幸福指数和80后奋斗观之间的关系,引发转载热议。
  如今的房价让许多年轻人觉得高不可及,我倒觉得这恰恰是一种动力。年轻人的努力应该是以高标准的住房为生活的追求,但现实则要从低标准的、远距离的住房或租房开始。

  绝不是用埋怨和抱怨削弱自己的斗志,永远都差一步的目标才不会松懈努力的精神。在首篇博文中,任志强从他的亲身经历写起,鼓励八零后珍惜青春,创出自己的路。

  “八零后的一代并不知道住房福利分配制度中的痛苦生活历程……今天的‘房奴’一边在骂娘,一边在享受着房价上涨的增值收益。住房市场化的真正含义则是将人从为了房子而生存中解放出来。让住房私有化的同时,还给了人民一个可以迁徙和生活在不同城市、地点,从事不同工作的条件,不再只成为单位奴隶的一种自由。”在《再次写给八零后》一文中,任志强就目前八零后对于高房价的抱怨有如上论述。

  在多家网站上,赞同者认为:“不抱怨多努力”;抨击者表示“任大炮说得太片面了,我们努力的速度也没房价的提升速度快啊!”
发表于 2010-8-1 20:46:27 | 显示全部楼层

监管层密集警示房地产信贷风险

www.eastmoney.com2010年08月01日 15:49姚玉洁新华网 

  近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。记者调查发现,在持续的楼市调控下,部分开发商已出现资金链紧张风险,除了求助代价高昂的信托融资渠道,不少小型开发商无奈选择出让股权。

  监管层密集警示房地产信贷风险

  中国银监会近日召开第三次经济金融形势通报会议,房地产贷款风险成为关注的重点之一。会议通报了前期压力测试结果,在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下,样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

  “部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。

  在房地产“重镇”上海,监管部门同样对楼市信贷风险予以高度关注。“房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。”上海银监局局长阎庆民说。

  财经聚焦:楼市进入观望期海景房“抄底时代”来临?

  统计显示,4月份房贷新政策出台之后,上海的住房开发贷款关注类贷款总量呈逐月上升之势,4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元,开发商还贷能力开始下降。而75%的土地储备贷款都是在2009年以后发放的,拿地成本较高,未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

  楼市交易持续萎缩,开发商销售资金回笼不畅,令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩,也令开发商苦不堪言。央行公布的数据显示,上半年我国房地产开发贷款新增4423亿元,6月末余额同比增长26.1%,分别比上年末和3月末低4.5个、5.0个百分点。这表明,房地产贷款增速有所回落。此外,监管部门近期对“银信合作”亮红灯也让开发商融资渠道越发狭窄。

  建设银行高级研究员赵庆明说,当下只有信托公司直接发行的集合信托产品还算通畅,但房地产信托融资成本非常高,给投资者的回报率基本要在15%左右,这意味着房地产企业的综合融资成本在28%左右,在楼市下行、销售萎缩的情况下,这几乎难以维持。

  资金链紧张可能迫使一些小型开发商被洗牌出局。记者发现,近2个月来,在上海联合产权交易所挂牌股权转让的房地产企业,仅上海地区就有5家。在华东地区,也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况,部分竞争力弱的开发商生存空间已经十分有限,只能直接出售其股份来填补资金缺口。

  一家股份制上市银行内部人士告诉记者,根据总行传达的精神,此番楼市调控持续时间将比较长,银行也做好了打“持久战”的准备,对房地产开发贷款肯定会比较谨慎。

  开发贷款的风险链条效应

  事实上,此前各家银行均已按照监管部门要求进行压力测试,各行测试结果似乎表明,房价下跌30%不会对银行信贷质量带来实质性威胁。

  交行房贷压力测试表明,在房价下跌30%的情况下,开发贷款不良率增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;工行则宣称,即便考虑地方融资平台因素,房价下跌35%,也在工行可承受范围内。

  但也有业内人士认为,信贷风险不仅表现在金融机构个体,更要警惕金融系统性风险。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就提醒,信贷风险可能并不是呈线性的,在房价下跌到某个拐点以后,坏账率可能会有大幅提高。

  银监会在发布的2009年年报中曾指出,房地产行业贷款风险隐患上升。随着房地产市场不确定性逐步增加,2010年个人住房按揭贷款中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。

  赵庆明表示,衡量房地产贷款的风险,不仅仅局限于房地产行业,还包括钢铁、水泥等相关行业的隐含风险,以及以土地收入为担保的地方融资平台贷款、土地储备贷款等信贷风险。这可能就是监管部门所指的“风险链条效应”。

  房地产信贷总体风险可控

  然而受访专家亦表示,与欧美国家相比,中国住房信贷比重仍然处于一个相对较低的水平,加上中国银行业近年不断提高拨备覆盖率等监管指标,抗风险能力大大增强。中国房地产信贷总体风险可控。

  海通证券金融业分析师佘闵华表示,房地产关注类贷款的增加有银行主观因素,近几个月房地产调控新政策对市场影响较大,致使银行有一批贷款被重新分类,这是正常的。由于地方融资平台和房地产贷款风险不会马上暴露,下半年银行的不良贷款余额可能会有上升,但不良率不会有明显上升。

  赵庆明认为,中国房地产相关贷款占我国贷款总额不到30%,其中房地产开发贷款余额不到3万亿元,跟超过40万亿元的信贷资产总量相比,比例仍较低,总体风险仍属可控。

  上海银监局披露的测试结果显示,在重度压力(房价下跌30%)下,主要中外资银行全部贷款不良率将从1.04%升至1.41%,预计损失增加约50亿元,占银行2009年税前利润的8%,在银行可承受范围内。
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