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楼主: LIANGXIN

听任志强说买房还是卖房

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发表于 2010-7-16 16:46:39 | 显示全部楼层

人民日报再谈房价:目前中国房价到底有多高

www.eastmoney.com2010年07月08日 09:55人民日报 

 (二) 住房可以是赚钱的商品,但更是基础的民生产品。

  房地产市场一旦成为投机者的乐园,投资者面对的必然是噩梦。

  “省吃俭用攒首付,节衣缩食还贷款”——房奴生活的真实写照。

  地方政府必须转变发展思路,不能再沉溺于地产投机所带来的“人气”和“财气”当中。

  炒房已经成为“击鼓传花”的游戏,只是谁也不信自己会接到“最后一棒”。

  ● 如何切实遏制房价过快上涨?

  2010年4月14日,国务院召开常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出五方面十条政策措施,被称为“新国十条”。这次调控措施力度之大、涉及面之广、针对性之强,被有的媒体称为“史上最严厉的房地产宏观调控”,受到广大群众的普遍欢迎,充分表明了党和政府遏制房价过快上涨的态度和决心。

  “新国十条”发布后,许多大中城市结合实际出台了一系列具体调控措施,房地产市场出现由“量价齐升”到“量跌价滞”的显著变化。据统计,全国绝大多数城市住房成交量明显下滑:5月上旬北京商品现房成交量比4月上旬跌73.6%;“新国十条”出台后3周深圳新房销售面积比此前3周下跌近七成。一些城市房价出现松动迹象,投资者预期开始转向,出现投资客集中抛盘的现象。这表明,“新国十条”威力已经显现,房地产市场“虚火”有所“降温”。

  但也要看到,目前调控取得的成效还是初步的。整体来看,房价仍然居高不下,未出现明显回落。4月份70个大中城市商品住宅销售价格上涨17.3%,北京5月份新房开盘均价不降反升。能否真正使房价回归合理水平并保持稳定,还要看调控措施能不能坚持下去,使其效应进一步显现。因此,必须以坚决的态度把“新国十条”贯彻执行好,一抓到底,绝不动摇,促进房价稳定和房地产市场健康发展。

  一是“明问责”,就是明确各级政府的责任。遏制房价过快上涨,关键在各级政府特别是城市政府。“新国十条”明确提出,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。要把思想统一到中央部署上来,认真落实调控政策,切实履行好稳定房价和住房保障职责。要加强对地方政府工作的考核和监督检查,建立约谈、巡查和问责制度;对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

  二是“抑投机”,就是坚决抑制投资投机性住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策,提高购买第二套、第三套及以上住房的首付比例和贷款利率,严格住房消费贷款管理。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,加快研究出台引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

  三是“增供给”,就是增加住房有效供给。增加居住用地的供应,及时制订并公布以住房为主的房地产供地计划,依法加快处置闲置房地产用地。完善土地出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。调整住房供应结构,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。

  四是“促保障”,就是加快保障性安居工程建设。落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成今年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房。

  五是“严监管”,就是加强市场监管。加强对房地产开发企业购地和融资的监管,严格查处土地闲置及炒地行为。加大交易秩序监管力度,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,加大曝光和处罚力度。抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。完善市场信息披露制度,及时公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。

  遏制房价过快上涨,既要针对当前,又要着眼长远。在坚持落实好已经出台的政策的同时,应根据市场形势的变化适时出台新的调控措施,特别是要研究建立稳定房价的长效机制,打破导致房价过高的“基石”。比如完善土地和财政制度,阻断地方政府“以地生财”的动力;建立稳定房价的长效税收制度,把住房征税从重开发环节向重保有环节转变,根本抑制投资投机性住房需求;等等。

  知识点

  2010年以来出台的部分住房政策文件

  1。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

  2。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

  3。《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》

  4。《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》

  5。《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》

  6。《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》

  7。《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》

  8。《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》

  ● 怎样保障广大群众“住有所居”?

  今年年初,重庆市推出大规模的公屋建设计划——年内开工建设500万平方米公租房,同时还将设立住房保障局,出台《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》……这一系列措施引起强烈反响,让更多的中低收入群众看到了圆“住房梦”的希望,也为其他地区解决群众住房问题提供了有益的启示。

  “住”是人们生存的基本需求。许多学者提出,住房既具有商品属性,也是重要的准公共产品。解决群众住房问题是重要的民生事业,也是经济社会发展的重要目标和政府义不容辞的责任,必须强化政府在住房保障中的主导与核心作用。党的十七大提出了努力使全体人民住有所居的目标,强调要加快解决城市低收入家庭住房困难。这是保障和改善民生的重要举措,体现了城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。近年来,国家不断加大住房保障建设投入,2009年中央财政安排保障性安居工程补助资金550.56亿元,是2008年的3倍。各地通过建设经济适用住房、廉租房、限价房等多种形式,使越来越多的中低收入住房困难家庭改善了住房条件。

  解决广大群众的住房问题,必须从我国国情出发,在总结经验的基础上,进一步深化住房制度改革。应坚持市场机制和政府调控“两手抓”,特别是强化政府公共服务职能,形成面向高中低不同收入群体的多层次、差异化住房政策体系。概括来讲,就是要做到“低端有保障,中端有支持,高端有市场”。

