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楼主: LIANGXIN

听任志强说买房还是卖房

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发表于 2018-8-7 11:35:14 | 显示全部楼层
7月土地市场分化加剧 50个三四线城市卖地超百亿【7月土地市场分化加剧 50个三四线城市卖地超百亿】近日,多家地产研究机构发布了7月土地市场数据,中国指数研究院数据显示,全国300个城市,7月土地出让金总额为3958亿元,同比增加 9%。共成交土地2087宗,环比增加5%,同比增加7%;成交土地面积8781万平方米,环比增加9%,同比增加13%。但具体来看,一二线城市与三四线城市出现分化,一线城市土地成交同环比均降,二线城市环比下降同比微涨,而三线城市则同环比均涨。在成交面积分化的同时,溢价率则普遍同比下降,市场热度有所缓解。(21世纪经济报道)

  土地市场或迎来降温。

  近日,多家地产研究机构发布了7月土地市场数据,中国指数研究院数据显示,全国300个城市,7月土地出让金总额为3958亿元,同比增加 9%。共成交土地2087宗,环比增加5%,同比增加7%;成交土地面积8781万平方米,环比增加9%,同比增加13%。


  但具体来看,一二线城市与三四线城市出现分化,一线城市土地成交同环比均降,二线城市环比下降同比微涨,而三线城市则同环比均涨。在成交面积分化的同时,溢价率则普遍同比下降,市场热度有所缓解。

  而在成交情况分化的同时,溢价率持续下降,土地流拍数量增多,也反映了市场退烧迹象。

  “在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。” 易居研究院研究员沈昕指出。

  8月入市或井喷

  根据易居研究院发布的报告,2018年1-7月,40个典型城市土地出让金累计收入 12591.3亿元,同比增长10.5%,再创历史新高。

  但分开来看,土地市场成交情况则出现了分化趋势。

  中国指数研究院数据显示,一线城市7月土地成交同环比均降、四大一线城市在7月共成交土地52宗,成交土地面积145万平方米,环比减少32%,同比减少36%。成交额方面,一线城市7月完成出让金516亿元,同比下降7%。

  而此前上半年较为火热的二线城市,土地市场则出现了环比下降,同比微涨的局面。受中国指数研究院监测的300个城市中,二线城市在7月共成交土地651宗,成交土地面积2756万平方米,环比减少6%,同比增加3%。同时,这些城市土地出让金达到1945亿元,同比回落3%。

  三四线城市则依旧维持同环比上涨的高位态势。根据中国指数研究院数据,受其监测的三四线城市在7月共成交土地1384宗,成交土地面积5880平方米,环比增加20%,同比增加21%。此外,这些城市共完成土地出让金1497亿元,同比大涨41%。

  从累计数据来看,部分三四线城市的土地市场可谓火热。据中原地产研究中心统计,前8月,有20个三四线城市土地出让金超过了200亿,50个三四线城市超过百亿,佛山、湖州、常州、嘉兴、南通等城市排名靠前。

  多位受访分析人士均表示,一线城市在严格限价下有所降温,而二三线城市的土地成交虽有波动,但有前一阶段销售火爆带来的补库存需求支撑,目前仍处高位。

  “供应不足是二线城市成交数据走弱的主要原因。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道,部分二线城市近期推出住宅用地面积减少,天津,武汉,南京,厦门,西安,南昌,太原等多地的宅地推出都在下降,部分城市下滑幅度达到40%。

  不过,这一情况或在8月发生改变。

  中原地产研究中心统计数据显示,8月各地入市住宅土地数量将明显上涨,预计住宅土地市场将迎来高位。

  以一线城市看,8月,上海包括租赁土地在内,住宅土地将入市13宗,广州则计划在增城区、花都区等5个城区推出10宗宅地,北京也有大兴2宗住宅土地入市。

  二线城市供应加码力度更大。8月到目前预计入市的住宅土地将达到324宗,合计3824.65万平米。

  中原地产首席分析师张大伟认为,虽然一二线城市调控政策严格,溢价率有所下滑,但对于房企来说,为了加大销售额,有地推出依然会集中拿地。

  地价连续四月同比下跌

  在成交金额创下历史新高的同时,地价同比下降、土地溢价率走低和流拍土地增加等现象,则反映了土地市场的降温趋势。

  易居研究院数据显示: 7月份,受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌,土地出让均价连续四个月同比下跌。今年以来,土地成交溢价率保持低位,多项指标增幅有所收窄。

