我心飞扬

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听任志强说买房还是卖房

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发表于 2010-4-22 10:25:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
有人问这次政策的出台会带来行业游戏规则的调整吗?这要看政策固执的能走多远。是当房价下跌时就掉头呢,还是从此要变成指令性的计划管理,坚决的实行计划经济了,这大约是不会出现的。

有人问这次政策的出台是否会让房地产市场崩盘,以应了日本泡沫的预言?我认为不会。中国政府即使想在市场中按上一只闲不住的手,但也不会让中国的经济陷入长期的低迷状态,这肯定是不会出现的。

有人问这次政策的出台是否会陷入房价的“拐点”,出现2008年的房价下跌?我想交易量的下降是第一步,房价从不涨到下跌会有一个时间差,至少要看开发商手中的现金流和后续的供给增长情况。政策尚未出完之前,双方都会有个观察期,最先反应的一定是需要靠贷款才能形成的购买,而又被政策所限制了的消费群体。当各部委和各地方的政策相继出台之后,也许人们就会从观察中走出来做合适的选择了。

严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了,已经开始不讲法律而只讲“政治”了。房价一定也不是市场规律中的价格信号了,波动时必然的,下跌也是可能的。如果后面的细则更为不利于消费,一段时间的下跌就从可能变成了必然,甚至有可能演变成羊群效应的恐慌。

但我不认为中国的房地产会因此而崩盘,因为中国宏观经济的基本面并未发现改变,也不会出现2008年的现象。中国政府只是想遏制部分城市房价过快上涨,而不是全国的房价都已过快上涨,这一点中国政府是头脑清楚的。即使部分市场的房价下跌,这也是政策预想达到的目标。但当只有部分城市的房价上涨过快时,让全国的房地产都吃同一种药就必然会产生极大的不良反应。地方政府虽然可以用我这个城市的房价没有过快上涨、我这个城市的房价仍处于合理的价位作解释,但土地、税收、银行却不听地方政府的,因此吃药的副作用仍会让一些没病的城市也患上了传染病。

也有人问我现在是该卖房还是该买房?我从来的想法都是要用钱就卖房,不缺钱、不急用钱就不卖房。当货币处于长期贬值的状态下,只有房屋资产是长期保持增值并且在通胀中比货币有更强的抗通胀能力的。

而对于买房者来说,永远都是需求与能力的对称,当需求存在又有能力用合理的贷款提供消费时,越早买房就一定会越合适,信贷会将未来的收入流变成今天的消费能力,让人们提前获得高品质的生活享受。但却不可过度的超越自己的能力贪图奢侈型消费。正常的消费中有人说是当了房奴,我从来不认可这种说法,房奴只有在房子大量跌价贬值时才会出现,而房屋升值时是投资的升值哪里来的房奴一说。生活的高质量会让你的身心健康且子女培养良好,这是金钱换不来的生存环境,但晚买只会越难以分享资产的升值和生活的压力。

对于投资者而言,在不越出自己能力、不需要银行借贷时,只不过是个进货成本的高低,并没有亏损的概念,更何况像购买股票一样谁能保证是抄了个最低点呢?也许此次政策出现的波动给了许多人一次机会,但没有人知道何时会反弹。

我相信是中国的房地产没有泡沫,遏制部分城市的房价上涨过快也不是为了将房价打下去,这种行政措施遏制的房价、遏制需求而产生的销售下降并非是市场的正常供求产生的信号作用。遏制需求不等于需求已被释放或满足。今天按政策要求买了90平方米以下的住房的家庭,不等于明天不会买更大的房子。

当房价满足了当局者的管理目标时,或是预期坏于管理当局的目标时,比如过度的下跌和恐慌性的下跌时,当局一定会改变现行的政策的,这次的地王与过快上涨的怒火在房价平稳或下跌后一定会对整体经济与投资带来负面作用,也是与城市化进程相背的。因此当局并非要取消这个支柱行业,也一定不会让民众因长期的遏制而对政府不满的。

毕竟拥有住房的家庭占多数,毕竟还有大量的家庭是靠贷款已经买了住房的。他们同样都会对房价的下跌产生巨大的不满。不能为了一些人的购房利益而让更多人的利益受损,社会的和谐绝不只是未购房、想购房人的利益,而是整个城市民众的共同利益。在涨与跌的最终选择中,没有一个国家的政府会选择长期的跌,而一定宁愿选择适度的涨,只要不是过快、过高(如低于收入的增长率),就是合理的了。

