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楼主: LIANGXIN

听任志强说买房还是卖房

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发表于 2018-11-26 10:06:31 | 显示全部楼层
这个一线城市二手房市场凉凉 业主降价15%卖房中介半年没接单
2018年11月26日 00:28
来源:
央视财经

编辑:东方财富网

【这个一线城市二手房市场凉凉 业主降价15%卖房中介半年没接单】今年的“金九银十”对于楼市来说可以说暗淡了不少。在调控政策的实施下,一线城市的楼市降温态势更是明显。以深圳为例,今年10月份,深圳市新房成交量环比下降18.3%,每平米成交均价5.4万元左右,环比微跌。(央视财经)

  今年的“金九银十”对于楼市来说可以说暗淡了不少。在调控政策的实施下,一线城市的楼市降温态势更是明显。

  以深圳为例,今年10月份,深圳市新房成交量环比下降18.3%,每平米成交均价5.4万元左右,环比微跌。


  而二手房市场更是表现冷清,一些中介甚至表示,他们已经半年没有接单了。

  深圳二手房量价走低,房产中介难开单

  央视财经记者来到深圳市福田区某房产中介门店,这里的中介告诉记者,由于成交量一直处于低迷的水平,目前二手房价格已经出现了松动,不少业主现在都将自己手中的价格下调10%左右,甚至有15%,即使在这样的下调幅度下,二手房成交量依然没有上升的趋势。




  深圳链家房地产中介王军:这套房子面积是一百平,业主从7月份放盘650万元到现在的590万元成交,降幅大概在接近10%这样的比例。

  王军告诉记者,目前市场上不少新房楼盘都在打折,价格甚至比二手楼盘更加便宜。

  深圳某新房楼盘销售人员:现在的折扣是认购有95折,还有就是促销的97折,在规定时间内,交齐首期款还有一个98折。95、97加98折,等于差不多9折。




  由于二手房量价的持续低迷,市场上的中介人员也在流失。陈绍喜十月底刚刚从做了七年的房地产中介公司辞职,他告诉记者,自己已经半年没有成交二手房了。

  深圳某房地产前中介陈绍喜:今年市场一直不好,我们也是很努力地推介,但是成交量非常小,成交少工作压力大,所以就选择辞职休息。

  业内人士认为,自“7.31新政”以来,深圳的二手房市场出现了明显的降温态势。深圳规土委数据显示,10月深圳市二手房网签4524套,环比下降17.6%。




  价格方面,深圳贝壳研究院数据显示,深圳10月样本楼盘均价为58429元/平方米,环比下跌0.6%,同比上涨4.7%,涨幅收窄。


  10月用于编制指数的100个热点样本楼盘中,上涨样本占比27%,基本持平;下跌样本占比37%,明显扩大;持平样本占比缩减至36%。




  合同违约风险大,深圳二手房面临调整期

  除了楼市行情的整体疲软,以及新房限价的影响,还有哪些原因,导致深圳的二手房交易放缓呢?未来的二手房市场又将面临怎样的走势呢?




  深圳市民王女士最近想买一套小户型四十平米左右的公寓,虽然近期二手房市场的降价幅度较大,但总价还是超过了她的预算,王女士最后还是放弃了购买。

  深圳市民王女士:因为我现在只能买那种小面积的,300万元以内的,所以这个价格可能对我来说还贵。

  像王女士这样持续观望的买家并非个例,除此之外,合同成交周期较长可能引发的违约问题,也成为二手房交易放缓的原因之一。




  深圳美联物业地产孙佳彦:因为合同期是半年,但是在这个过程当中,卖家可能又去借了小额贷,甚至有些业主可能拿了房子去做了股权质押,所以就导致到了年底的时候,所有的人都在等回笼资金,去填贷款,但是一旦回不来,就变成了连环违约。



  业内人士认为,深圳二手房已经持续了相当长时间的价格上涨,目前到了需要调整的时候了。而从二手房交易的情况看,市场仍会维持降温态势。




  深圳贝壳研究院院长肖小平:以深圳为例,大概现在每个月可能就是4000多套的二手房,2000多套的新房住宅,这个量,如果回顾历史,确实是比较低的,但是从最近的走势来看,可能未来一两个月甚至两三个月都可能还是维持这样的一个态势。
发表于 2018-11-27 09:56:33 | 显示全部楼层
冬天里最热的土拍现场:12宗316.46亿 北京单日土地成交创历史纪录
2018年11月27日 08:51
作者:张达
来源:
券商中国

编辑:东方财富网

【冬天里最热的土拍现场:12宗316.46亿 北京单日土地成交创历史纪录】北京市集中出让13宗经营性用地,包括12宗住宅用地和1宗商业金融用地,住宅用地中有8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。从区域分布来看,这12宗住宅用地中,顺义区有4宗,丰台区有2宗,大兴区有2宗,昌平区、密云区、房山区、延庆区各有1宗,总规划建筑面积156万平方米,挂牌起始价合计达到282亿元。(券商中国)

  26日,是北京土地市场上具有历史意义的一天——不仅单日成交土地数量史上最多,而且单日成交金额也是史上最高。

  因此,即便26日北京空气重度污染,也没有阻挡房企们前来拍地或观战的热情,北京市土地拍卖大厅迎来了久违的满满人气。

  先来感受一下现场气氛:


▲空气重度污染下的北京市政务服务中心 张达 摄


▲参与现场竞拍的房企们排队领举牌编号 张达 摄


▲观看现场竞拍直播的大厅里坐满了人 张达 摄

  北京市集中出让13宗经营性用地,包括12宗住宅用地和1宗商业金融用地,住宅用地中有8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

  从区域分布来看,这12宗住宅用地中,顺义区有4宗,丰台区有2宗,大兴区有2宗,昌平区、密云区、房山区、延庆区各有1宗,总规划建筑面积156万平方米,挂牌起始价合计达到282亿元。其中,位置最好的丰台区2宗限竞房用地,挂牌起始价也最高,分别达到56亿元和46.2亿元,最高销售限价为71087元/平方米。另外,3个共有产权住房用地均位于顺义区,销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

  不过,从现场情况看,这些地块的竞拍出现冰火两重天的景象,其中,丰台区限竞房地块等优质地块受热捧,现场竞价超过45轮,而另有多个限竞房地块接近底价成交,顺义区北小营镇一宗共有产权住房用地流拍了。最终,北京共成交12宗地块,成交总金额达到316.46亿元。

  多位出现的土拍现场的房企人士对券商中国记者表示,北京土地市场已经明显降温,现在是拿地好时机,土地供应量多,竞争没有以前那么激烈,房企们变得更加理性了。也有房企表示,拿地是出于自身补库存需要,毕竟在北京还要生存。不过,也有企业仍会担心拿地风险,毕竟有之前拿地的不少限竞房项目如今销售情况不如预期。

  4宗地块超过45轮竞价竞争激烈

  当天最受关注的就是位于西南四环外丰台区花乡白盆窑村的2宗限竞房用地了,规划建筑面积分别为163477平方米和131841平方米,挂牌起始价分别为56亿元和46.24亿元,商品住房销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米。由于地理位置优越,共吸引了6个竞买主体共9家企业参与现场竞拍,分别是中铁诺德、中铁置业、新城控股、金茂、首开+金地+华润+平安联合体、华发。