  而中国指数研究院的数据则显示,7 月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为15%, 比上月减少4个百分点,较去年同期下降26个百分点。

  而土地流标数量的增多,则在近期引起关注。

  中原地产对今年1至7月的全国土地流标情况的统计显示,截至7月30日,一线城市土地流标13宗,是2012年以来的新高,2017年同期为4宗,而二线城市合计流标经营性土地154宗,2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。

  对此,欧阳捷表示,流拍土地增多并非是楼市下行的预兆,更多是土地市场回归理性的信号。

  欧阳捷认为,一方面房企资金趋紧,融资渠道受限,在土地市场越发理性,溢价率有所下跌。另一方面,部分地块位置偏远、配建面积多,房价地价差总体不断缩小,是土地流拍增多的另一个原因。

  而张大伟则预计,目前来看,流标土地占比依然非常低,但调控政策还在继续升级加码,房企资金链逐渐开始紧张,预计2018年后续流标土地数量和范围会进一步扩大,溢价率也将持续降低。

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  机构:地价连续四个月下跌 下半年土地市场料将加速降温

(责任编辑:DF387)


2018年08月07日 06:14
来源:21世纪经济报道
编辑:东方财富网



发表于 2018-8-8 10:18:24 | 显示全部楼层
死命令来了!地方政府听好:房价控不住你们要负责2018年08月07日 23:19 每日经济新闻


  7月31日的中共中央政治局会议,用“坚决遏制房价上涨”八个字,为未来的房地产市场定下基调。目标明确了,谁来负责呢?今天,住建部下达了命令:对未能实现调控目标的地方坚决问责。其实,地方政府正是依靠“土地财政”,从上涨的房价中受益。
  据央视新闻客户端报道,今天(8月7日),住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,在会上,住建部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求:
  一、加快制定住房发展规划
  各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业、中介机构,维护人民群众合法权益。
  二、对楼市调控不力的城市坚决问责
  各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。住建部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
  短短的两段话,信息量巨大。主要包括两点,第一,目标;第二,责任。
  在提到目标时,住建部用了“加快”“抓紧”等词,可见制定长效机制的紧迫。而对于责任,住建部说得更是清清楚楚,地方政府要承担主体责任。住建部还要完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,没实现目标的地方政府,坚决问责。
  7月31日的中共中央政治局会议就提出:坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
  7天之后,住建部就给地方下达了命令,可见,时间紧,任务重。
  楼市调控继续加码
  最近,央行的货币政策有所宽松,有分析师拿出数据说,每次宽松都伴随着房价的上涨,这一次,“房价还要涨”的声音又开始出现。
  但实际的结果让很多乐观看待房价的人十分失望。
图片来源:摄图网

  8月6日,沈阳发布通知,商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。沈阳还表示要进一步加大住房用地供应量,多渠道增加各地区住房用地供应量,加快供地进度和时序;严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法违规行为,情节严重的,依法撤销商品房预售许可证。
  通知还明确,实施商品住房价格指导。一是对在售商品住房项目,严格执行我市现行相关政策。分期销售的商品住房项目,本期销售均价不得高于前一期指导价格;首次入市的商品住房项目,销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价,周边无同质可比项目的,按成本法核定。
  值得注意的是,今天住建部的座谈会,正是在沈阳召开。
  放眼全国,沈阳的调控只能称得上是“常规操作”。
  苏州四大行“不是调控胜似调控”的操作,才要了“炒房团”的命。
  从8月1日开始,苏州中行、农行、工行和建行的客户若在5年内提前偿还住房贷款,将被收取违约金。
  提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月,部分提前还款的,每次还款金额不少于壹万元,且须为壹万元的整数倍。根据苏州目前的房贷利率大致计算:如果提前还10万元,违约金2940元;提前还100万元,违约金29400元。
  这一政策影响巨大,尤其是部分改善置业的换房人群,因为他们名下大多有未结清贷款,需通过提前还贷来结清,以尽快将房产卖出后再买新房。
  虽然不是调控政策,但客观上,抑制了购房(换房)需求。
  深圳的做法更具代表性。此前,深圳新建商品住房均价已经连续21个月下降。即便如此,7月31日(中央政治局会议当天),深圳出台新政:新购住宅限售3年、商务公寓限售5年、离婚2年内申请贷款首付比例不低于70%……
  相关人士向新华每日电讯表示,“这是一次调控政策的全面打补丁”,新政用“靶向治疗”的修复策略,在2016年“限购”“限贷”政策的基础上增加“限售”“限离”“企业限购”等内容,封杀投机炒作的空间。
图片来源:视觉中国