  “低端有保障”,就是通过保障性住房建设解决低收入群体的基本住房需求。低收入群体由于自身经济条件的限制,没有能力进入市场,只能依靠政府保障解决住房问题。各级政府必须加大住房保障力度,逐步改善这部分困难群众的居住条件。中央已经提出到2012年年底基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题、用5年左右时间基本解决城市和国有工矿成片棚户区改造的目标。各级政府要制订保障性住房建设规划,确保保障性住房用地在土地供应中的比例、保障性住房在住房供应中的比例,并优先保证供应。加大公共财政投入力度,多渠道筹集保障性住房建设资金,落实土地出让收入的一定比例主要用于保障性住房建设的规定。

  “中端有支持”,就是采取措施支持中等收入群体解决住房问题。中等收入特别是中等偏下群体既享受不了政府提供的保障性住房,又难以承担价格高昂的商品房,被通俗地称为“夹心层”。对这部分群体,应通过加大经济适用住房建设力度,适当扩大经济适用住房供应范围,加快建设限价商品房、公共租赁住房等方式,积极帮助他们解决住房困难。住房和城乡建设部已明确提出将公共租赁房建设作为工作重点,确保比去年有较大增加。

  “高端有市场”,就是支持有支付能力的群体通过市场解决住房问题。逐步完善房地产市场体系,加强宏观调控,规范市场秩序,促进房地产市场持续、稳定、健康发展,使其在满足高收入群体多样化的住房需求、促进经济发展方面发挥更大作用。

  实现“住有所居”,也要求普通群众转变住房观念。要从我国国情出发,树立适度、合理、节约的住房消费观念,不要盲目攀比,放大自己的住房预期。对很多年轻人来说,可以考虑先租房,或者买小户型住房,随着经济实力增加,逐步改善住房条件。

  “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”古往今来,住房始终倾注着人们许多的希冀与憧憬。随着经济社会不断发展和住房制度改革不断深化,通过党和政府、社会各方面坚持不懈的努力,广大群众的住房问题会得到更好的解决,“住有所居”的目标将一步步变为现实。

  知识点

  各地加大保障性住房建设力度

  北京:今年新开工建设、收购各类政策性住房13.4万套,占全市新开工住宅套数50%以上,竣工交用4.6万套。

  上海:今年计划保障房用地250公顷,棚户区改造用地450公顷,两者相加占总量的63.6%。

  广州:决定在2011年年底前基本完成2008年调查在册的全市77177户低收入住房困难家庭的住房保障任务,今年年底前要完成目标任务的85%。

  天津:今年确保建设保障性住房650万平方米、8.5万套,向7.5万户低收入家庭发放租房补贴,完成危陋房屋拆迁200万平方米、4.4万户的计划目标。

  重庆:2010年保障性住房和中小套型商品房用地占城市住房总用地量的73.95%。全年开工建设公共租赁住房500万平方米,竣工20万平方米。

  深度阅读

  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,国发〔2010〕10号,中国政府网。
发表于 2010-7-16 18:50:59 | 显示全部楼层

中国70个城市房价6月份环比下降0.1%

www.eastmoney.com2010年07月12日 15:07刘铮新华网 

  虽然与上月相比,70个大中城市房价在6月份出现了轻微下降,但与上年同期相比,涨幅仍是两位数。统计显示,6月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点。

  分地域看,6月份,北京房屋销售价格同比上涨13.5%,环比下降0.4%;上海同比上涨8.2%,环比下降1.4%;广州同比上涨5.8%,环比下降0.1%;深圳同比上涨10.6%,环比下降0.9%;杭州同比上涨14.5%,环比下降0.1%。

  分类别看,6月份,70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平,而5月份为上涨0.4%。二手住宅销售价格同比上涨7.7%,涨幅比5月份缩小1.5个百分点;环比下降0.3%,降幅比5月份缩小0.1个百分点。

  统计显示,上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%。其中,6月份房地产开发完成投资5830亿元,比上月增长46.3%。

  全国房地产开发景气指数延续了今年4月份以来有所回落的态势。6月份国房景气指数为105.06,比5月份回落0.01点,但仍比去年同期提高8.51点。

  今年4月中旬以来,为坚决遏制部分城市房价过快上涨,中国出台了一系列房地产调控措施。
发表于 2010-7-16 18:52:45 | 显示全部楼层

6月房价环比首降 两部委坚称调控不动摇



www.eastmoney.com2010年07月13日 04:00于祥明 苗燕上海证券报 

  住建部:坚定不移贯彻房地产市场调控政策

  银监会:银行要继续严格执行二套及以上房贷政策

  国家统计局7月12日发布的数据显示,6月份全国70个大中城市房价环比涨幅下降0.1%,这是近15个月来全国房价环比涨幅首次由涨转降。

  与此同时,6月份全国房地产开发完成投资环比增长46.3%,处于历史高位,并没有给宏观经济“拖后腿”,这预示着房地产调控政策放松转向的可能性并不大。

  巧合的是,住房和城乡建设部网站当日发布消息说,住建部有关负责人针对部分网络媒体称房地产市场调控有关政策可能取消的报道,表示当前房地产市场运行整体上呈现积极变化,部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。下一阶段,住建部将督促各地继续坚定不移地贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施,严格执行差别化的住房信贷政策,在支持居民合理住房消费的同时,坚决遏制投资投机性购房;继续采取积极措施,促开工、促销售,努力增加普通商品住房供应,加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造;继续加强房地产市场监管,促进房地产市场平稳健康发展。