  现场竞价开始后,两宗地均是中铁置业率先举牌,首开+金地+华润+平安联合体紧随其后,前一宗地全程主要是中铁诺德、中铁置业、新城控股、首开+金地+华润+平安联合体4个竞买主体展开激烈竞争,金茂只举了3次牌,华发全程没有举过一次牌,最终经过64轮竞价,中铁诺德力压首开+金地+华润+平安联合体以70.2亿元竞得该地块,溢价率25%;后一宗地后来的竞争中,新城和华发各举了1次牌,在价格达到54.6以后,中铁置业与首开+金地+华润+平安联合体展开了单独较量,轮番举牌,最终经过46轮竞价,中铁置业以58.4亿元竞得该地块,溢价率约26%。

  另外,位于东南六环外大兴区采育镇的两宗低密用地,虽然总价不高,也获得房企的竞相争抢,有4家竞买主体参与现场竞拍,分别是北京住总、阳光城、北京城建、兴创+兴展+兴福+大兴城建联合体。其中一宗地在从第28轮竞价开始进入北京住总和阳光城的单独较量,到第57轮时,阳光城的报价达到土地价格上限,转而进入竞自持面积阶段。不过,仅一次竞报自持面积,就被北京住总以17.7亿元+2%自持面积成交,溢价率达到49%。另一宗被北京城建拿下,溢价率27%。

  此外,顺义区后沙峪镇的共有产权住房用地和限竞房用地均吸引了5家竞买主体竞争,前一宗的的竞买主体分别是房地、中建一局、旭辉、金隅、绿城,最终经过52轮竞价,中建一局以19.45亿元竞得该地块,溢价率18%;后一宗地的竞买主体分别为北建工+城建联合体、首开+金地联合体、旭辉、金茂、华发,最终经过31轮竞价,被首开+金地联合体以45亿元竞得,溢价率18%。

  5宗地低价成交1宗地流拍

  除了上述限竞房地块竞争激烈,其余多个限竞房地块受关注度并不高,参与现场竞拍的最多仅有两个主体,最终均接近底价成交。

  在出让的3宗位于顺义区的共有产权住房用地中,中建一局在竞得顺义区后沙峪镇地块后退出了顺义区顺义新城13街地块的竞争,该地块仅经过一次竞价就被绿城以7.79亿元获得,溢价率仅1.56%。而还有一宗顺义区北小营地块则因无人报价而流拍了。截至目前,北京已有7宗地块流拍了。


▲在小屏幕前观战共有产权房用地现场竞拍直播的人数较少 张达 摄

  另外,延庆区的商品房住宅用地也仅有两个竞买主体报价,最终被富力+中交联合体以8.165亿元竞得,溢价率仅0.5%。

  昌平区、密云区、房山区的3宗限竞房地块也均仅有两家竞买主体参与现场竞拍,分别被未来科学城+城建+金茂联合体以41亿元成交,溢价率1%;久润以0.82亿元竞得,溢价率17.6%;华发以集中竞价最高价25.335亿元成交,溢价率为2%。

  此外,昌平区的商业用地,要求竞得人100%自持20年,且入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向,持有期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续,最终由更名为“好未来”的教育机构学而思以13.2亿元底价摘得。

  北京土地市场现四大特征

  从北京集中出让13宗地块以及成交情况来看,北京市土地市场出现四大特征。

  特征一:土地竞得者多为国企

  成交的12宗土地竞得者包括中铁置业、北京住总、北京城建、中建一局、中铁诺德、首开+金地、绿城、富力+中交、华发等企业,其中,竞争激烈的几宗均被国企获得。“资金成本的优势将是土地市场最大的优势,在未来一二线城市的土地市场上,超过30亿元的地块民企将很难参与竞争。”中原地产首席分析师张大伟说。

  另外,这些拿地房企并非排名前十的大型房企。全国TOP10房企中,碧桂园、恒大、融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴,华润以联合体方式参与丰台区白盆窑地块、万科参与昌平北七家地块,最终颗粒无收,而更多中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。

  特征二:优质地块仍竞争激烈

  成交的12宗土地共有数十家房企参与了现场竞拍,特别是对于区位较好、容积率较低的优质商品住宅项目,房企依然保持了较高的关注度,竞争较为激烈。

  值得注意的是,丰台区白盆窑村两宗地块曾规划为共有产权用地推出,并于今年年初双双流拍,此次产品性质修改为限竞房再次推出,却受到房企热捧。“产品性质修改后,限售价格由此前的43000元/平方米提高至均价67702元/平方米,最高不超过71087元/平方米,而起始楼面价仅由31000元/平方米提高至35000元/平方米,为房企预留了一定的利润空间,且相比共有产权房,限竞房虽然售价大幅提升,但对购房者资质要求较为宽松,产品局限性也更小,且产品和定价与四环的城市地段更为匹配,市场定位相对清晰,去化压力较小,加之利润合理,因此竞争激烈。”合硕机构首席分析师郭毅说。

  “而大兴采育两地块容积率均仅有1.05,且未限定”9070“、无配建,可开发为均质低密别墅,产品价值较高。因此,住总以势在必得之姿抢得其中一宗,在达到溢价上限后以2%自持的代价竞得,显示出房企拼抢优质地块的积极性。”郭毅说。

  特征三:土地市场趋于理性

  当前土地市场整体平稳,虽然降温,但依然有企业看好后市,除了丰台区采育0128地块竞争到溢价率49.3%外,多宗成交土地溢价率在20%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行,主要原因是住宅土地区属性相对较好,土地以纯住宅地块为主。另外有几宗地溢价率只有2%左右。

  有业内人士认为,1-10月份,北京市土地成交总价、平均楼面价及地块平均溢价率同比均下降,房地产市场趋于理性,这是房地产调控效果逐步显现的结果。预计未来北京市将集中发力,加快土地供应节奏,增加普通商品房、共有产权房、集体租赁住房等多种土地供给,确保完成住宅用地供给任务。

  特征四:集中推地稳定预期

  在26日出让的土地挂牌交易补充公告中,提出了部分地块可选择采用共用方式支付竞买保证金。郭毅认为,北京市规土委在年末集中推地,并特别实施了“共有保证金”的出让新规,一方面是为了加快供地计划的完成。今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),但截止目前,实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。为最大限度的完成当年的供地计划,规土委年末集中推地已成惯例。

  另一方面是为了减少土地流拍流标,稳定市场预期。自去年开始,北京已有11宗地块流拍流标,显示在调控高压背景下,房企背负着巨大的库存去化压力,同时面临融资难度加大,财务成本提升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,导致再投资拿地的意愿降至谷底。 北京市规土委及时对供地做出调整,拿出地段条件优越的优质地块,同时适当减少地块配建,地块开发难度减小、市场前景乐观,因此重新调动起房企积极性。“共有保证金”的出让新规同样出于这一诉求,不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力,同时还可实现不同资质地块的打包出让。