  中原地产研究中心统计数据显示,7月份,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。而今年1-7月,累计调控次数260次,相比2017年1-7月同期上涨了80%,平均大概1天1.2次。
  作为改革开放的先驱,在建立长效机制方面,深圳也走在前面。8月3日,深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号),这意味着深圳版“房改”方案正式落地。
  房价不准涨,土地财政怎么办?
  按照今天住建部的说法,稳地价、稳房价、稳预期的主体责任在地方政府。但众所周知,长期以来,地方政府也是房地产的参与者,“土地财政”给地方政府带来源源不断的收入。
  即便到了今年,地方政府“卖地”收入还在大涨。财政部数据显示,今年上半年,国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%。
  但今年的情况有所不同,三四线城市卖地行情向好,支撑全国土地出让收入大涨。
  据21世纪经济报道统计,今年上半年,卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当(占比超过90%)的城市数量多达14个,他们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等诸多省份,绝大部分为非省会的三四线城市。
  大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等,上半年卖地收入规模在200亿-400亿元之间,收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省,也贡献了部分卖地收入规模超过100亿元的地级市。
  一方面,“卖地”收入大涨,但另一方面,今年土地流标也很多。中原地产统计数据显示,今年1~7月,一线城市土地流标13宗(甚至连上海内环的学区地块也没人要了);二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。
图片来源:视觉中国


  造成这一局面,买方卖方都有原因。在新城控股(24.230, -0.10,-0.41%)高级副总裁欧阳捷看来,地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。
  安居客首席分析师张波告诉记者,过去半年,开发商大部分融资难是个不争的事实,资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。
  7月底,新华社报道称,有些地方用一线城市或某些地域更高房价进行比对,认为本地房价属于价值洼地,比价心理助长调控“松口气、歇歇脚”“让房价再飞一会儿”的心态;有些地方出台“人才政策”,由于门槛过低,客观上存在绕开限购政策的漏洞;还有些地方出台购房摇号政策本意体现公平,但一二手房房价倒挂的现实刺激潜在需求提前透支。
  新华社报道指出,地方政府要从根本上调整经济发展思路,放弃对土地财政的“饮鸩止渴”。
责任编辑:李锋





发表于 6 天前 | 显示全部楼层
北京上海厦门房价真跌了?这些城市的中介们这样说



  原标题:这些城市房价真跌了?我们火速问了多位中介

  中新经纬客户端8月12日电(张哲 赵佳然 宾文娟)2018年以来,中央和地方相继出台多项房地产调控政策,坚决抑制投机炒房。

  经过多轮调控之后,据国家统计局半年来的数据显示,多个城市的新建商品房及二手房市场都发生了不同程度的下跌。近日,北京、上海、南京、厦门等多地媒体也发布了相关调控政策与楼价下跌的信息。




媒体发布多地房价下跌信息

  各地房价真的跌了吗?又跌了多少?

  国家统计局数据显示

  这些地方的房价不同程度下跌

  据中原地产统计,2018年1-7月份,楼市调控次数高达260次。刚刚过去的7月份,更是密集,发布了超过70次调控。

  根据国家统计局公布的70城房价数据,中新经纬客户端(微信公众号:jwview)梳理发现,2018年上半年2月份有16个城市的新房市场环比下跌,为上半年下跌城市数最多的月份,下跌城市分别是北京、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、南昌、济南、武汉、广州、深圳、丹东、无锡、襄阳、常德;5月份,新房市场实现了上半年最大跌幅1.1%,新建商品房价环比下跌城市数为7,分别是上海、南京、福州、深圳、无锡、安庆、泉州。

  6月份房价跌势稍缓,许多城市房价上涨数量达到63个,而下跌城市数量只有4个,分别是南京、无锡、蚌埠、平顶山。



  国家统计局公布的70城房价数据显示,南京、无锡、福州等地的新建商品房及厦门、福州等地的二手房市场在近几个月连续下跌。北京、上海、合肥等地的商品房价格则一直低于去年同期价格水平。同时,各地房价的涨跌幅波动也较为明显。

  对此,上海易居房地产研究院总监严跃进在接受中新经纬客户端(微信公众号:jwview)采访时表示,“各大城市房价数据的下跌,主要是因为大城市的调控政策很严厉,尤其是限价政策使得高端楼盘难以入市,所以多地出现了价格下跌,且涨跌幅波动的情况。”