  针对近期有媒体关于“个别地区放松三套房贷”的报道,银监会新闻发言人12日表示,银监会对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化,要求各商业银行要严格执行,不能动摇。

  国家统计局报告显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。

  分析人士指出,同比数据涨幅仍高,说明自去年以来房价上涨幅度确实过快,而环比数据回落,则意味着新“国10条”调控政策已经见效,房价首次回落。

  细分来看,6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平,意味着新房房价也已经停涨,而5月份新房房价为上涨0.4%。与上月相比,6月经济适用房销售价格持平,商品住宅销售价格下降0.1%,其中普通住宅销售价格与上月持平,高档住宅销售价格下降0.2%。

  全国二手房价更是连续两个月下调。6月份二手房价环比下降0.3%,比5月份降幅缩小0.1个百分点。

  “调控政策以来,成交量率先大跌之下,房价终于松动。”中原地产张大伟表示,目前成交量低迷,随着供给量增加价格压力也日益增加。

  统计数据显示,今年上半年全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,但增幅比1-5月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,但增幅也比1-5月回落13.0个百分点。上半年商品住宅销售面积和销售额分别增长12.7%、20.3%,远低于办公楼(增长53.2%、91.5%),商业营业用房(增长41.6%、57.1%)的增长水平,进一步反映出住宅市场的成交量下跌明显。

  值得注意的是,房地产调控并没有导致房地产开发投资的锐减,没有给宏观经济“拖后腿”。由此,业内人士表示,房地产调控政策也不会因此借口放松转向。

  上半年全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%,占房地产开发投资的比重为69.3%。6月份,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%。

  上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米,同比增长35.6%,土地购置费4221亿元,同比增长84.0%。这也预示着开发商并没有停止投资拿地。

  “很多人预测国10条造成房地产投资下降,为中国宏观经济‘拖后腿’,但起码到现在为止没有看到这种迹象。”北京市华远地产股份有限公司董事长任志强说。

  国家统计局数据也显示,上半年全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米,同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米,同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅竣工面积1.96亿平方米,增长15.5%。

  “从统计数据看,调控政策还会继续,至少6月份的数据可以让管理层非常放心地说:可以继续现有政策。”任志强表示,只要房地产保持了高速投资增长,地能卖得出去,就不要期待政府说怕影响宏观经济而放松调控,而且此轮调控政策可能会延续相当长的时间。

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  住建部银监会否认楼市调控政策将松动

  住建部和银监会有关人士12日分别表态,否认楼市调控政策将松动。

  针对近日部分网络媒体称房地产市场调控有关政策可能取消的报道,住建部有关负责人12日表示,下一阶段,住建部将督促各地继续坚定不移地贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施。住建部将督促各地继续严格执行差别化的住房信贷政策。

  住建部上述负责人表示,《通知》下发后,各地区、各部门认真贯彻落实,当前房地产市场运行整体上呈积极变化,部分城市房价过快上涨势头得到遏制。下一阶段,住建部将督促各地继续严格执行差别化的住房信贷政策,在支持居民合理住房消费同时,坚决遏制投资投机性购房;继续采取积极措施,促开工、促销售,努力增加普通商品住房供应,加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造;继续加强房地产市场监管,促进房地产市场平稳健康发展。

  银监会新闻发言人同日也表示,银监会对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化,要求各商业银行要严格执行,不能动摇。

  住建部政策研究中心副主任秦虹12日指出,调控政策确实抑制了房价的上涨,房价调整已经开始出现。今年上半年房价涨幅同比较高,但房价环比已经停止上涨,其中5月份全国商品房销售的均价出现下降。今年上半年全国103个城市土地的成交价格同比下降了9%,由于地价上涨带动房价上涨的动力不在,下一步市场的调整取决于成交量、房价和地价三者的影响。

  相关银行人士表示,银行对购买第三套商品房的信贷标准是按照有关政策执行的。一般来说,第三套房贷执行标准是首付不低于5成、利率不低于基准利率的1.1倍。不过,他表示,在今年4月份房地产调控政策出台后,商业银行曾普遍暂停第三套房贷款。(中国证券报)
发表于 2010-7-16 18:56:24 | 显示全部楼层

外资热议中国楼市崩盘 多数称中国房价要跌20%

www.eastmoney.com2010年07月08日 08:21刘秀浩东方早报 

  野村证券称,房价若跌超20%,政府或许会过度担心,从而逆转部分紧缩政策。

  时间刚刚进入7月,外资关于中国楼市是否会崩盘的讨论迅速热了起来。许多机构做出类似判断——中国楼市要跌,至于房价会跌多少,众说纷纭。按照多数机构的普遍观点,中国房价下跌幅度将达到20%。

  中国楼市开始崩溃?