  业内人士表示,此次多宗限房价商品房及共有产权地块成交,表明政府部门抑制房价上涨的决心不会发生改变,“房住不炒”也在从各方面得到进一步落实。北京在源头上加大了住宅用地特别是保障房及普通商品住房用地的供应,本身就是加大供应、缓解供需矛盾、稳定市场预期的有力举措。同时,绝大部分商品住房地块都限定了未来商品住房的销售价格,这将对稳定房价预期也起到积极作用。

(文章来源:券商中国)

(原标题:冬天里最热的土拍现场:12宗316.46亿,北京单日土地成交创历史纪录!四大变化出现)

(责任编辑:DF010)
发表于 2018-12-7 09:03:41 | 显示全部楼层
北京长租房淡季促销价格仍在高位 25平开间报6990元
2018年12月07日 00:49
作者:董添
来源:
中国证券报

编辑:东方财富网

  随着房地产租赁市场转入淡季,北京长租房市场出现不同程度的折扣,最高达85折。此类产品虽然目前折扣较大,但由于前期涨幅较大,价格相比去年同期涨幅仍较大。

  淡季促销


  中国证券报记者走访了多个位于北京地区的长租房公寓项目了解到,多数长租房公寓项目推出了促销活动,最大折扣达8.5折。但相比去年期价格仍有一定程度上浮。

  以位于酒仙桥附近的龙湖冠寓为例,公寓管家对中国证券报记者表示,“目前只有三个户型,18平方米的暗间月租金报价4190元,目前95折优惠;20平方米的小开间报价6090元至6190元,目前每间优惠900元;25平方米的大开间报价6890元至6990元,目前85折优惠。”

  现场有租户向记者反映,这一报价相比去年仍高出不少,自己合同租期到了,按照新的合约续租,大开间报价相比去年高了近千元,即使打85折,仍然高于去年同期。

  记者走访附近的魔方、邦舍、自如等长租房项目,均发现存在不同程度的折扣。

  “酒仙桥邦舍是唯一的LOFT结构项目,一共192间,面积都是41平方米。旺季时入住率能超过90%,目前超过80%。”公寓管家对中国证券报记者表示,“北向的长租月租金定价为每间6040元,南向租金为6180元,目前在此基础上打95折。”该价格与年初记者走访时大致相同。

  在亮马桥魔方店,该长租房项目按面积大小、户型、朝向、门口是否有遮挡物等进行区分,按户型不同折扣不一,并推出优惠券、会员卡等。“算下来应该为92折,每个房间不一样,无法计算精确的优惠力度。北京地区最便宜的魔方公寓在昌平附近,价格为每间3800元以上。这个区域最便宜每间也要6000元。”魔方管家对中国证券报记者表示。

  针对租期长短和支付方式的差异,中国证券报记者了解到,上述长租房项目均规定,6个月以上属于长租,实行长租定价;6个月以内属于短租,短租不实施折扣。

  价格较高

  除房租外,集中式长租房项目的租客,要按照商用水电价格预存水费和电费。按照所在项目和区域不同,每度电在1.2元至1.6元之间,每吨水则在9.5元至11元不等。公寓多配备保洁人员,每次入室清理费用在50元左右。

  “夏季用电高峰期,每个月要1000元左右的电费;其他时间大概在300元左右。”一位入驻长租房的租客对中国证券报记者表示,“水费每个月为50元左右。房租和水电相比民租房都要贵一些。”

  “长租房价格确实比普通民租房价格要高,但比同品质的酒店要低很多。长租房本身不以酒店定位,而是营造一种社群文化。比如,集中观看影片、DIY活动、免费书吧等。”有长租房项目管家对记者表示。

  长租房的推出,使得不少核心地段民租房价格出现一定程度上涨。对此,魔方生活集团CEO柳佳表示,北京地区房租价格整体涨幅有限,三环以内核心区涨幅较大。如果算上四环、五环、六环的数据,整体涨幅不到10%。据魔方对20个城市10年以来整体数据监测,房租平均年度增长率约为5%。

  经营风险

  值得注意的是,长租房项目高昂的拿房、装修、运维成本,使得一些企业在盈利方面寻求新出路。

  中国证券报记者走访发现,部分长租房品牌出于盈利性和获客率考虑,在集中式长租房公寓中植入了联合办公等项目。以位于酒仙桥附近的龙湖冠寓为例,该长租房项目2017年底对外开放运营,楼下1至4层由龙湖旗下联合办公项目一展空间运营,5至13楼层由龙湖冠寓运营。从目前情况看,联合办公项目已被360企业安全等几十家企业占用。甫一进楼,电梯中人来人往。

  记者发现,冠寓配备了健身房、观影区、公共厨房、自助超市等设备,相比其他长租房品牌配套更完备。但公共区域和公共电梯由于使用人数较多,磨损较为严重。

  “楼下联合办公项目的工作人员有一些也在楼上冠寓长租公寓居住。”冠寓管家对中国证券报记者表示,“会来长租公寓公共区域健身。健身房对长租房租客免费,但对外实行会员制收费。但外部人员不能进入5层以上的住房区域。长租房公寓的私密性整体较好。”

  中原地产研究院指出,长租公寓类企业在北京上海等城市占市场份额已超过20%。除了推涨房租,长租公寓的金融化带来“资金池”问题。不少长租公寓不仅仅一家租赁企业,而是成为一家“金融企业”。

  中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场最大的问题表面是租金上涨,背后更大的问题是租赁公寓企业可能资金链断裂。如果租赁代理企业赚取租金服务费与差价,基本不存在风险。但越来越多的企业利用租金支付差,即给付房主按月付,而收取租户按照季度甚至半年甚至以上,利用租金差建立资金池挪作他用,经营风险较大。

(文章来源:中国证券报)

(责任编辑:DF407)
发表于 2018-12-15 18:41:44 | 显示全部楼层
统计局:11月一线城市商品住宅销售价格有涨有跌 二三线城市涨幅稳定
2018年12月15日 09:31
来源:
国家统计局

编辑:东方财富网

【统计局:11月一线城市商品住宅销售价格有涨有跌 二三线城市涨幅稳定】11月份,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,房地产市场整体保持稳定。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。(国家统计局)

  2018年11月份一线城市商品住宅销售价格有涨有跌 二三线城市涨幅稳定

  ——国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据


  国家统计局今日发布了2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

  一、一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅持续下降;二线城市环比涨幅均与上月相同;三线城市环比涨幅均回落

  11月份,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,房地产市场整体保持稳定。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

  二、一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落

  11月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.5%,涨幅比去年同月扩大0.8个百分点;1-11月平均,同比上涨0.3%,涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份,二手住宅销售价格上涨0.8%,涨幅比去年同月回落2.1个百分点;1-11月平均,同比上涨0.7%,涨幅比去年同期回落12.1个百分点。11月份,二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.1%和10.5%,涨幅比去年同月分别扩大6.4和3.6个百分点;1-11月平均,同比分别上涨7.2%和7.6%,涨幅比去年同期分别回落2.2和0.3个百分点。11月份,二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.9%和8.1%,涨幅比去年同月分别扩大2.9和2.7个百分点;1-11月平均,同比分别上涨5.6%和5.7%,其中二线城市涨幅比去年同期回落2.6个百分点,三线城市涨幅比去年同期扩大0.3个百分点。