  “当然需要看到,政策效应也有逐渐减弱的地方,当前其实部分大城市房价是有所反弹了,这是需要警惕的地方。”严跃进补充道。

  谈及房价下半年会如何走,同策研究院首席分析师张宏伟告诉中新经纬客户端(微信公众号:jwview),“对大部分大中城市来说,下半年还是存在房价下跌的态势。一个原因是政策调控下半年并不会松,三十个城市大检查的执行力度也很严格,房地产市场所处的调整周期也决定房价不会回升;第二个原因就是资本市场的融资渠道收紧,融资成本上升,企业资金面十分紧张,这时候必须通过加快房屋销售来回笼资金,那么房企在售房价格上或许会有所让步。”

  张宏伟还提到,目前深圳、杭州等城市的二手房交易量开始下降。这些热点城市的二手房交易市场的活跃本可以带动新房的交易量。如今二手房交易“凉”下去了,也会对一手房交易市场产生一定的影响,可能会使整个市场进入下行通道。

  房价真的跌了?

  这些城市的房屋中介们这样说……

  各地房价真的跌了吗?又跌了多少?中新经纬客户端(微信公众号jwview)统计了北京、上海、南京、无锡、厦门五个城市的房价均价变化数据,并联系了北京、上海、厦门的5位中介。



  新楼盘均价走势方面,根据安居客、链家等地产租售平台统计的数据显示,5月至8月,全国5大热门购房城市的新楼盘均价一直在小范围内波动。5~6月,北京、上海、厦门、无锡4个城市的新楼盘均价都小幅上涨,而南京的房价已经开始下跌。

  7月,北京、上海、厦门3城的新楼盘均价也纷纷下降;其中,北京、上海、厦门新楼盘均价与6月相比,跌幅均已超过3%。8月初,南京新楼盘均价环比降低1.14个百分点,而其他4城新楼盘均价则略有回升。不过,北京新楼盘均价值仍低于5月。

  虽然平台数据显示这些城市最近的新楼盘均价均稍有下降,但中新经纬客户端(微信公众号:jwview)调查发现,各地区的售楼价格其实仍处于“稳中上升”的状态。中新经纬客户端(微信公众号:jwview)向链家中介咨询厦门某沿海新楼盘的近期房价时,对方表示从年初至现在的房价略有上涨,但基本稳定,毛坯房价格约在3.7-3.8万元之间。



  与新楼盘均价相比,二手房均价的变化情况大不相同。5月至8月,北京、上海、南京、厦门、无锡5城的二手房均价总体呈现为小幅度攀升。


  中新经纬客户端(微信公众号:jwview)根据安居客、链家等平台统计数据计算了8月份这5个城市二手房均价环比升降的情况,结果显示,北京、上海、南京、厦门8月的二手房均价环比均有所上涨。不过,无锡8月份的二手房均价环比下降了0.45个百分点。

  中新经纬客户端(微信公众号:jwview)拨通了链家房产中介的电话,咨询北京市朝阳区某小区二手房的近期房价。对方表示2017年底至目前房价略有上涨,但从今年5月始已趋于平稳。“目前房价上涨比较‘吃力’,但是未来也不会跌很多,价格太低房主就不会卖了。”工作人员介绍道,据链家调研部门预计,未来一年内此处房价可能都将比较稳定。

  另据上海安居客工作人员介绍,自6月起,上海全市二手房价普遍迎来小幅下跌,但学区房等热门地段仍居高不下。“如果大环境跌幅较大的话学区房价也会下降,但短期来看可能性不大。”

  从同比来看,北京、上海、南京、无锡8月份二手房均价都较去年表现为上涨,其中无锡、北京的二手房均价上涨最多,同比涨幅超过了10%。而在这5城之中,唯一一个二手房均价同比下降的城市是厦门,并且降幅达到了4.24%。(中新经纬APP)

责任编辑:余鹏飞
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
时隔四年 土地市场又出怪现象传递这个重要信号2018年08月14日 15:57 中国新闻网



流拍的真相。
  土地市场传递了一个重要信号。
  近日,一场备受关注的土地拍卖,爆出大冷门,山西太原8宗区域绝佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍,无一幸免。
  太原只是全国土地市场的一个缩影。
  据中原地产统计,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗,不仅远高于去年同期,还创下近年流拍数量新高。
  克而瑞研究数据显示,2018年前7个月,全国经营性用地的流拍数量达到419幅,对比去年同期的235幅上涨78%。
  中信建投证券的一份研报则显示,2018年前7个月,300城总流拍宗数已达258宗,与2014年同期相比高出了59%。2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗。
  尽管各家统计结果有较大差距,但均指向一个结果:土地流拍数量增多。
国是直通车 侯雨彤 制图