我并不为短期政策干预影响下的房价下跌和销售量下降担忧,我更担忧的是当政策无法调动投资者的积极性而让供给保持可持续的增长时,当房价平稳到政策的制定者满意时,将如何收回或撤销这些限制性政策,总不能在房价不过快上涨或者已经出现下跌时,还继续实行遏制房价上涨的政策吧。一旦这些政策在销售下滑并影响到中国经济的增长与平稳时又该如何呢?那时消费的报复性反弹,被压制的需求再一次释放时,又将面临着供求严重失衡的局面,房价仍然会不听话的上涨。难道中国政府始终要不停的用行政手段去弹拨这根价格的弦吗?难道中国永远无法向市场经济过渡,永远要不停在市场与计划之间徘徊吗?难道就不能用更好的市场化方式进行调控而走出这个让改革进两步退三步的怪圈吗?

可以肯定的是中国的未来离不开城市化,中国的未来也离不开城市的建设,没有房地产就无法消化现有的大量工业制造的产能,没有房地产就无法解决民众的居住改善,这个被政策与社会又恨又爱的“坏”孩子,本就还没有长大,又怎么可能让一个年幼的孩子正常的怀孕并生孩子呢?必须从土地制度的改革加快供给的方式保障市场的需求,必须用管住货币总量和利率的调节手段,并且改革综合的财税体制的方式才有可能让房地产走向正常的市场化。

我不反对政府对市场的调控,但更希望政府用市场化的手段调控,而不是坚持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段进行恶性的干预,这种违背市场规律的做法可以满足短期的政策目标要求,但却无法解决可持续的发展问题,更不符合科学发展观的要求。一段时间之后回过头来,后人会嘲笑这种虽然可以让市场无奈,但最终会被市场无情报复的政策。

[ 本帖最后由 LIANGXIN 于 2010-4-22 10:28 编辑 ]
发表于 2010-4-22 14:58:31 | 显示全部楼层
我没有时间多说,只知道任志强是搞房地产。“穷人不应买房”的论调就是他提出的。政府刚刚调控,他就开始忽悠了。什么“中国的房地产没有泡沫”,什么“行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了,已经开始不讲法律而只讲“政治”了”。房价偏离经济轨道狂涨的时候,就是讲法律了?什么逻辑!

刚刚看到网上有人说:“宁肯相信猪上树,也不相信专家会站在中立的立场”,虽说有点偏激,却也形象而又现实。
发表于 2010-4-22 15:08:36 | 显示全部楼层
原帖由 刘文喜 于 2010-4-22 14:58 发表
我没有时间多说,只知道任志强是搞房地产。“穷人不应买房”的论调就是他提出的。政府刚刚调控,他就开始忽悠了。什么“中国的房地产没有泡沫”,什么“行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了,已经开始不讲法律而 ...
房价的问题是一个比较敏感的问题,牵扯到国计民生,水很深,孰是孰非,一时搞不清楚。反正最近中央的政策,对于老百姓还是有利的。
发表于 2010-4-22 18:00:17 | 显示全部楼层

回复 3# 的帖子

中央的新政策对普通老百姓是个大好消息,对于社会的稳定也是极为重要的。对于开发商和炒房者却如晴天霹雳,他们会利用各种机会进行反宣传。
我家不存在买房的问题,但从社会的角度看,房价必须降,至少短期内不能再大幅的涨下去了。否则社会不稳、两极分化会更加激化。
 楼主| 发表于 2010-6-2 14:30:04 | 显示全部楼层
回复 4# 刘文喜

残疾的市场能走多久(2010-06-01 1020)转载标签:房产  

一个人有两只手,既可以保持身体前行的平衡,又方便处理不同方向可能出现的复杂事物,但如果少了一只就会有许多的不方便之处了。

市场中也有两只手:一只是看不见的市场之手;一直是看得见的政府之手,同样缺一不可。没有看得见的政府之手来制定市场的规则、维护市场的安全、守住信用与道德的底线,则这个市场也许就变成了赌场,或黑社会控制的强买强卖了。没有政府这只手的市场一定不是一个好的市场!