  三、15个热点城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市个数减少

  11月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个,比上月增加1个,最大降幅为0.5%;持平的1个,增加1个;上涨的11个,减少 2个,最高涨幅为2.0%。同比下降的城市有2个,比上月减少1个,最大降幅为0.4%;上涨的13个,增加1个,最高涨幅为15.4%。
发表于 2018-12-23 10:27:00 | 显示全部楼层
018年12月23日 09:46
作者:胡飞军
来源:券商中国

编辑:东方财富网


 临近年末,积极卖房子的除了中介,还有一大波金融机构。

  近日,上海联合产权交易所披露,上海一家银行一口气披露挂牌转让14套房产,包含13套住宅和1套商铺,均价从3.8万/平到5.8万/平不等,合计挂牌底价6190万元。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进者表示,从价格来说,比正常物业房产价格来说下调了约30%比例,性价比较高,但是从约束条件来说较为严格,需要全款支付房产,对于自然人来说有一些压力。

  券商中国记者注意到,为提高资产使用效率,盘活固定资产,优化资产结构,除了银行,包括华西证券和国元证券等券商也积极加入了“卖房团”,积极将房产变现。

  同时,地产业内人士认为,中央重申房住不炒的定位,这对于大批持有住宅类房产的企业来说,未来持有风险有所增加。

  挂牌底价6200万甩卖14套房

  12月20日,上海联合产权交易所官网显示,上海一家银行及旗下闵行支行、虹口支行出售旗下所属的不动产。

  其中,出售最多的是该行闵行支行在闵行区的房产,多达10套,其中8套位于闵行区水清三村45号,且所属房产为连号的房产,水清三村45号801室到808室;剩余2套位于闵行区虹梅路2套连号的房产。

  该行在挂牌信息中披露,闽行支行10套房产水电卫设施齐全,洁具水龙头安全齐全,为水泥地面无吊顶,即还不属于精装修房产,均价约4.5万/平。

  此外,该行总行也将位于长宁区的水城南路的3套房产挂牌出售, 均价为5.8万元/平。最贵的一套面积达到156.05平方米,挂牌底价910万元。

  最后一套房为该行虹口支行挂牌出售的一个商铺,为上海市虹口区凉城路485号全幢房产(共3层),面积198.17平方米,转让底价750万元,均价3.8万元/平,该商铺目前还存在租赁,租金还不菲,租期至2019年8月31日,目前年租金为46.2万元,约合6.38元/平米/天。

  该行表示,由于标的为国有资产,其转让过程中较其他转让方式有所不同,除不可抗力因素外,整个转让过程约270天左右,并表示房产转让不接受以贷款方式支付交易价款。

  券商也密集卖房

  实际上,不止银行,临近年底集中出售房产的还包括券商以及一些上市公司。

  12月14日,华西证券公告,根据协议公司分得华西证券总部办公楼B区项目2号写字楼1-22层,3号楼裙楼1-5层,3号楼主楼1-13层,地下室1层全部车位以及地下室3层车位139个。公司拟自持部分商业、公寓房屋和地下停车位,项下B区项目其余房屋资产拟按对应资产评估价格分批公开挂牌出售,挂牌价格不低于评估值8.17亿元。

  12月3日至7日,上海联合产权交易所披露,国元证券相继挂牌出售5处房产,转让底价合计5112.02万元。

  而据数据,截至12月初,今年以来,有44家上市公司宣布出售房地产资产;10月1日以来,有21家上市公司发布过出售房产相关公告,第四季度成为上市公司卖房的高峰期。

  “包括银行券商以及很多上市公司年底抛售房地产,可能认为部分物业价格到了顶部,抛售房产可以尽快回笼资金、盘活资产。”严跃进表示。

  数据显示,上述抛售14套房产的这家银行,前三季度净利润增速在28家A股上市银行中排名倒数第三。

  与此同时,近日,中央经济工作会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位,“企业持有商业办公地产没有问题,但是从企业持有住宅房产的角度来说,后续不排除2019年出台一些监管政策进行调整,因此,企业持有大批住宅类房产来说风险是有所增加的。”严跃进分析。

(文章来源:券商中国)

(原标题:年底卖房忙!这家银行狂甩上海14套房,低于正常房价30%,这些券商也加入“卖房团”)

(责任编辑:DF142)




发表于 2018-12-31 10:18:26 | 显示全部楼层
3人死亡!万科工地又塌了!公司火速致歉 旗下所有在建基坑项目紧急停工
2018年12月31日 02:19
来源:
21世纪经济报道

编辑:东方财富网

【3人死亡!万科工地又塌了!公司火速致歉 旗下所有在建基坑项目紧急停工】12月29日,上海市闵行区七宝镇新龙路、号文路附近一在建工地发生塌方事故。根据行区政府公布的消息,发生事故工地施工方为上海建工七建集团,事故主要为泥土滑坡,造成的塌方面积达200平方米,3名建筑工地工人被压。后经上海市闵行区人民政府新闻办公室官方微博消息确认,事故中3人全部死亡。现场调查及善后等工作正在进一步开展中。(21世纪经济报道)

  导读:继11月中山项目坍塌事件后,12月29日,万科在上海的一个项目也出了事故,而且涉及到3条人命。。。。。。


  12月29日,上海市闵行区七宝镇新龙路、号文路附近一在建工地发生塌方事故。

  根据行区政府公布的消息,发生事故工地施工方为上海建工七建集团,事故主要为泥土滑坡,造成的塌方面积达200平方米,3名建筑工地工人被压。后经上海市闵行区人民政府新闻办公室官方微博消息确认,事故中3人全部死亡。现场调查及善后等工作正在进一步开展中。


  上海市住建委要求排查隐患、加大处罚力度

  公开资料显示,发生事故的工地为万科与金地联合开发的七宝生态园项目。

  12月29日下午,上海市住房和城乡建设管理委员会下发《关于年终岁末加强施工现场安全生产的紧急通知》:

  要求各级建设主管部门严格按照“四不放过”的原则,认真做好事故查处工作,依法严肃追究事故责任单位和人员的责任,对安全生产主体责任不落实的企业和人员要加大处罚力度,依法暂扣或吊销相关执照,并依照有关规定在招投标、资质管理等方面予以严格限制,切实起到震慑和警示作用。

  12月29日下午,21世纪经济报道记者在发生事故的工地现场发现,工地两个大门紧闭,工作人员均开小门进出。对于陌生人的询问,工作人员均显得特别谨慎。

  记者随后联系多名现场知情人士与建筑工地专业人士,通过多方了解,一般而言,工地出现塌方事故,大多与分包施工队的土方开挖有关。

  专业人士表示有的地区土质较松软,在进行土方开挖时必须要“放托处理(支撑处理)”,俗称“打桩”。业内人士指出,施工队进行土方开挖的时候处理方式有很多种,除了做支撑,还有边坡喷混凝土、锚杆等方式,也有自然放坡(成本最低)。而从现场事故图片来看,事故现场地面表层的土方挖掘部分有打桩痕迹,而再往下的坑里由于泥土滑坡造成泥土覆盖,并不能分辨现场是否有足够支撑处理。