  7月6日,国际货币基金组织(IMF)前首席经济学家罗戈夫表示,中国房地产市场开始崩溃,将重创银行体系。但他并没有提供更多的相关依据。

  相比之下,同一天渣打银行发布的报告则显得有理有据。渣打称,三季度中国住房价格将明显下降。其监测中国上海、北京、深圳、杭州等14个城市的一级房市交易后发现,自4月中旬中国政府出台新政以来,这14个城市的住房成交量,以四周移动平均值计算下降了约60%,其中,北京下降了70%,深圳降57%,上海降28%。中小城市中,海口交易量下降95%,杭州、大连降90%。

  渣打说,北京的房价已经从今年早些时候的高点降了约20%,深圳则降了19%,而上海降约8%,不过较低的成交量可能造成房价降幅的失真。

  渣打预计,今年下半年中国一线城市的房价可能跌20%~30%,二三线城市可能跌10%~20%。

  渣打发布报告的同时,野村证券6日也发表报告称,中国楼市已呈现泡沫破灭的初步迹象。该机构指出,虽然中国政府没有给出明确的房价跌幅目标,但10%~20%的跌幅应是合理范围。按照上述降幅,房价将回到2009年年中的水平。如果跌幅不足10%,中国政府可能会觉得没有完成“政治任务”,因此会维持紧缩政策,从而导致房地产市场继续下滑。但如果跌幅超过20%,政府或许会开始担心房地产市场过度萎缩对经济其他部分造成影响,从而放松甚至逆转部分紧缩政策。

  野村的上述判断,与渣打基本一致。渣打认为,过快的降价可能会迫使中国有关部门年底前取消紧缩措施,转向放宽的立场。

  不同的是,渣打在报告中指出,更多的城市可能会效仿上海的做法,观望楼市走势。据渣打银行说,上海和北京的61个定于6月份开盘的新项目中约有三分之二已经无限期搁置。

  “短暂”的深度回调?

  澳新银行中国经济研究总监刘利刚认为,中国房市的调整不值得过分担心。他在7日发布的报告中称,尽管中国官方对房地产市场的调控相对严厉,但从紧缩措施出台的几个月来看,一线城市的房价保持着相对平稳,同时,由于中国家庭的负债率较低,因此,房地产金融出现严重系统性风险的可能性很低。更重要的是,由于银行的抵押贷款利率水平相对较低,这意味着家庭的房贷负担也相对较轻、家庭的购买力相对较强。

  “从中长期的观点来看,中国强劲的城镇化进程,将在较长的时间内支撑中国房地产,因此,担心房市崩盘,进而导致中国经济进入衰退周期的看法,是杞人忧天。”刘利刚认为。

  野村也相信,房价将经历的可能是一次“短暂”的深度回调。

  高盛集团全球首席经济学家吉姆-奥尼尔近日称,中国房市泡沫风险已除去,中国政府做得非常非常出色。
发表于 2010-7-16 21:08:42 | 显示全部楼层
明明你好!网站这次修复那么长时间。
发表于 2010-7-17 19:24:28 | 显示全部楼层
明明你好!网站这次修复那么长时间。

zxk939419 发表于 2010-7-16 21:08

是啊,每天上网习惯了,少了还真有点不说不出的感觉。
发表于 2010-7-17 20:09:37 | 显示全部楼层

任志强:开发商也怕政策松动引发房价激烈反弹



www.eastmoney.com2010年07月17日 09:33任志强中国企业家 

  大家都在担心房地产市场的下滑会给中国的经济增长带来不利的影响,但年中的统计却是一片大好。房地产的投资保持着高增长,在施面积同比增长了28.7%,大约可以消除担心后续供给严重不足的矛盾和投资下滑影响中国整体经济的危险了。

  整体的销售仍保持着同比15.4%的增长,但增幅已经大大回落,尤其是价格已出现了平稳和回落,价格指数低于100的城市在不断增加,从国十条出台之前的1个变成了5月份的12个、6月份的28个。二手房则价格指数低于100的城市高达31个,接近于70个大中城市的一半了。


  开发商的现金流并没有因为销售的增幅下滑而出现短缺,至少到位资金仍保持着45.6%的增长,扣除已完成投资额仍有1.4万多亿元的现金,并没有因为6月份的投资增长而减少,其中银行信贷和个贷虽有增长,比例却增加不大。

  目前的趋势并没有显现出极度的恶化,虽然整体经济的下滑和工业增加值的下滑已开始出现,但这种下滑与去年的前低后高相关,也与调控防止通胀或说管理通胀预期相关。也许政策的作用正在于滞后的显现,会在三季度出现极大的波动。但至少平安地度过了二季度,房地产业并没有因为调控而拖了宏观经济的后腿。

  市场上已出现了对房地产调控政策放松或银行个贷放松的信息,但我认为这种可能性不大,也许不是宏观政策的放松,而是部门利益的调控。房地产业内人士普遍所担心的恰恰是房地产政策的放松会引发更激烈的价格反弹,让刚刚供求相对平衡的局面被打破,而引发不得不再激烈的下一次调控。那么就不如让现有的政策继续一段时间,让供给的上升有个明确的预期,以保持价格的平稳过渡。