  为何流拍?
  土地流拍,顾名思义,就是说在土地在拍卖过程中,地块无人出价或出价低于底价,导致交易无法进行。
  58安居客房产研究院首席分析师张波分析,这和当前市场降温有直接关系,一方面受限价政策影响,房企拿地在利润方面的考核更为严苛,算不过来账的生意自然无法成交;另一方面,楼市进入下行周期,成交量减少、价格下探,导致房企对未来的预期更为谨慎。
  买卖不成,也并非一方的原因。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,部分原因是地方政府“太贪心”,将土地底价设置太高,超出了房企预期。“高地价、高要求导致房企有心买地,却无力承受”。
  无论是市场原因也好,地方贪心也罢,导致土地流拍增多的原因还与当前的宏观调控政策有关。在全国去杠杆的大背景下,房地产企业也不例外。房地产行业的龙头企业碧桂园、万科、恒大、融创均提出了降低杠杆水平,保持财务健康的要求。
  “当前房屋销售依然受到管控,部分三四线城市也在升级,房企需要防范资金回笼方面的压力。融资渠道依然偏窄,中小型房企需警惕资金链断裂。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,形势不允许大规模扩张,房企市场策略以稳健为主。
  对比2014年那场土地流拍潮,中信建投证券分析师陈慎、刘璐认为,上一次土地流拍主要是因为是市场销售低迷导致开放商拿地能力与意愿减弱;这一次房产销售相对稳定,流拍增加主要是房企基于利润率及去杠杆下的理性选择。
  后市影响?
  房地产市场具有明显的周期性。
  “成交量下降、价格停止涨,以及土地市场转冷,是市场下行周期初期的标志。”中原地产首席分析师张大伟指出,当市场进入下行周期的中期,行业内并购将会增加,开发商出现利润下降。
  因此,行业里有一种说法,土地市场是房地产市场的“晴雨表”。当土地市场偏热,房企信心更足,市场上行;当土地市场遇冷,企业由扩张转收缩,市场下行。
  过去的经验也印证了这一点。
  2014年,全年土地流拍345宗,整个市场处于下行周期,一直延续到2015年。到了2016年,房地产市场重回火热,全国的土地市场地王频现,房价也跟着一路走高。

  如今,两年又过去了,在全国去杠杆、调控收紧的背景下,房地产再次进入下行周期,具体表现为住房市场成交缩减,部分城市房价下调。国是直通车在《多地房价下跌,买房的机会来了?》一文中有具体分析。
  为何会出现这种现象?一种说法是,土地流拍意味着部分土地将无法在市场上形成有效供给。房企从拿地到销售通常需要一年多的时间,2018年拿到的土地可能到2019甚至更久以后才能进入市场。届时,供求之间的矛盾就会凸显出来,直接反映在房价上。
  抹平房地产的周期,对政府调控也提出了更高的要求,其一,制定更科学的供地计划,合理配置资源;其二通过多手段进行评估,确定合理定价。
  资源的有效配置,需要有形的手和无形的手共同作用。目前,招拍挂仍然是企业获得土地的主流方式,同时市场也出现一些新的变化。去年,全国13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。
  这意味着,未来土地供应渠道由一元走向多元。
责任编辑:余鹏飞





发表于 前天 08:58 | 显示全部楼层
7月份65城房价环比上涨 专家预计调控收紧将加速2018年08月16日 00:35
作者:苏诗钰
来源:证券日报
编辑:东方财富网


[color=rgb(69, 69, 69) !important]【7月份65城房价环比上涨 专家预计调控收紧将加速】8月15日,国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,有65城新建商品住宅价格环比上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,从数据来看,7月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落。(证券日报)

  8月15日,国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,有65城新建商品住宅价格环比上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,从数据来看,7月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落。

  数据显示,7月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,与上月相同;持平的2个,减少1个;上涨的11个,增加1个,最高涨幅为3.0%。同比下降的城市有4个,比上月减少3个,最大降幅为1.9%;上涨的11个,增加3个,最高涨幅为6.9%。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示,从房价上涨和下跌的城市排序来看,三亚、济南和昆明此类城市房价上涨幅度较大。而除了此类城市外,包括烟台、宜昌和扬州的房价上涨也比较快,此类城市均为地级市。这也从侧面说明了一点,目前房价上涨的城市,主要是一些经济条件不错的地级市。此类城市的规模比较大,说明此类城市棚改力度大,或者说城市的商业和自然环境较好、购房政策相对宽松,所以房价容易上涨。未来,此类城市都需要收紧和加码调控政策,进而形成更为稳妥的市场环境。