  “做表层开挖的时候有支撑处理,二次开挖的时候就看不出来了,不能下定论。”一名看过事故现场图片的人士指出,总的来说,施工现场管理不到位,导致基坑支护出问题;加上坡顶堆载,放坡后未及时进行支护处理、裸露时间过长。

  万科道歉,所有在建基坑项目停工排查隐患

  12月30日凌晨,上海万科紧急发布事件情况说明,表示集团总裁已第一时间赶往事发现场,并迅速成立专项应急工作组,在政府部门的指导下全力配合事故处理工作。

  据上海规土局网站信息显示,万科于2017年9月14日以底价16.983亿元竞得该地块,楼板价19312元/平方米,溢价率0%。地块占地约3万平方米,用地属性为商办用地,地块旁边即为万科的住宅项目万科城市花园。


  附:《上海七宝18-03项目工地滑坡事件情况说明》

  12月29日,闵行区七宝镇新龙路号文路口,上海七宝18-03项目工地发生泥土滑坡,塌方200平米,导致3名工友被压。虽全力抢救,不幸的是仍无法挽回3名工友的生命。对此我们深感痛心,郑重地向3名工友和他们的家人诚恳道歉!

  事故发生后,公司高度重视。集团总裁已第一时间赶往事发现场,并迅速成立专项应急工作组,在政府部门的指导下全力配合事故处理工作。目前工地已经全面停工进行施工安全检查,后续进展我们将第一时间公布。

  工友的生命高于一切。集团公司已紧急召开集团工程系统全员视频会议,要求全体工程人员高度警惕各类施工风险,即日对所有在建基坑项目,先行无条件全部停工,全面进行安全隐患排查,如有问题立即整改,经审核确保绝对安全后方可复工,同时要求全体工程人员引以为戒,牢记此次事故的沉痛教训。

  一个月前也出现过坍塌事故

  2018年11月12日中山古镇海洲万科城小区曾发生2000㎡坍塌事故。据当地官方通报称,已确认事故没有造成人员伤亡。

  此次坍塌事故,据公布的初步事故原因“是填土作业人员违反操作规程,且大型满载平板车停放不当,导致顶板过于集中荷载,造成局部坍塌”。


  据航拍图片显示,原本应为平整的地下室顶板,因坍塌形成了褐黑色的方形区域,临近的三面建筑是在建住宅。


  据了解,围绕在塌陷地下室周围的分别是“昇海豪庭”一期第5-10栋,其中,8栋、9栋、10栋离塌陷处更近一些。对此,有业主表示“一期一共3000多户业主,至少有80%的人选择退房。”

  对此,万科集团董事长郁亮在12月14日举行的媒体交流会上回应称,万科遵守的是国家、行业的标准,都是按照标准去做的。目前广东正在做事故的调查,很快就会公布结果。

  郁亮进一步指出,中山项目跟模块化建筑没有关系的,不是采用这个技术,“我教育工程长,下一步我们一方面要针对安全规范要更加加强。我们在工程管理方面,工业化方面做了很多研究,工业化开始有一些规范。”

  同时,郁亮也表示,中山项目也暴露出万科还有很多需要改进的地方。

  万科最新回应“活下去”:我们喊了3个词,舆论只关注了其中1个

  作为房地产行业的领跑者,万科于今年9月份高喊“活下去”,从而引发舆论高度关注,因此房地产行业危机感剧增。



  对此,在12月28日召开的“全联房地产商会2018年会”上,万科集团副总裁刘肖解释说,“第一是活下去,第二是活得好,第三是活得久。大家觉得‘活下去’可能更能打动读者一点,表达了我们的危机意识。万科每年都很有危机意识,不巧标题被泄露出去了,稍微做个解释。”

  刘肖表示,万科通过做城市配套服务商,为房地产行业做出贡献,为城市发展提供助力,比如旧城改造、一二级联动等等。此外,万科在地铁、轨道交通、产业园发展等方面也做出努力。

  刘肖还表示,人民美好生活场景营造师和城市配套服务商是万科发展的两条主线。

(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF010)
发表于 2019-1-1 10:10:39 | 显示全部楼层
上海深圳首套房贷细微下调 北京地区稳定无变化
2019年01月01日 08:17
作者:程婕
来源:
北京青年报

编辑:东方财富网

【上海深圳首套房贷细微下调 北京地区稳定无变化】据报道,近期上海和深圳的首套房贷利率出现细微下调变化。北京地区情况如何呢?昨日,北京青年报记者从工行、农行、交行、招行等多家北京地区银行了解到,北京地区的房贷政策近期一直保持平稳,房贷利率没有调整,首套房贷主流利率仍为基准利率上浮10%,二套房贷利率基本为基准利率的1.2倍。

  据报道,近期上海和深圳的首套房贷利率出现细微下调变化。北京地区情况如何呢?昨日,北京青年报记者从工行、农行、交行、招行等多家北京地区银行了解到,北京地区的房贷政策近期一直保持平稳,房贷利率没有调整,首套房贷主流利率仍为基准利率上浮10%,二套房贷利率基本为基准利率的1.2倍。

  北京地区房贷利率继续从平


  北青报记者昨日调查了北京地区多家银行,其中,中行、农行、交行、工行、招行等多数银行的工作人员表示,目前首套房执行基准利率上浮10%的贷款利率政策,仅个别银行首套房贷款利率为基准利率上浮15%或以上。

  数据显示,2018年11月份,北京首套房贷款平均利率为5.47%,利率平均值较上期不变,二套房贷款平均利率为5.90%,利率均值较上期不变。融360历史数据显示,首套房贷款平均利率自2018年6月份起已经保持稳定超过半年。

  监测的30家北京地区的银行中,针对首套房,11月份有24家银行执行基准利率上浮10%,5家银行执行基准利率上浮15%-30%,另有1家银行分(支)行停贷。

  多位银行以及房产中介人士表示,目前北京地区的银行房贷政策并未有任何松动迹象,预计房地产各项相关政策将继续从严,不会放松。

  深圳房贷利率出现细微下调

  在持续紧张了一年后,深圳首套房贷利率近期出现小范围的细微浮动。

  具体来说,深圳地区部分中资和外资银行针对不同项目和客户调整了首套房贷利率,由基准上浮15%调为10%,但这也并非普遍现象。

  不过,多位深圳业内人士指出,因市场流动性年底稍稍宽松,银行放贷额度有所增加,出现了阶段性的房贷利率下调,而并非利率的“拐点”;明年房贷紧张仍将持续。

  上海部分银行可打9.5折

  据上海媒体的消息显示,工行、农行、中行、建行、交行五大行以及招行、兴业等股份行对首套房个人贷款利率都可在基准利率基础上打9.5折,不过各个银行在要求上略有不同。

  据报道,工行有支行客户经理表示,折扣是近期才实行的,不一定能持续到2019年。农行对少数“优质客户”可以给出首套房贷9折的优惠利率,但要具体个例具体审查。

  此外,上海地区股份制银行的房贷利率普遍高于国有大行,首套利率要上浮10%以上,还有部分表示年底已经暂停个贷,待今年1月后再开始办理。

  未来全国房贷利率趋于稳定

  关于未来走向,业内人士普遍认为,楼市调控政策以及相关信贷政策从严态势难以改变,房贷利率大幅下调可能性不大。融360房贷分析师李唯一表示,从过往数据表现来看,房贷利率涨幅的空间不断缩小,未来全国保持平稳微调的可能性较大,部分城市、地区存在回调的可能。零涨幅表示房贷利率正在逐步稳定,同时应当走出“非涨即跌”的误区,未来整体趋于稳定。