  任志强较早前言论回顾:

  尤其是如果政府的保障房措施真正落实,并达到市场充分供给的条件时,则有利于市场分流和平稳过渡,保持政策预期的明确与稳定。 从利己的角度出发,开发商会希望市场放开竞争,但更关心政府是否能有一个稳定的预期,而不是不断地调来调去。稳定的政策即使不是一个好的政策,但至少可以有个应对的策略,而波动的无预期的政策则根本无法进行良好的投资决策判断。两害相权则宁可选其优了,这个优就是保持政策的稳定性。

  而大起大落则必然会给中国经济和房地产行业带来更加不利的影响。6月份的数据中也有许多并不乐观的信息,国十条的目标是让房价上涨过快的城市稳定房价并改善供给,但实际的情况却是房价上涨不快、不高的城市土地供给量成倍增长,而房价过高上涨过快的城市土地供给反而大多只完成了年度供给计划的30%左右,不但没有增加反而减少了。在全国供求关系改善的局面之下,问题严重的地区的供求关系并未得到改善反而更加恶化了,这将是个危险的先行指标信号。

  下半年的市场商品房供给将大量增加,必然加剧市场中的竞争,而价格的波动会更加明显。如果价格的下降会促进销售的增加,那么情况将趋于稳定。如果价格的恶性竞争并未扩大销售,则政策的滞后作用将在投资与资金链上反映出来,并对整体经济产生不良影响。

  前几周的调查证明,政府对媒体的社会反映过度敏感,但实际这些媒体的忽悠并没反映正确的情况和实质的问题。因此我更担心的是政府仅凭媒体与网民的反映而调整政策,更希望保持一个稳定的、明确的政策周期。
发表于 2010-7-19 09:49:42 | 显示全部楼层

人民日报:楼市调控正处关键时期 将调控进行到底

www.eastmoney.com2010年07月19日 07:09王炜 高云才人民日报 

  6月全国70个大中城市房价环比下降0.1%,楼市调控正处关键时期——

  将楼市调控进行到底


  ●楼市调控遏制投机,有利于房地产业长期健康发展。

  ●楼市调控挤掉泡沫,不会导致经济“二次探底”。

  ●既要坚持调控,又要建立长效机制。

  楼市调控初显成效,调控政策不会松动

  “以新国十条为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品特性主导。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松接受记者采访时表示,此前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚,使得房地产市场充满投机气氛,不仅导致房价在短期内过快上涨,也带来许多结构性问题,如房屋空置造成的土地资源无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力恶化等。

  巴曙松说:“大量居民需要改善住房条件,更需要房地产体现消费品特性。因此,调控的方向符合当前我国实际情况。”随着调控政策的落实,当前市场土地供应大幅增加、楼市供不应求的情况有所缓解甚至有所逆转,房价上涨预期得到遏制,投机性需求被有效抑制甚至离场的情况下,实现上述转变的条件已经初步显现。

  当前市场量跌价滞,正处于调整的第一阶段。巴曙松表示,这一阶段,从开发商的角度看,在资金流的紧缩达到临界状态之前,没有降价销售的动力。而从购房者的角度看,由于房价下跌趋势没有形成,或者下跌预期不明朗,需求释放缓慢。

  随着调控政策的落实引向深入,开发商的资金流压力将不断加大,降价销售的动力逐渐强化。同时,楼市存量将不断增加,从目前的情况看,今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期,这可能是房价出现大幅度下调的时期。这一时期,需求也将有效释放,成交量上升,楼市去库存的速度会加快。巴曙松说:“以自住型需求推动的消费主导型需求进场,将成为新一轮房地产行业发展的动力。”

  “由于房价具有一定的粘性,一般在成交量持续下降5个月左右,房价的下跌就会比较明显。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,随着部分多套房拥有者担心资产缩水而抛售,部分开发商降价出货,以及去年的新开工项目陆续竣工,调控半年以后市场供应将明显增加,部分城市房价会出现明显的震荡回落。但就全国、全年情况综合看,可能仍处于上涨状态。

  楼市调控不会引发经济“二次探底”,保障房建设将对冲商品房投资缺口

  “楼市调控—供给减少—需求爆发—更大的调控压力”,近年来的数次房地产调控,似乎都在这样的怪圈里运行。此外,由于房地产是国民经济的支柱产业,产业链涉及的上下游行业众多,房地产业的发展又与金融、税收、地方财政等息息相关,每一次调控都会引发人们对经济有可能下滑的担忧。