  刚刚过去的7月份,全国楼市调控密集程度刷新历史记录。据中原地产研究中心数据显示,合计超过60个城市发布了70余次有关房地产市场的调控政策。8月份也有超过25个城市发布了与房地产市场相关的各类调控政策。

  “从城市分类数据看,这一波上涨拉升的动力主要源于三线城市,或者说是地级市。”严跃进认为,当前三线城市房价涨幅有三个特点:一是涨幅较大,基本上和二线城市持平;二是涨幅明显扩大;三是上涨动力依然很强。预计后续三四线城市针对房价管控的动作会增多,包括去库存、土地供给政策、棚改政策调整等。

  【相关报道】

  房价、房贷利率全国双双普涨

  今年上半年,房屋价格稳中有进,房贷利率整体上调,刚需购房者情绪有较为焦躁表现,“再不上车就晚了”的心态较为普遍。

  经过半年的看房、选房,刘明明终于把房子选在广东清远了,这是一家大型开发商开发的楼盘,包精装修,房价在1.4万元左右。和家人商量后,刘明明最终定下了一个面积约为130平米的三房两厅户型。“我当然知道清远距离广州的距离,但是目前市区的房价太贵,再加上房贷利率猛涨,借100万85折的利率和1.1倍利率的成本要差16万,这对我这种上班不久的小白领来说伤不起。”

  首套房贷款平均利率全国普涨

  刘明明告诉21世纪经济报道记者,虽然清远的房没有用到“六个钱包”,但是父母的赞助也是必不可少。“加上各种费用,首付大概是60万,我自己出了一半,父母赞助了一半。房贷大概每月是1万元,我现在的收入扣完税也就1万多一点,交完房贷基本上所剩无几,还不知道未来生活如何维持,只是感觉房价一直在涨,‘再不上车就晚了’。”

  今年上半年,各地严格执行各项调控措施,不过房价稳中有升的势头并没有出现拐点。

  8月15日,国家统计局发布了今年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,新建商品住房环比上涨的城市有65个,下调的城市仅3个,刷新了70城房价统计数据最低纪录。前一日,国家统计局公布房地产宏观月度数据显示,7月单月,全国商品房销售面积超过1.2亿平米,销售额高达1.1万亿,同比分别上涨10%与22%。7月内成交的商品房住宅均价高达8686.8元,继续刷新历史最高值。

  根据融360大数据研究院发布报告显示,今年7月,全国首套房贷款平均利率保持上涨,达到5.67%,为基准利率的1.157倍,环比6月上升0.53%,较上月0.71%的环比增幅有所收窄。同比方面,较去年同期4.99%的利率上调13.63%。已经连涨19个月。

  具体来看公布的数据,7月,在全国35个城市533家银行中,有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比8.82%,较上月减少9家。其中,146家银行首套执行基准利率上浮10%,较上月减少23家;173家银行上浮15%,115家上浮20%。

  值得注意的是,执行上浮25%以上的银行数量增多。其中,28家上浮25%,25家上浮30%,分别较上月增加3家与9家,另有4家银行首套执行上浮30%至40%。

  19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍;银行首套房贷款平均利率最高为基准1.234倍;工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.7%水平。

  此外,数据显示,7月二套房贷款平均利率为6.03%,较上月上涨0.3%,整体涨幅有所下降。融360监测的重点银行中,目前二套房贷利率执行基准上浮10%的仅21家银行,较上月减少1家。执行上浮15%和20%的银行各有28家和243家,分别较上月减少7家和16家。执行上浮20%以上的银行达到213家,较上月增加22家。

  同时,4.13%银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中,有1家银行分(支)行停贷,深圳地区重点监测的26家银行中,7家存在停贷现象。

  融360大数据研究院分析师李唯一表示,此前央行在公开市场的操作并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用,房贷利率仍以上升为主,预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

  银行:房贷其实是最好的资产

  持续上涨的购房成本,让购房者的心态发生变化。和刘明明类似的情况并不在少数,郝杰也在广州的从化购买了一套住宅。不过除了刚收房的时候住过半年之外,郝杰一直没有再去住过。“从化的住宅离我工作的地方,大概有50公里的路程,如果不塞车开过来大概需要1个小时的时间。但是现在购房的溢出效应,从化现在居住的人也很多,每天不要说在高速上的时间,上高速的收费站都挤满车,上下收费站都要半个小时,再加上路上的时间,基本上要两个小时。后来没办法,我们只能在单位附近租了一套房子,自己的房子租出去。”