(文章来源:北京青年报)

(责任编辑:DF358)
发表于 2019-1-13 10:24:41 | 显示全部楼层
要买房的笑了!等了700天房贷利率终于降了 能便宜多少?2019年01月13日 00:00
来源:中国基金


 12月全国首套房贷款平均利率23个月(700天左右)来首次下降,市场被这个消息炸开了锅。

  实际上,近期多个地方都有房贷利率松动的消息。那么,现在房贷利率这块真实的情况到底是怎么样的,各个城市、各个银行的情况如何?2019年房贷利率下降是否是趋势?一起跟着基金君来看看。基金君也帮大家算了一笔账,房贷利率下降将给买房的小伙伴带来多少实惠?


  首套房贷款利率23个月来首降!

  近期,融360大数据研究院发布最新监测数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%(相当于基准利率1.159倍),环比11月份下降0.53%,这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降!

  但同比2017年12月份的首套房贷款平均利率5.38%,该数字仍上升5.58%,当前大部分城市的主要银行首套房贷利率依然是在基准利率之上。

  如果分城市来看房贷利率,据融360统计,2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调,北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降;而一个月前四个一线城市中仅有广州、深圳首套利率回调。

  在12月的全国首套利率最低排名中:上海位居第一,平均利率最低,为5.09%;厦门、大连分别以5.36%、5.44%的平均利率位列第二、第三;北京平均房贷利率排名第四,为5.45%,北京的排名较11月上升了2位次;另外,一线城市中,广州第九、深圳第十,平均房贷利率分别为5.55%、5.57%。

  此次房贷利率下降并非个例。实际上,二套房贷款利率的回落比首套利率来的更早,融360数据显示,2018年12月全国二套房贷款平均利率为6.04%,对比11月回落两个基点,且已是连续两月出现回落,环比下降0.33%。

房贷利率下降背后的原因是什么?" style="border: 1px solid rgb(209, 209, 209); padding: 3px; margin-top: 5px; margin-bottom: 5px;">

  房贷利率下降背后的原因是什么?

  那么,当前首套房房贷利率为什么会出现下降?房贷利率的下降,到底会给小伙伴们买房带来哪些真正的实惠?

  关于12月份全国首套房平均利率下降的原因,市场人士认为主要有几个:一是资金面相对宽松,这与2018四季度以来的央行多次定向降准、释放市场流动性有直接关系;二是岁末年初银行为了发展业务,可能主动降低房贷利率来提高竞争力,扩大市场份额。

  融360大数据研究院房贷分析师李唯一接受媒体采访时表示,“目前北上广深一线城市的房贷利率,不论是一套还是二套,均出现了松动迹象。初步预计全国地区将会有其他城市跟进下调,不过总体幅度不会过大,市场基调仍是以稳为主。”

  李唯一预计,首套房贷利率在大框架内下降的幅度不会过大,稳中有降或将是利率变化特征的反映。具体城市及银行的利率调整很大程度上取决于银行的流动性和业务策略。

  也有分析师指出,对于购房者来说,银行资金面的充裕,加之新一年信贷额度的放开,房贷门槛也将有所宽松,此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率,上浮部分将逐步回缩,购房者的实际购房成本也将就此降低。

  房贷利率下降将带来哪些买房实惠?

  当然,房贷利率的下降,会给买房的小伙伴们带来真正的实惠?我们具体来看看,可能会带来哪些影响?

  我们先来了解一下基准利率、房贷利率、银行上浮或者打折那些事,究竟是什么意思。

  房贷利率,是指用房产在银行办理的贷款,该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的,各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。

  央行会先给出基准利率,央行会根据市场变化和国家政策对基准利率进行调整。最近一次调整发生在2015年10月24日,现在实行的“4.9%”就是来自于那一次调整的五年以上长期年贷款利率。

  我们去买房办贷款时,银行给到的利率一般并不是跟基准利率一样。因为各个商业银行会根据经营情况,在政策允许范围内进行打折或上浮。所谓房贷利率上浮,是指在央行公布的基准利率基础上上浮。现在基准利率是4.9%,上浮10%意味着房贷利率涨到5.39%,计算方法是4.9%+4.9%X10%=5.39%。这是在办理贷款时银行给你的利率。当然也有打折的,比如九折、九五折之前都比较多见。

  对买房的人来说,房贷利率下降有何影响?基金君来算一下就懂了。

  比如原来某银行的房贷利率是在基准利率上浮15%,现在变成上浮10%,房贷利率有所下降。如果以100万元(等额本息还款) 按照25年个人住房按揭贷款来算,每月月供是多少?在房贷利率下降的情况下,现在能省多少钱?

  基金君用计算器算了一下,原来上浮10%情况下,需要还款月供是6075元左右,需要支付的利息是82.26万元;但是现在上浮5%的情况下,需要还款的月供下降到5934元左右,需要支付的利息是78.01万元,所以比起之前节省了4.25万左右。如果在大城市买房,省下来的估计会更多。

2019年房贷利率下降会是趋势吗?" style="border: 1px solid rgb(209, 209, 209); padding: 3px; margin-top: 5px; margin-bottom: 5px;">

2019年房贷利率下降会是趋势吗?

  也有人怀疑,房贷利率真的下降了吗?市场上的真实情况是如何的?