同样的是,如果缺少了看不见的手就变成了政府主导的机会经济,社会的资源就无法实现最佳的配置,收入的分配也无法实现合理的激励、无法发挥市场的竞争机制、无法促进财富的增长和社会的进步。中国的改革开放前三十年的历史恰恰已经用事实证明了这一点,历史上所有实行中央集权的计划经济的国家的经济失败或破产也都同样的证明了这一点,整个社会都已从教科书中和现实生活中否定了计划经济的“成功”与“合理”性。

中国改革的三十年恰恰是一个从打破计划经济的体制向商品经济、市场经济过渡的过程。中国GDP 的增长正是靠市场的开放、靠民间的投资、靠金融资本市场的崛起、靠看不见的手形成的竞争、靠对外的开放与技术的引进、靠全球化的融入……

但这次世界经济危机之后,政府疯狂的货币投入于救市让“中国模式”成了世界的标杆,GDP重回8%的骄人业绩冲昏了管理者的头脑,似乎计划经济手段的成功让看得见的手可以替代看不见的手独立撑起中国经济增长的这片蓝天了。无论是国进民退还是新三十六条都没有给中国的经济增添新的活力,也没有让看不见的手有出手的机会,无论是对房地产市场的调控还是对通胀预期的管理,都没有让看不见的手重登大雅之堂,行政手段仍在唱着主角。

从中国的股市看以看到的不是经济的实体进程的合理反映,更不是一种正常的价值发现,而是被行政手段可能出台的政策预期所控制。这把悬在股市头上的剑既可以用各种不确定性的信息让股市暴跌,也可以通过谣言让股市暴涨,让中国的股市在经济增长高达GDP 超过10%时却成了全球仅次于希腊的倒数第二。股市所反映出的恰恰不是看不见的手的力量,而是看得见并且闲不住的政府之手的威力。

房地产新政则给了市场近60%销售量下跌的重创,用差别利率将大批的改善性需求挡在了市场的大门之外,更用户籍限制的行政手段阻断了加速中的城市化进程。短期的抬牛腿的政策将会给今后的发展留下许多遗憾。虽然今天尚未看到对中国经济的影响,但此后的蔓延将会给市场留下无限的想象的空间。

也许政府仍将对经济增长拉动的幻想寄托于政府看得见的手大力建设保障性住房上,大约200多万套的保障房在部委与地方的合同中成为了考核业绩与升官政绩的一条红线,给了投资拉动一丝的希望。但保障房建设真的能弥补房地产开发投资的下滑吗?4月份的房地产投资已出现了环比下降3.84%的苗头,而5、6、7月很可能在销售量的下降的压力之下让开发投资继续并可能快速的下降,而保障房则无力弥补这种投资下滑的余额。

按去年土地出让的价格计算,盖同样面积的商品房地方政府大约可以收到7000亿左右的土地出让收入,并会将这7000多亿再投入到实体经济之中。而同样的土地变成保障性住房之后,政府是零土地收益,也就是只有土地开发的投入而无土地的收益。同时就不可能将收益再转化为投资,这部分损失无疑是无法转化为新的投资的。而地方政府则还要为保障房支出相当的资金。

GDP的增长中计算的是增加值,当然好的商品房所使用的材料设备要好,增加值是不同等的,使用的钢材数量也未必相同。我不认为保障房的投资可以等量的替代。从历年统计的情况看,开发投资占住宅总量建设投资的约80%,但竣工面积只有60%不到,可想而知其中的差距了。

中国的经济就像一个被捆住了看不见的手的独臂人,而这只看得见的手上戴着一只重量级的拳击手套,随时准备挥出重拳狠打那只看不见的手,并在用这只带着拳击手套的手在缺乏对市场敏锐的感知情况下操纵手术刀、为面对无数不确定病症的中国经济动手术。可想而知这个手术的最终结果了。

我不知道为什么在面对国际危机多面爆发的局面时,不肯多用一只手来应付这些复杂的不确定性,但我知道少了一只手的帮助只会增加市场信心恢复的难度,而重拳之下的房地产肯定已不会给经济的增长锦上添花了,或者甚至无法维持原有的贡献度。当这种投资的下降开始向上下游延伸时,不知会有什么样的影响。

新政之后的钢材价格下降了、铁矿石价格下降了、土地价格下降了、土地的流拍率大幅上升了……

当国家无法用供求关系调节市场价格时,成功的将房价过高的矛盾的球踢给了地方政府,要求地方政府从地价上、保障房建设上和控制房价过快增长上出台政策来降房价。银监会从贷款的数量控制上限制对开发商和地方政府的资金流,让开发商不得不降价。同时限制消费信贷,让交易量下降,也逼着开发商降价。但如果政策既打压投资者有打压消费者,会是一种好政策、好结果吗?

当开发商迫于保证现金流而降价时,还有能力购买大量的土地,有能力加大投资建设并提供有效供给吗?如果减少了市场中的有效供给,房价降下去之后买什么呢?当大家都在房价下跌时抢房子、炒房子时,却发现市场中缺乏有效供给时,价格又会怎样呢?