  “今年的这一轮楼市调控必将面临比以往更多、更大的挑战。”巴曙松说, 基于国内外经济环境,本轮地产调控所面临的一个问题就是调控是否会引发中国经济的“二次探底”。

  从现实的情况看,这种担忧并非没有理由。“住房和普通商品不同,一般商品会随着价格下降而成交量上升,唯独住房存在明显的‘买涨不买跌’的情况,必须高度重视由此产生的对经济发展的影响。”据董藩介绍,由于市场成交低迷,现在开发商大多开始缩小开发规模,拉长开发周期,压低竣工量。在交易量萎缩、价格向下震荡的情况下,尽管目前的投资、新开工量和在建规模都保持较高水平,但下半年的开发投资有可能下行,未来一段时间供应压力仍有可能出现。调控对上下游产业的影响也有所显现,如4月中旬以来建筑钢材价格持续下跌,累计跌幅已达1000元/吨。建筑、钢铁、水泥等行业的就业有可能受到影响。如果房价跌幅超过30%,个人按揭贷款违约的情况就会明显上升,给金融系统造成坏账压力。

  楼市调控使经济陷入“二次探底”的可能性并不存在。巴曙松说,首先,我国房地产市场并不存在全国性的泡沫。去年以来房价上涨过快矛盾最突出、泡沫最明显的,主要是一些一线城市,本轮房地产调控也主要是指向一线城市,而不是一刀切的打压整个行业。其次,我国处于城市化加快发展阶段,房地产业中长期前景仍然良好,调控不会改变整个房地产行业持续发展的趋势。相反,挤出部分城市的局部泡沫,对整个行业来讲是一次良性调整。再次,加快保障性住房建设将是避免“二次探底”的重要前提。保障性住房的大规模开工将对冲商品房投资的减少,总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢,对经济增长的贡献将至少和2009年持平。从建设计划看,2010年全国共将新增各类保障性住房700余万套,如果按平均每套60平方米匡算,今年新开工面积总计将达到4.2亿平方米。据此估算,今年新增房地产投资将达到2.3万亿元,超过2009年的1.9万亿元。

  适时把握政策方向和力度,加快推进长期制度改革

  上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1—5月回落7.1个百分点,已经连续3个月出现明显回落。在近期举行的全国公共租赁住房工作会议上,有关部门负责人提出:“当前市场观望情绪仍然比较严重,要继续跟踪市场下一步走势,适时把握好政策方向和力度。”

  “过去我们强调短期政策调控,往往忽视了长期制度改革。应当借这一次市场调整的契机,完善促进房地产市场长期平稳健康发展的相关制度。”董藩认为,当前要防止由于调控政策过于严厉导致楼市出现量价在短时间内暴跌的“硬着陆”,关键是要在保持市场交易稳定的情况下,努力增加供应,并采取相对较“软”的措施适度调控需求。

  供应方面,董藩建议改变过去土地供应以每年8%—10%增加的机械性增长状态,实行动态控制。在现阶段需求集中爆发期,大幅增加土地供应,并随着需求变动进行相应的调整。同时,将土地分割成更小的单位出让,不要动辄两三千亩。这样既有利于降低开发商拿地成本,完成土地供应节奏,保持房地产新项目开工。也有利于在一定区域内形成多个楼盘竞争的局面,从而平抑价格。此外,应加快城中村、棚户区改造,并考虑新批项目适当提高容积率,在土地供应量有限的情况下,努力增加供应面积。

  需求方面,则可以将现有的差别化信贷政策常态化。本着节能、省地、环保的原则,降低首套房、小户型房的首付比例和利率,延长贷款年限,减免有关税费。大幅提高多套房、大户型的首付比例和利率,缩短贷款年限等。通过经济杠杆引导人们的住房消费观念和企业的生产方式。

  中国房地产协会副会长朱中一表示,为了鼓励开发商始终保持一定的投资规模及开工量,银行既要严格执行差别化住房信贷政策,又要继续支持住房建设贷款。信贷规模保持季度、年度发放的稳定。同时,政府应创造条件开辟多融资渠道,改变企业过度依赖银行信贷的现状,尽快研究开放金融市场,包括投资基金、房地产信托、企业债券、股权融资等,并完善相关制度,修订和制定相关法律。

  “从长期来看,政府应该持续推进保障性住房建设,从土地、资金、政策方面给予支持,使之成为房地产行业抵抗周期性波动的缓冲器。”巴曙松说,“任何形式的房地产调控政策都以抑制地产泡沫、防止对经济波动带来过大冲击为目标,从而避免泡沫崩溃引发的经济震荡,至少以不伤害经济为底线。地产调控本身是要减少而不是增加经济波动。”

  楼市调控,有可能影响一点经济增长速度,但为了楼市长远健康发展,这是调控的必要代价。中国社会科学院经济研究所宏观经济研究室主任张晓晶表示,经济在继续保持回升向好态势的同时,要抓住宏观调控的有利时机,坚持楼市调控不动摇。从长期制度上看,土地供应现有招拍挂制度应该进一步改革,要通过制度安排,逐步建立面对不同房屋消费群体的差别化土地供应制度。另外,房屋的供给结构要面对不同消费群体设计,满足不同收入人群差别化需求,要持续不断地推进廉租房、经济适用房建设。
发表于 2010-7-24 19:26:59 | 显示全部楼层

房价未出现普遍大跌 专家称最严厉调控尚未出

\[url]http://www.sina.com.cn[/url]  2010年07月20日16:45  中国经济周刊

  房价“假摔”?