  郝杰也表示在从化购房并不方便,“从需求来讲,从化的房子并不理想,而且由于每天走高速,过路费、油费、停车费每个月的成本差不多4000块。但是我们主要是担心购房成本继续上升,所以先占住一套再说,从看房到购房只用了一周的时间。”

  郝杰的房子目前从当时购买的100万,涨到目前的150万。“如果算上利率,赚得可能更多。”郝杰表示。

  “我们银行的房贷,首套最高峰时曾上浮3成,不过即使这样,总额也十分有限。相对房贷利率来说,利率的波动只是小头。”一家股份制银行个贷部的负责人表示。

  一家国有大行广东分行的负责人表示,房贷其实是银行最好的资产,不仅需求大,而且不良率极低。不过现在政策调控,对于房贷,银行的态度也较为谨慎。

  供销两旺,房企的报表也十分靓丽,8月13日晚间,房企的首份半年报火热出炉。保利地产2018年上半年实现营收595.14亿元,同比增长9.28%;归属于上市公司股东的净利润65.05亿元,同比上涨15.13%;净利率同比提升2.49个百分点至15.64%。

  此外值得一提的是,股东方面,证金公司持股由一季度末的5.14亿股增至5.81亿股,持股比例由4.33%增至4.90%。

  据川财证券统计,上半年TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。特别是二季度以来,受益于部分一、二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热,房企销售业绩迎来高峰。

  数据显示,按照申银万国分类,沪深两市共计57家上市房企披露2018年中期业绩预告,包括扭亏企业在内,32家房企业绩预喜,占比高达56%。 其中净利润同比翻倍的房企,达到了26家,几乎占据了半壁江山。(来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF380)




发表于 昨天 09:37 | 显示全部楼层
一线城市房租上涨 资本介入推动?过半房源被代理垄断
2018年08月17日 08:50
作者:侯润芳 顾志娟
来源:
新京报
编辑:东方财富网

【一线城市房租上涨 资本介入推动?过半房源被代理垄断】近日,北京市住建委联合多个部门,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站。要求各互联网站自即日起,均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和从业人员信息卡。对于住房租赁经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中需含有“住房租赁”。此次整改要求在9月1日前完成。(新京报)

  6月底7月初,生活在北京的金女士计划在公益西桥附近租一套两居室,彼时的价格在7500元左右。但出差十天回京后,金女士发现,公益西桥附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000元。

  和金女士一样感受到房租“上涨”的人不在少数。有机构报告数据显示,7月北上广深4个一线城市租赁价格指数环比均有所上涨。是谁推高了房租?有业内人士表示,租赁机构价格上涨对整体租房市场造成影响,但核心问题是租售比悬殊,供需紧张。


  据媒体报道,近日,北京市住建委联合多个部门,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站。要求各互联网站自即日起,均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和从业人员信息卡。对于住房租赁经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中需含有“住房租赁”。此次整改要求在9月1日前完成。

  北京租房者:房租近两月涨500-1500元

  小雪从5月份开始关注租房网站。在双井周边的一个单间,5月-6月之间的租金在2600-2800元,到7月中旬时已经涨到超过3000元。最终她在自如上租了一个三居室中一间13平米的卧室,房租3290元/月,外加10%的服务费。

  小雪表示,7月份以来,自如上的房租价格就一直在上涨,“团结湖那边的房子从3400涨到4300”。

  一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月,最近几天他接到中介通知,称房东直接涨价1500元/月。

  在各大高校租房交流群中,很多毕业生反映北京最近房租涨价太快,涨幅在500-1500元/月之间,一个月之内涨价800元、1000元的情况普遍。

  一名房地产业内人士对新京报记者表示,自如平均每年会涨价约10%,月租涨幅在200-300元之间,区域地段不同可能略有不同。但今年的涨幅大大超过往年的幅度。

  根据最近租房的毕业生反映:海淀三四环左右的单间涨幅都有1000多,朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元,望京区域有出现最近涨价900元的情况。五环外地段也出现上涨,亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室,去年房租为4500元,今年7月涨到5300元。

  根据贝壳研究院数据,今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。在租金变动方面,东城区和顺义区租金涨幅最大,环比涨幅分别为10.5%和10.7%。单平米月租金涨幅靠前的商圈包括安定门、西山、红庙。