最好的局面大约是开发商努力的降价,让这些调控的政治目的迅速得到满足,让等待购房者的怒气消掉,让伟大的政府再次登上成功的领奖台,否则还不知道会有多少只靴子会扔出来。不是没有政策与办法了,而是库存的政策与办法常在头上悬着,让价格不敢反弹,让股市不敢掉以轻心。

大约房价不降、经济能保八,就绝不会改变这只看得见的手的强大压力,但这种无法按市场经济规律运行的政策能维持多久呢?降了价的市场能维持多久呢?单靠看得见的手支撑的市场能维持多久呢?

一个残疾而瘸腿的市场能走多久?
发表于 2010-6-2 15:33:01 | 显示全部楼层
我没有时间多说。
大家都把钱投入到购房中,经济就发展了吗?老百姓的钱不能用在其他消费上,带动其他产业的发展吗?汽车多次降价,原来买车的人骂街了吗?电脑和数码产品降的幅度更大。大蒜价格翻了几倍推动经济发展了?
 楼主| 发表于 2010-7-5 15:17:22 | 显示全部楼层
回复 6# 刘文喜
该不该降价(2010-06-24 16:57:39)转载标签:房产  

都在盼望着房价的下跌,似乎已成为媒体、官员与社会的共识。无论是改革的调控还是部分民众的抱怨;无论是媒体的评论还是网络中的热议,降房价都已成为社会和谐稳定的前提?

经济学告诉我们的是供求关系决定着价格,但价格也有其特有的弹性作用,价格低则需求可能增加;价格高则需求会被价格抑制。当两者之间找到了平衡时,价格就均衡了。但这个价格是随着供求关系变化的。当价格高时,利润增加吸引投资者进入生产环节、产量增加则改善供求关系,价格就下来了;反之价格低,利润减少会抑制投资,产量减少则价格就上去了。

中国的猪肉与粮食价格的波动都证明了这种供求关系决定的价格。

但许多商品在产品稀缺时价格会上去,而刚性需求则不管价格是否上去也会有人购买,比如盐和食用油。当产品供给充分时,价格会下去。但是需求是稳定的,并不会因为价格下去了需求就增加,如盐和食用油。

商品房的年供应总量约为500万套,按城镇家庭户数计算仅为2%,加上二手房的交易量不足5%,而城镇按家庭户数计算的成套住房总量仅有0.77。不管是买是租都远远未能满足城镇家庭户数的居住需求,很明显是总量不足的阶段。并且住房套面积的中位数仅为 76平方米,远远不能满足适足的生存条件。三、四代人居住于一套住房之中的家庭户数占家庭总户数的比重超过了66%,改善性需求的潜在能力巨大。

从人均一张床到户均一套房,再到人均一间房,知道提高生活质量的人均多于一间房,这是一个漫长的发展阶段。中国尚处于住房成套率低于1:1的水平,更说明总量的严重不足,加上城市化的高速发展过程和年龄结构特殊性所加速的家庭分裂过程,住房问题就成为了当前中国城市化中的突出矛盾。

其实中国的住房私有化率已经是世界第一了,高达80.4%,家庭财富中住房所占的比重远高于大多数国家。但住房条件太差继续改善,这就形成了供求之间的矛盾加剧。因此从土地的源头开始由供求关系决定着高地价,从商品房环节出现了供不应求导致的房价快速上涨,并且因为房价的上涨快于GDP和收入的增速让社会矛盾加剧,影响着城市化的进程。

尤其是2008年的降价之后,在刺激政策的推动之下,这种刚性需求爆发性的在低价位上增长,很快就让供大于求的局面转变成了严重的供不应求的局面,于是价格开始随之而暴涨,并涨幅迅速的超过了GDP 增长和收入的增长。

需求本就存在,价格降到合理的位置再加上政策优惠的催化作用就迅速的变成了购买力。但生产却有一个漫长的周期,无法在短期内形成巨大的供给量,自然就在价格上逐步反映出来。这一轮的价格上涨应归功于宽松的货币政策和积极的财政政策、以及优惠的刺激政策。

2008年房价出现了快速的下滑,原因在于中国两防的政策改变了经济增长的预期,紧缩的二套房贷政策抑制了改善性消费需求。注意不是需求不存在了,而是政策抑制了需求,否则就没法解释2009年的销售上涨了。加上全球性的金融危机,为保证现金流的运转,开发商普遍性的降价了。