  从各个城市来看,之前网传深圳部分商业银行下调房贷利率。又有上海地区实打实新增加5家银行首套最低可执行95折优惠、广州汇丰银行首套房仅上浮5%。还有,南京有4家银行下调首套房房贷利率,分别是工商银行、邮储银行下调5%,兴业银行下调2%-4%,招商银行下调3%。而汇丰银行首套房贷款利率依然是南京各银行中最低的,上浮仅10%。北京地区近期虽无房贷利率调整,但目前执行的“基准利率上浮10%”的规定,较2017年同期也明显有所放松。

  但是,上海中原地产市场分析师卢文曦也认为,目前展现的房贷利率“松动”现象属于银行内部结构性调整,非集体性变动。“目前,下调房贷利率的银行多是一些本身首套利率就超过大行的中小银行。这些银行的房贷利率上涨空间有限加上资金充裕,出现了自然回落现象。与公司贷款利率相比,这些中小银行的个人房贷业务对营收贡献度占比不高,也不以个人房贷为重点业务。所以,大行才是反映个人房贷利率变动的主要观察对象。”

  从最新数据看,不同城市当前房贷利率水平存在差距,平均利率最低值出现在上海的5.09%,较上月下降10个基点;最高值为武汉的6.24%,较上月下降2个基点。最高值与最低值之间相差了接近1.15个百分点。

  另外,12月房贷利率变化幅度最大的哈尔滨,同比上涨14.01%;最稳定的城市为重庆,同比仅上涨0.04%。

最新房地产市场情况" style="border: 1px solid rgb(209, 209, 209); padding: 3px; margin-top: 5px; margin-bottom: 5px;">

  从银行来看,融360数据也显示,2018年12月在全国35个城市533家银行中,有8家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比1.50%,较上月减少15家银行分(支)行;有54家银行分(支)行回调利率,占比10.13%,较上月增加39家;有470家银行分(支)行首套房贷款利率较上月持平,占比88.18%。

  其中,融360对比了国内15家银行年初、年末平均利率后发现:2018年,民生银商平均利率变动幅度最小,仅为1.58%;花旗银行平均利率上涨幅度最高,为8.31%,其次是光大银行8.26%,建设银行7.65%。

  但融360大数据研究院指出,各家银行平均利率上涨幅度的大小与银行先前优惠幅度及后期的上浮情况有关,后期具体银行的利率调整很大程度上取决于银行的流动性和业务策略。

  据中原地产首席分析师张大伟介绍,从全国范围来看,发放房贷主要以中、农、工、建、交五大国有银行为主。股份制银行贷款难度大、利率高,占据的市场份额非常小。特别是在市场不好的时候,股份制银行会全面收缩房贷。在个别一二线城市,外资银行也有一定的市场份额,与其他银行相比,房贷利率低,但执行难度相对较大,申请条件也多。

  市场也比较关心此次房贷利率下降是大趋势吗,是一次集体性动作吗?2019年房贷利率将怎么走?

  易居房地产研究院副院长杨红旭说,房贷利率集体下调的概率很大。不过,如果没有降息的话,房贷利率下调的幅度不会太大。

  也有市场人士认为,部分热门城市下调的节奏的确有可能带动其他城市跟进调整,尤其是部分热点二线城市将极有可能成为继一线城市之后下一批放松的重点城市。当然,通过金融调控楼市的政策并不会放松,针对二套及以上购房的利率依然会维持严格的上调措施,并会和限购等措施一起构成楼市健康平稳发展的有力“护城河”。

  最新房地产市场情况

  从全国百城商品住宅价格走势来看,本轮房地产调控“遏制房价上涨”的确起到效果,目前增速降较多。但是也有部分地区房价有抬头趋势。

  从全国销售额和销售面积来看,近几个月,销售额和销售面积增速持续下滑。1-11月份,商品房销售额12.95万亿元,同比增长12.1%;销售面积14.86亿平方米,同比增长1.4%,比上个月有所下滑。

  从2018年12月份开始,楼市频频放出消息,包括限购、限售政策松绑,房贷利率松动,都牵动着市场的神经。比如山东菏泽成为第一个松绑限购政策的城市,紧接着广州调整“商住房”政策,青岛高新区宣布暂停执行摇号政策,珠海降低限购门槛等,未来房地产市场的新动作值得关注。

(文章来源:中国基金报)

(责任编辑:DF134





发表于 2019-1-18 10:33:00 | 显示全部楼层
去年全国300城卖地收入超4万亿元 杭州2442亿居首




  原标题:去年全国300城卖地收入超4万亿元,杭州2442亿排第一

  去年,在各地房地产调控政策持续深化的背景下,土地流拍数量大增,底价成交频现,这也引起了业内对土地市场低迷下行的担忧。

  不过,从全年的卖地成绩单来看,全国卖地总收入并没有预想的那么差,反而同比微涨,依然有40个大中城市卖地收入同比增加,增幅最大者接近400%。

  那么,土地出让具体情况如何?哪个城市揽金最多?哪个城市增幅最大?

  来自研究机构的数据显示,去年,一二线城市合计住宅土地流拍量创6年来最高纪录,同比上涨167%;全国300城土地平均溢价率同比下降16个百分点。不过,全国300城卖地总收入超过4.17万亿,杭州、上海等七城收金破千亿。其中,杭州揽金2442.9亿,金额排名第一,而北海收金同比增加396%,涨幅排名第一。

  土地流拍量创新高,平均溢价率降至13%

  2018年全国土地流拍情况显著增多,溢价率大幅下降,整体住宅成交均价缩水。特别是重点城市的土地流拍现象引起了广泛关注,以往地块推出便受到争抢的上海、杭州、苏州等热点城市都遇到了无人报名导致地块流拍的现象。

  中原地产研究中心统计数据显示,2018年全年,一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗,是最近6年来最高纪录,同比上涨167%。累计数据看,2018年一二线城市流拍的住宅地块起价合计高达1683亿,刷新历史纪录,同比上涨高达220%。

  土地流拍数量增加,多数城市低价和底价成交为主流。中国指数研究院的数据显示, 2018年,全国300个城市成交楼面均价为2159元/平方米,同比下滑11%。其中住宅类用地成交楼面均价为3806元/平方米,同比下滑7%。

  全国300个城市土地平均溢价率13%,同比下降16个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%,同比下降19个百分点。自2018年5月达到高点28%后,全国300城土地平均溢价率持续走低,至12月更是降至7%,降幅高达21个百分点。

  对于土地市场流拍现象加剧的原因,中国指数研究院认为,一方面是部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,房企的利润空间被压缩;一方面是楼市限购、限贷款等调控城市范围增大,部份购房需求被抑制,销售增速放缓,房企回款压力较大;另一方面是房企融资渠道持续收紧,致使房企拿地更加谨慎。

  杭州总额第一,北海涨幅第一

  尽管土地流拍现象加剧,土地平均溢价率大幅降低 ,但是全国来看,卖地总收入并没有预想的那么差,反而同比微涨。

  中国指数研究院的统计数据显示, 2018年,全国300城市土地出让金总额为4.1773万亿元,同比增加2%。一线城市土地出让金为5517亿元,同比下降12%;二线城市土地出让金为20520亿元,同比减少1%;三四线城市土地出让金15736亿元,同比增加15%。

  全国土地出让金TOP20排行中,有7个城市收金均破千亿元,其中,杭州收金2441亿元高居榜首,上海收金近1830亿元位列第二。一线城市均有上榜,合计收金5517.2亿元,占榜单总额的28%。二线城市上榜14席,占据榜单七成,为榜单主力。受到广州、苏州等城市需求外溢的影响,三四线城市中佛山、常州跻身榜单前二十。

  全国40个大中城市出让金以同比增加为主。一线城市中,上海、广州全年土地出让金走高,上海入围同比涨幅前十,北京、深圳收金同比下降四成。二线城市则多以增长为主,共19个城市收金同比走高,中西部城市为主力。三四线城市收金同比走高,北海以收金65.2亿、同比增加396%占据出让金涨幅榜单头名。
本文图片均来自“券商中国”微信号

  券商中国记者梳理国家统计局70大中城市房价数据来看,全国40大中城市出让金同比涨幅居前的城市也是2018年房价涨幅居前的城市。

  2019年土地市场走势如何?