  资本推高房租?“过半房源被代理垄断”

  目前租赁市场交易分成两类:一类是普通租赁,租户和业主直接交易,另外一类是中介,中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

  在房租上涨中,链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。有媒体质疑,资本介入导致房租上涨。

  公开数据显示,链家自如拥有房屋40万间,8栋自如寓,进入北京、上海、深圳、杭州、南京,超过100万租客;蛋壳公寓从2015年初创立至今,已进入北上广深等8地,管理超过17万间公寓;2017年年末,我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

  “现在大中介、小中介、甚至一些个人都加入到房屋租赁市场。以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说,在天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东,房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。

  “如果都是小公司,小业主,互相有竞争,但如果是一个有几十万套房的庞然大物,它是有垄断定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样。”张大伟说,当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断,最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

  有房东向新京报记者表示,与自如签约三年,期间给业主的房租价格不变。如果签约5年的话,每年可涨1.3%。

  该业主称,其房子位于珠江帝景小区,两居室,120平米。与自如签约三年,自如给他的房租价格是每月7500元。“一年只给11个月的房租,因为有1个月他要收作管理费。”记者检索发现,自如上该小区的两居室价格在11690-11990元/月,且面积只有89平米左右。该小区在贝壳租房上一套110平米的两居室,月租金为13800元。

  “本来供需结构就紧张,长租公寓企业放大这种紧张,并不新增加房源,多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看,小部分房源甚至差价比房主所得还高。”业内人士表示。

  在张大伟看来,中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。“租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下,租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下,将中低端租赁房源改造成中高端,事实上拉高了租金价格。”

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论,但是对于大多数租房居住的人来说,面对房租上涨估计将会是大概率事件。”

  租房市场价格不透明,房东、中介跟着涨价

  业内人士表示,租金的绝对值对比收入虽然属于高位,但如果租金对比房价,以北京等一线城市为例,租金依然有长期上涨的推动力。整体看,当下租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间,在当下市场,套均租金价格意义有限。

  近期,多个机构发布了7月北京地区房屋租赁市场上涨的数据。对此,张大伟提出质疑。

  “部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,制造上涨预期。”

  记者走访获悉,在上涨预期下,一些普通租赁房的价格也在上涨。“我在劲松租住的房子即将到期,房东说因为房租价格都在大涨,所以今年要涨价700元,而在过去两年,这房子平均每年上涨400元左右。”劲松地区一住户说。

  在比价心态下,涨房租的房东不少见。另一名直租业主称,因为最近北京房租上涨,将自己的房子从12000元/月涨到了14000元/月。

  昨日,有中介告诉记者,近期房屋租赁市场价格走高,中介从业主处租房价格也相应提高。“之前已和业主签约的房子租赁价格不变,近期重新签约的房子租赁价格都有所上升。”

  一线城市房租环比上涨,深圳同比涨1.84%

  根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%,上海和广州出现下跌,同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

  根据记者采访,深圳房租出现了一定上涨,但涨幅不是太大。一位深圳租房者表示,南山区的一居室去年价格在4800-5000元左右,今年涨到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示,公司附近的三居室中一间单间,现在的房租在3300元左右,去年2500元左右就可以租到类似的房子。“每年都在涨,不是最近涨起来的。”

  上海和广州的房租走势较为平稳。上海一位租房者表示,整租的一套三居室,第一年房租8800元,去年9100元,今年是9000元。广州有租房者表示,并未感觉近期的房租价格有大涨,在非市中心地段合租,人均月租金约在1000-2000元之间。

  不过,也有广州市民表示,其整租的公寓价格有所上涨。“我去年在2号线飞翔公园附近的一室一厅整租是1100元,今年同位置单间1400元、1500元左右。”

  北上广深一线城市外,房屋租赁市场的价格多表现稳定。

  武汉地区的居民向记者表示,武汉地区租赁市场的整租房子价格稳定,每年上涨幅度在200元至500元之间。青岛地区的居民表示,青岛地区房屋租赁价格变化不大,租房房价基本稳定在同一水平线、波动极小。不过,有济南地区的市民称,其所在小区的小户型房租价格普遍涨价。“我刚签的房子,60平米,一室一厅,房租从每月的2800上涨到了3200。”一位杭州市民称,房租价格有所上涨,“去年租住的两室一厅的房子,从每月3000元涨到了如今的每月3800元。”

(责任编辑:DF398)
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