这种降价与真实的需求无关,而是整体的经济下滑改变了预期,加上政策的抑制双重作用让价格下降并不拉动需求增长。

2008年的降价大约分为三种情况:一是降价之后可能还有薄利;二是降价之后完全没有利润可言;三是为了现金流的生存,亏损也要降价。保生存是第一位的,盈利已经让位于生存了。只有极少数的现金流充足的企业维持着原有的价格但已无涨幅可言了。

今年的降价远没有在调控政策出台之后迅速的出现,虽然销售下滑的速度远大于了2008年,但价格的波动则小于2008年。一是因为2009年的丰收让更多的企业手中拥有了大量的现金;二是2009年的救市政策让许多开发商对未来抱有幻想;三是中国的宏观经济并未出现紧缩和通胀(至少目前还没有那么严重的通胀),那么有为什么要降价呢?于是政府与民众在期盼着的大降价暂时尚未出现。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100k51o.html) - 该不该降价_任志强_新浪博客
那么是否真的应该降价呢?

网民们都说我是坚持房价应该上涨的“天下第一人”,因此也成为了网民们认为是最该打的人。是的,按照中国现状的发展情况分析,在未来的一、二十年中,中国的房价仍将始终处于上涨的趋势。今天我仍坚持这种判断,但我并不认为中国的房价上涨的幅度应快于或大于收入增长和经济增长的幅度,特别是在政策的刺激之下产生的过快增长。在货币超发下产生的资产价格过快增长,并不是一种合理的增长,有可能破坏中国的宏观经济。

特别是人口输入较快的城市,房价的上涨不是由本地居民的收入水平确定的,而是由外来财富的汇聚速度与程度决定的。而人口输出地城市则在指令计划的土地供给制度下,房价仍处于较低的水平。

因此,我认为并且在呼吁,部分房价过快上涨的城市应适当的控制价格上涨的幅度,包括合理的调控现有的销售价格。不是供求关系中价格不应上涨,而是在国家无能力用扩大供给的方式解决增加供给来平衡价格时,就只能用行政的手段来强制性的限制和抑制需求,让库存迅速增长,并迫使开发商无法维持合理的现金流,那么就可能出现强制之下的被动局面。

在中国行政命令的手段既可以让经济从低谷迅速的爬升,同样也可以将某一行业的上升变为下降。虽然这并不符合经济的规律和市场经济的原则,但却能有效的防止某些因经济问题而带来的政治风险,能在短期内给经济调整留下一个必要的空间。

也许与2008年不同的是,现在的房价给了开发商降价的余地,2009年的价格回升让开发商的房价有了盈利的空间,不至于像2008年亏损也要销售房子以保证现金流。

问题是没有一个开发商知道应如何降价,应降多少是合适的,因为这个消费需求的下降不是经济与市场的供求关系变化所引发的,而是行政措施的重压之下扭曲的。这个扭曲是没有经济数据支撑和无法判断的。也不知道这个行政措施会否成为一种长期的政策。

银行用压力测试的方式可以计算出房价下跌对坏账的影响,但如果社会、媒体将这种测试误导为市场的预期则是危险的。而开发商却无法用这种测试的方式知道消费者是否买账,毕竟这里只有政治而无市场规律可言了。

尤其是两级分化的局面开始出现了。一线的重点城市中,房价过高、上涨过快且严重供不应求的城市,房价已出现了波动,库存已出现了上升,甚至超过了2008年的库存。但三、四线城市和部分二线城市的房价原来就处于低位,目前正处于上涨的过程,消费需求也在增长。这就形成了可能在不该降的城市降了,反而销售暴增;该降的城市降了,销售反而下降,因为人们仍在希望有更大的降幅出现。买涨不买落的博弈不仅在股市中会出现,在楼市中也会出现。

没有明确的目标与预期,成为了当前股市与楼市低迷的主要原因,股市天天喊已进入了合理的价格区间,但仍没有资金进场,仍处于较低的指数阶段。楼市也许同样会在这种局面下出现僵持的阶段。

在强制的政策压力之下,降房价已成为了主色调,降已成为了一种必然。但降到多少却是一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。中国的宏观经济也成为了博弈中的牺牲品。每次经济下滑时,房地产业就挺身而出成为拉动投资与经济增长的主力军。同样每次的经济过热时,房地产业就成为调控的重中之重,此次也是同样。

不从土地供给上增加、不从货币总量上控制,而以房价为目标的调控必然导致这种难题的出现。

为了政治降价时必然的,否则中国的经济必然出现下滑的趋势。宏观经济的下滑也必然带来房地产的困境,这是所有人都不愿意看到的现象,最终也必然出现房价的下调。与其是鱼死网破,不如各退一步,共同挽救中国的经济平稳增长。