  专家称最严厉的调控政策还没出来

  《中国经济周刊》记者  王红茹  ●常红 |北京报道

  新“国十条”房地产调控政策出台已两月有余,力度超出预期,各地楼市成交量明显萎缩;虽然房价并未出现民众期望中的普遍大跌,但不断有调整土地出让金、期房销售、税收等调控组合拳将出台声音的传出,给那些有现实需求的购房者以期许。

  看似平静的背后,是购房者和投资者更为热切的关注:是否还有更严厉的政策出台?目前,从官方唯一传出的信息是“调控政策储备预期不减”。

  住建部有关负责人近日在接受《人民日报》记者采访时表示:“各地要加强调控政策落实力度,绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。”

  而未来政府是否会出台新的房地产调控政策,跟房价走势直接相关。

  一线城市出现小幅打折潮

  北京每年一般有四次房展会(春、夏、秋、冬四季),今年的北京夏季房展会在经过了四天的表面热闹后于6月27日萧条落幕,尽管可以用“政策调控”和“传统淡季”来解释房展会的冷清,但是像今年夏展上北京项目如此之少的情况,还真是从来没有过。

  本次夏展,外地楼盘成为绝对的主角,49个楼盘中,37个来自天津、河北、山东、辽宁和海南。而北京的参展商却少得可怜,万科、保利、富力等众多房企巨头都没有亮相,只有首开等几家房产商带来了项目,仅占总参展项目的2成。

  除了北京开发商如此“不待见”房展会,参观者也没什么热情。受新政的影响,加上目前为购房淡季,此次房展会一改春展会“拥挤”的场面,人流量明显减少。由于持有降价预期,前来参观的购房者更趋理性。

  自4月末国家出台房地产调控政策以及北京市出台更为严厉的 “京十二条”后,新房和二手房成交量大幅下降了近5成。据中国不动产研究中心数据显示,刚刚过去的5月,北京一二手房“量价齐跌”:5月份一手房(含经济适用房、两限房)成交量和成交均价分别环比大幅下降48.56%和20.68%;二手房成交总量环比下降58.82%,成交均价下降7.46%,是2009年以来首次下降。

  进入6月,楼市显得更为寒冷。根据北京房地产交易管理网的数据显示,6月1日- 9日,二手住宅成交量为3234套,相比5月同期的4173套下降了22.5%。另据房地产经纪公司协成机构统计,6月首周(5月31日-6月6日)新房成交降了三成。

  成交量下降使得许多楼盘开始树起打折的大旗。据记者了解,6月份,在北京位于亦庄的“林肯公园”和朝阳区的“中弘北京像素”都给出9.5折的折扣,而怀柔、通州等地区的在售项目如果付全款甚至可以打到9折。

  除了公开的打折,还有不少房地产企业开始释放出价格松动的信号。据记者了解,下月开盘的北京长阳项目的开盘价将比预期调低很多,该公司的销售员正夜以继日地跟客户进行一对一交流,寻找客户能够接受的价格。

  在其他一线城市,许多楼盘也加入打折的队伍中。例如在深圳,6月份在售楼盘项目中,“七街公馆”、“新世界·四季山水”等15个楼盘都推出了9.8折、9.9折的小折扣优惠。在上海,6月上海万科的新盘价格与之前的预报价相比也平均下降了近20%。

  4月中旬以来进行的力度空前的楼市调控政策似乎已经在短期内产生了立竿见影的效果,但老百姓并不买账。有购房者将北京房价的打折形容为“假摔”,“其实并没有实质性的降低,尤其是城区的房价,甚至还有小幅度上涨。”

  日前,国家统计局北京调查总队发布了北京城镇居民住房需求及满意情况调查,参与调查的居民中,一年内仅有7.1%家庭有购房计划,更多的人则表达了“不是我不想买,只是住房价格太高”的意愿。

  北京市华远地产股份有限公司董事长任志强在博客中表示,有三方面的原因使得开发商敢于不降价:一是2009年的丰收让更多的企业手中拥有了大量的现金;二是2009年的救市政策让许多开发商对未来抱有幻想;三是中国的宏观经济并未出现紧缩和通胀(至少目前还没有那么严重的通胀),为什么要降价?

  最严厉的调控政策还没出来?

  一些悲观者难免会对政府的本轮调控产生疑问。但是中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对此却比较乐观,“房地产市场到了如此困境的情况下,出台政策一下子就管用,根本就不可能,房地产调控要产生效果肯定是有一个比较长的时间。”易宪容表示,看好这次调控政策,因为政府已经认识到问题的严重性,下决心要调整房地产泡沫。

  在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来,市场价格下降的重要节点标志包括:政府调控价格的决心已经清晰地传递给市场,多个品牌开发商的降价发挥示范作用。如果这两个条件同时具备,在市场经过两个多月对政策消化和解读后,未来预计会有更多的开发商加入到打折促销的行列中,房价下降幅度将更为明显。李文杰预言,房价将在下月开始出现实质性下降。

  SOHO中国董事长潘石屹更是抛出:“国内楼市会回到2009年年初的水平,房价将下降15%~20%。”潘石屹的这一论断并非危言耸听。中国不动产研究中心近日发布的楼市走势调查报告显示,76%的开发商认为,本轮楼市新政的实施可以遏制目前房价上涨势头。毕竟,这些政策与以往的“头痛医头、脚痛医脚”的政策相比,对房地产市场的影响将是中长期的。