  对于2019年的土地市场,克而瑞研究中心认为,2018年,在政策持续收紧的一年中,受益于三四线城市大规模的土地供应,全国土地市场在成交规模上仍然同比上涨,而在今年部分城市政策微调宽松,重点城市进一步加快土地出让节奏的背景下,2019年土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时,在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下,过去一年两中企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变,将会转变为回归一二线以及重点三四线城市,此类城市的成交量、价回温可能性更大,2018年末一二线城市流拍情况大幅缓解的现象也已经印证了这一点。


  土地价格方面,克而瑞研究中心认为,由于房企已经逐渐回归理性,对拿地的态度更为谨慎,不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率,且资本市场环境走弱的预期依旧,2019年土地整体价格预计将持续走稳,市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。

  中国指数研究院也认为,2019年,稳房价稳地价稳预期将成为调控的主要目标,各城市将继续因城施策,适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动,以期稳定市场预期,保持房企拿地积极性。根据多个城市的土地供应计划,土地供应仍将维持增长,在当前市场趋冷的情况下,土地供应会适度增长,以求保证成交量稳定,确保市场平稳运行。部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间;人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化,在这轮调控中或将迎来较大发展。

  来源:券商中国

责任编辑:赵明
发表于 2019-1-26 16:32:18 | 显示全部楼层
一线城市二手房价格失守 房地产流动性风险隐现
2019年01月26日 08:21
来源:
21世纪经济报道


【一线城市二手房价格失守 房地产流动性风险隐现】以一线城市为代表,京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷……2018年下半年至今,房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。(21世纪经济报道)

  中国楼市“买房必赚”的时代正在远去。

  以一线城市为代表,京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷……2018年下半年至今,房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。


  调查显示,近一两个月来,一线城市业主也“扛不住”,降价的案例比比皆是。

  房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于,“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的,房产的变现能力、流通性逐渐下降,和成交量价的表现一样,开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

  更深层次的原因则是,限购限贷政策抑制需求,供需结构发生深刻改变,增量市场进入了拐点。

  未来,房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计,信贷偏紧仍然是长期趋势,而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善,中国住宅市场有望向居住回归,房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

  二手房降价潮

  深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房,时值深圳楼市巅峰时刻,那时他无论如何也不会想到,手中房产在持有的两年间不断贬值。

  “小区刚卖出了89平方米的二手房,334万,2016年买价是387万元”,张先生说道。据记者了解,这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米,如今成交价约3.75万/平,降幅达13%。

  在北京二手住宅市场,也出现了部分业主急售房源。记者从贝壳找房获悉,北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元,下降60万元,另一小区一套三居室则下降100万元,而最高跌幅在地铁10号线某小区,单套三居室直降182万元。

  “北京已经跌了一年多了,豪宅更是基本没有什么成交”,中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

  焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底,二手房市场延续2018下半年的低迷状态,一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

  而豪宅的有价无市则尤为显著。日前,有消息称,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售,业内哗然。

  安居客即时数据显示,世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米,而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌,每套均低于市场价100至200万。

  数据还显示,世茂滨江花园均价从去年5月份以来,已连续九月下跌。

  在深圳这个楼市“风向标”,以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅,也同样沦陷。

  继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻,深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出,印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

  而对于豪宅抛售这个关注点,美联物业全国总监何倩茹表示,其实各类房产都有劈价出售的案例,只是豪宅降价的数额更受人关注。

  “从去年第四季度开始,确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者,目前能卖出去的二手房,大部分都是降价的,幅度大部分在5%至10%,少部分在10%至20%。

  二手房市场数据同样凸显了市场低迷。根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下,12月更是跌破4000套。

  深圳中原数据显示,二手房成交均价方面,深圳已连续四个月下跌。成交数量上,截止至12月23日,深圳12月二手住宅累计成交2699套,相比11月的4175套减少35%。

  从二手房价格看,广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示,2018年12月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,连续四个月下跌。其中,北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

  换房链条被阻断

  多位地产研究人士指出,二手房市场陷入低迷状态,政策调整是主要原因。

  就深圳而言,在731新政后,深圳楼市遭受重创,加上经济下行压力增加,市场预期向下。

  在政府严格限价、限贷下,一二手房价倒挂现象明显。此外,“三价合一”政策提高了换房成本,二手成交陷入低迷。

  诸多业内人士向记者表示,一线城市二套房首付大多高至60%-70%,使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

  高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的,且没有取消的可能性,购房者只得接受”,深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。

  肖小平进一步指出,除调控政策抑制需求外,对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中,会让广大购买者有一个观望的姿态,购房更加谨慎。”

  肖小平表示,市场普遍认为国家调控房地产的预期较大,涨价没有空间,购房者在这种前提下便会放缓决策。

  由此可见,哪怕是在深圳楼市,消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

  此外,年末房地产开发商巨量新盘入市,一定程度上影响了二手房的成交。

  以深圳为例,华强城、万科星城开盘共推4000多套房,最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

  据21世纪经济报道记者不完全统计,2018年11至12月,深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下,置业新房者明显居多,加剧了二手房市场的低迷。

  在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下,12月的二手房交易陷入低迷。

  根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价格和数量,尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下,12月更是跌破4000套。

  中原地产首席分析师张大伟预测,2019年,如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化,市场的下调难以避免。

  “杠杆买房”时代终结

  “房价关键看信贷”,张大伟指出,在流动性收紧背景下,房地产资产的变现能力偏低,买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

  央行最新数据表明,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,增速比上年末低0.9个百分点;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比上年水平低1.2个百分点。

  此外,截至2018年末,个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%,增速比上年末低4.4个百分点。

  个人房贷余额持续收窄,居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算,2018年三季度,全国居民表内购房杠杆率为31.3%,环比下降0.6个百分点,同比下降6.5个百分点。

  而从历史数据来看,2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位,为44.1%。2017年一季度,该指标小幅回落至43.8%,此后6个季度连续下行。

  这意味着,随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响,居民加杠杆的空间已经极其有限,房产的变现能力转差。

  直到12月,一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象,各地政策动态明显减少,人们对楼市的预期也因此改变。

  融360大数据显示,12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,相当于基准利率1.159倍,为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中,深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

  何倩茹预计,2019年房贷执行利率将下调,会对整体市场产生较大影响,但重点还得看下调幅度有多大。

  她进一步指出,除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化,虽利率调整有利好因素存在,但不代表成交量就会上升。

  以深圳为例,“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力,全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”,何倩茹称,二手房价难以大幅上涨,预计2019年房价涨速将放缓。

  张大伟则指出,全国房地产市场的政策底部已经出现,未来大幅度全面宽松可能性不大,信贷将依然处于偏紧的环境中,限贷政策将严格执行,但对于自住需求的合理信贷有所倾斜,也是2019年最有可能的房地产政策变化。

  对于投资者而言,“杠杆买房”的时代或将一去不复返。
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