开发商的主动降价时可能做到的,但降价之后的市场则一定是消费者说了算。如果消费者在博弈中仍不满政策的限制性条件,则降价就不再是让消费增长的必要条件了。

但愿政策非市场化时,市场仍保持理性,否则中国的经济就难以在政策的扭曲中于独木桥上表演平衡能力了。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100k51o.html) - 该不该降价_任志强_新浪博客
发表于 2010-7-5 19:03:56 | 显示全部楼层

国内空置房可供2亿人居住 巨大房地产泡沫正形成

www.eastmoney.com2010年07月05日 18:10张育群环球企业家 



  强烈做多冲动的地方政府与贪婪商人合谋酝酿了一个空前的房地产泡沫—未来10年中国城市化浪潮的现实警钟

  4年前的一天,在北京做城市运营规划的李国平来到天津,一位县级官员开着车把他拉到了远郊,指着车窗外的盐碱地说:这是一个我们从未经历过的时代,能不能帮这儿策划下,造个曼哈顿或者地中海小镇出来?


  荒野之上的可能性改变了中国的地理版图,也打破了内地经济的引力平衡,李国平随即成立了顾问公司,全力参与到一场造城运动中来。与他一道的还有碧桂园、绿地、富力、恒大、合生创展、阳光100等几乎所有一线房地产开发商。在过去5年时间里,这个京津之间的广阔腹地出炉的造城计划几近北京与天津2009年住房销售量之和。

  在房地产商的计划书上,中国未来十年史无前例的城镇化,将给他们带来数不尽的财富。自2010年两会以来,城镇化已数次被最高决策层表述为提振内需的长期利器。6月24日,国务院副总理李克强在上海进一步指出,城市群是城市化发展的重要途径?通过现代交通网络,把中心镇发展成中小城市,与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。李克强认为,这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费,亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。

  北京显然就是“城市病”的典型案例。过去十年间,北京吸引了全国最优秀的年轻人,但这里土地资源的瓶颈已经显现:尽管在不断“摊大饼”,自2004年北京住房销售面积攀上2200万平方米大关后,5年来一直未有进一步突破。而与此同时,2009年的住房销售额却已是2004年的3倍多。两个数字的叠加暗示了北京有巨大的购房需求未被满足。

  瞄准这些需求,京津之间城市群的布局早在5年前就渐次展开。只不过,手握土地的远郊区县政府有改变城市形象的憧憬与雄心,却缺乏资金与经验,他们纷纷赋予开发商庞大空间来描绘城市新蓝图。

  这其中,位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的由开发商打造的“新城”。作为亚洲地区最大的别墅区,这里在短短几年时间耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场,以及在荒野上建起的数千栋欧式别墅,面积相当于33个天安门广场。

  但在6月1日傍晚,当《环球企业家》记者来到这座别墅之城,看到的却只是凄冷的景象。夕阳下最后一对新人依偎的剪影被摄影师成功定格后,作为免费布景的这座几可乱真之地中海小城也结束了一天中不多的喧嚣,苍凉而悲情地隐入暮色之中。这个最初为50万人居住、生活、娱乐而设计的新城如今正上演着凄凉的空城计。

  据有关媒体报道,国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住,也动摇着整个中国房地产市场的根基。那么这些空城如何而来?

  环绕在京津之间的那些超级大盘,或许能给出答案。

  沙丘上的高楼

  夜色中的京津新城总给外来者一种魔幻般的感觉,电瓶车在空旷寂静中滑行,掠过一幢又一幢轮廓精美的临水别墅,但是这些房子没有灯光,犹如空城般死寂。偶尔出现的行人,看起来就像电影中灾难过后的幸存者。

  “一期桃园、二期熙园都卖出去了,但没有业主过来住。晚上黑洞洞的,很吓人。”售楼处司机小杨说。几乎每天,他都要巡视一遍他的“领地”,这片位于潮白河畔占地达25000亩的土地,堪称亚洲最大的别墅区,开着电瓶车围着园区主干道走一圈下来,需要45分钟。

  6月2日上午,在京津新城庄园1号售楼处,上千平米的大厅里只有《环球企业家》记者一人,连售楼小姐也不知身处何处。“除了周末,平时看房的人很少,现在市场不好更没人过来了。”门口的保安感叹道。

  6年来,这片荒芜的盐碱地上耸立起3000座别墅——这仅是京津新城总体规划开发量的1/2——按照规划这里将有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心,50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内,这几乎相当于临近地级市廊坊的城市人口——整个投资将达120亿元。