  更有开发商预言,本轮房地产市场的调整效果会在2010年底“见底”。

  来自官方的预测也接踵而至。国土资源部部长徐绍史7月4日在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受记者采访时表示,“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说。”

  “最严厉的房地产宏观调控政策还没出来,但是肯定会出来。” 易宪容肯定地说。在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来,最严厉的房地产调控政策是金融政策,“房地产调控要想取得效果还需要金融政策跟进。”?王小广认为,首先,当前所谓适度宽松的货币政策实际上还是偏松的,整个货币供应量增长速度还是偏快。“现在经济运行还是不错的,应该适当把贷款压缩压缩。”其次,在利率问题上,对房地产贷款利率可以差别性再大一点。现在定的二套房、三套房贷款利率太温和了,“要真正抑制投资性买房必须使金融成本大幅上升,二套以上房贷利率应大幅上升,如增长50%。”此前,国家税务总局官员认为,最大的房地产调控政策已经出台了,就是住房信贷政策的调整,而房产税即使开征影响也不大。
发表于 2010-7-24 19:28:46 | 显示全部楼层

原统计局局长李德水:地产调控绝不能半途而废

http://www.sina.com.cn  2010年07月20日 10:48  新浪财经

  地产调控政策绝不能半途而废

  新浪财经讯 7月20日上午消息 房地产调控新政出台3月有余,而针对调控政策的走向出现了很多传闻。全国政协经济委员会副主任李德水今日称,房地产调控政策绝不能半途而废,尽管要完全理顺各个方面的利益关系一个艰难的过程,但只要下决心,就没有什么办不好的事。

  地产调控不能半途而废   

  李德水今日在中国国际经济交流中心经济每日谈发表演讲时指出,房地产调控并非要打压房地产市场发展,而是要促进房地产市场平稳健康发展,并针对当时部分城市房价过快上涨的突出问题采取相应的调控措施,强调要加强保障性住房和普通商品房的有效供给,合理引导住房消费,抑制不合理的住房需求

  现在市场上有着某种等待观望的心理,时而还有改变《通知》精神的传闻,寄希望于出现强劲的暖流,等待时机再猛炒一把,并且直接影响了股市波动。对此,李德水称,“这种想法很不现实,此类传闻也毫无根据”。

  “如果房价上涨过块的势头不能得到有效遏制,房地产市场的泡沫仍其膨胀下去,一旦破裂,必然对我国经济发展和社会稳定造成巨大的破坏性。”李德水如是说。

  他认为,房地产调控的政策绝不能半途而废,如果今后有改变那只能是政策更加完善,调控更加有效。“尽管要完全理顺各个方面的利益关系,尚需一些时日,是一个艰难的过程,但这里并不存在什么高深莫测的理论,只要下决心认真去做,就没有什么办不好的事情。”

  李德水还称,我国房地产市场管理体制改革的各项政策设计,包括房产税,其根本出发点和最终归宿必然是保护最广大人民的切身利益,而决不会是给大家普遍增加负担,对绝大多数居民而言,是完全可以不用担心的。

  而对于市场期待政府能够把房价大幅降下来的观点,李德水也认为其有些偏颇。政府对房地产市场的调控主要是从宏观上把握大局,从政策上加以引导,政府从来没有对房地产市场具体定价的职能。

  商品房和公租房“两条腿”走路

  李德水认为,发展房地产市场的根本目的是解决广大居民的居住问题,而不应该推行把房地产作为投资型为主的发展模式。要把握房地产作为社会问题和市场投资的度,在这个方面需要制度化甚至应当有法律保障。

  李德水称,党的十七大提出“住有所居”,就是要每个人都能有房子住而非强调每个人都要拥有自己所有权的房屋。

  而解决我国居民住房问题,究竟该走什么路子?是用一条腿走路还是两条腿走路?李德水给出的答案是“实行商品房和公租房两种制度共存,用两条腿走路是必然的选择。

  李德水分析称,现在保障性住房的投资额只占整个房地产投资的大约3%,除了少数、极少数的廉租房以外,几乎都实行了商品房制度。基本上是通过市场购买商品房来解决新的住房需求。

  但时间已经证明,完全依靠市场调节的商品房制度难以解决实际需求,因为有相当一部分中低收入群体、年轻人是买不起商品房的,住房公积金的积攒,许多年以后才能派上一点用场。所以先住公租房,对于相当一部分居民,特别是年轻人,是不可避免的一个过渡阶段。

  今年六月份,国务院召开了公共租赁住房工作会议,全面部署了加快发展公共租赁住房的工作,这是对我国住房制度的重要补充和完善。

  发展公共租赁住房就可以为夹心层提供有力的保障,将来永远都会有新的“夹心层”群体不断地出现,实行商品房和公租房两种制度共存是长期的方向。李德水称,先住公租房,条件成熟以后再买商品房,分“两步走”,也是这部分居民解决住房问题的正常规律。(丁蕊 发自北京)
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