  合生创展的创始人朱孟依是这一切的缔造者。这位来自广东的51岁富豪建筑包工头出身,在房地产行业浸淫二十余年却不为人熟知,但其领导的合生创展集团一度在销售额和土地储备上超过了万科地产,乃至于被王石称为中国房地产行业的隐形航母。

  看起来朱孟依有足够的筹码来吃下这个项目。但事实上,在合生创展内部对这片盐碱地亦有过激烈讨论。“或许朱老板具有常人不具备的眼光,他看得比别人更远些。”一位前合生创展华北区高管只能这样含混地向《环球企业家》解释。

  京津新城计划与天津宝坻区政府的招商冲动不无关系。宝坻在2001年提出了“135工程”的招商引资政策,即100万、300万、500万的引资计划,500万以上项目往往由区长亲自挂帅、亲自洽谈。合生创展集团号称120亿的投资,令宝坻区政府领导晕眩不已。

  “宝坻区一年的财政收入仅2亿元。合生来之前,连三星级酒店都没有,朱孟依要建一个全亚洲最大的五星级酒店和温泉城,建成后将创造10000个就业岗位,这样好的事上哪找?”上述人士透露,最终在协议出让土地制度废止前的2001年,朱孟依拿到了一个低得近乎白送的土地价格:急于改变城市形象的宝坻区政府愿以每平米78元的价格将2万多亩土地双手奉上。京津新城随后成为宝坻区政府的头号工程,宝坻官员车里总是有两样东西:京津新城发展规划图和宝坻经济发展战略规划图。

  万事俱备后,朱孟依宣称他不是在盖一个楼盘,而是要造一座城,一座连接北京与天津的活力中枢,给北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但在超低价接下京津新城后,朱发现自己必须接下土质改良和郊外造城的重担,这远超出了一个房地产商的能力范围。

  而京津新城所寄予厚望的一条高速公路和一条城际铁路也数次推迟。6年过后,京津新城项目操盘手京津新城总经理郑昌立也不得不向《环球企业家》承认:政府不给配套支持,京津新城仍只是一座空城。

  它还有着更要命的缺陷。很多慕名造访者被京津新城的大气磅礴所震撼,但回到现实,极少有人愿意把自己与之发生关系。以京津新城主打的欧式独栋别墅为例,每平米1.1万元的均价已让不少人望而却步;而如果你从北京出发,经过京沈高速和津蓟高速,一路往西南驶上120公里,缴纳50元高速费,两个小时左右方能抵达京津新城。从这里驱车往南50余公里,才到天津市区——无论是对北京人还是天津人来说,京津新城都显得过于遥远。

  在这样一座空城上,朱孟依投入了太多赌注。据《环球企业家》调查,从2005年到2009年年底,京津新城共实现销售额约30亿港币,而五年来合生创展在这里投资逾60亿元。显然,这个项目沉淀了合生多年的积累,但回收周期十分漫长。

  “政府的缺位,导致生活配套及交通迟迟无法完善,这限制了京津新城的上升空间。”天津市房地产研究会副秘书长刘玉录向《环球企业家》指出。

  在2005年购入第二期熙园的业主杨建开始向房管局投诉,称买房五年了仍没拿到房产证。“据说开发商把土地抵押出去贷款了。”另一个业主王婷毫不掩饰她的失望情绪:京津新城的路灯大部分都坏了,晚上整个社区空荡荡的,她觉得特别不安全。“一出门一个来回就要交高速费100元,可装修好了,不住又很可惜。”

  制造这一切的合生创展日子更不好过。在2004年“8·31”协议出让土地大限过后,协议拿地被明令禁止,尽管与宝坻区政府有协议在先,但合生创展内部人士透露,最初协议的25000亩土地还有近一半未履行手续,土地证至今没有取得。

  “如今宝坻区每年建设用地指标仅在2000亩左右,这意味着我们的土地无法大面积转正,只能每年至少争取1000亩的用地指标。而在2006年国家暂停审批别墅住宅用地供应后,新城更面临一个别墅用地今后无法获取的尴尬。”上述合生创展高管指出。

  城市分裂症

  似乎直到此时,政府和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意,却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌,赌京津一体化如同珠三角一般真正实现,到那时他们的新城将是北京的郊区。

  然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力,每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘;但环渤海地区所有资源都围绕着京津,环京津地区没有成为大城市辐射的受益者,而是陷入了吸附的黑洞,亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。

  但地产商们试图挑战这一格局。合生·京津新城的概念启迪了同行。星耀五洲是继京津新城之后,能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛?在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里,“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜,颜语的想法更简单,“我要把迪拜搬到星耀五洲。”颜语曾多次向《环球企业家》表示。

  从京津新城往北60公里的蓟县,方圆28平方公里的盘山风景区被上海绿地集团收入囊中,一排排尖顶的别墅正在茂林修竹中拔地而起,他们声称要在这里开发出一个能与美国好莱坞叫板的影视基地,并以此吸引北京演艺界、文化界人士到此聚居;而在一片破落低矮的平房包围着的津南咸水沽,建筑面积300万平米的天津富力津南新城正在缓慢启动,天津富力董事长谢强声称将打造出天津最高端的度假产品?

  包括恒大、绿地、富力、碧桂园、阳光100在内的全国知名房企均在天津近郊或者远郊广袤的土地上聚齐。他们试图用造城把京津在地理和现实中连在一起——在城际高铁两侧的亦庄、永乐、武清以及在京津塘高速两侧的宝坻、蓟县,正在形成一座座新城,与天津老城区、滨海新区以及北京市区连成一片,共同构成宏大的城市群。

  更多的“城”正在规划和建设中:天津已经明确规划的11个重点开发城镇,大部分已被地产商们占领。他们将地产开发与区域功能定位结合起来,计划以旅游、休闲、文化产业等配套,带动别墅的销售。这些荒野里浩瀚城邦的缔造者们,无一例外地将销售对象定位为京津冀的富豪及中产阶层。

  天津国民投资有限公司总经理侯昱伟指出,随着近两年天津各区县造城运动的兴起,同类产品将越来越多,这些超级大盘不得不面临一个供过于求的市场。“买房送蓝印户口一度是这些大盘的最大卖点。但我预计未来两年天津远郊市场上将有超过3万套别墅,而天津一年才卖出几千套别墅。”金地集团天津总裁助理李告诉《环球企业家》。

  据《环球企业家》了解,仅天津蓟县恒大金碧天下、盘龙谷,宝坻的京津新城、锦绣香江及津南区的星耀五洲五个造城项目,总供应别墅面积即达2370万平米,而2009年天津楼市商品房销售面积创造了历史,也仅1320万平米。

  “在北京的巨大阴影中被骤然推到了聚光灯下,天津短暂的晕眩很正常,不少地方政府以为请几家南方擅长造城的开发商就能完成城市运营。这太简单了。”已是高策顾问有限公司董事长的李国平也开始反思这轮造城运动。

  作为远郊大盘的土地提供方,天津各区县政府是“空城”的始作俑者,他们不仅在“8.31”大限前大量协议出让土地,甚至在2007年土地自主权被收归天津市前,也突击大量卖地。

  天津市曾尝试来解开京津卧城的死结。据接近天津市国土局的知情人士向《环球企业家》透露,天津市政府曾计划将天津动物园和会展中心搬到京津新城,提升其人气,但政府依然无法为此掏钱。这意味着朱孟依仍要给政府做公建配套,他一开口就要求再低价补偿18000亩土地,结果双方不欢而散。

  无论如何,没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无水之源,不仅无助于改变城市分裂症,还将加剧这种“癌变”,使得当地社会结构更趋于两极化。一边是低购买力的当地居民,相对于越来越高的房价,他们的购买力会更低;一边是囤积房产的富有投资者。夹在他们中间的将是一片无人地带,还有如空气一般的城市化美好愿景,“最终结果就是新城开发将慢下来,甚至停顿。”前天津万科总经理郭钧向《环球企业家》指出。

  尽管如此,在京津新城管委会官员眼里,未来仍“不可限量”。新区二期规划已被国务院批准通过,管委会的宣传牌显示,将来天津新城面积将达258平方公里—这将是目前规模的5倍多。

  现实的苦涩只有那些吃螃蟹的人知道。在京津新城,标志性建筑是凯悦大酒店。这拥有着700多个房间欧洲古典城堡风格的五星级酒店,开业三年因业绩不达标一直挂着“试营业”的招牌(即使在旺季入住率也不超过15%)。开业一年后,凯悦有一半的服务员被辞退。由于疏于维护,酒店外立面因缺乏维护而显得有些破旧,裸露的雕饰品锈迹斑斑。
发表于 2010-7-6 09:09:18 | 显示全部楼层
昨天早报有任志强的文章,他说,现在房产商都没个中央面子,“……中央出了那么多政策,无论如何都应该下点么,这样对大家都有交待,否则中央还得出政策……”
发表于 2010-7-6 10:05:48 | 显示全部楼层
昨天早报有任志强的文章,他说,现在房产商都没个中央面子,“……中央出了那么多政策,无论如何都应该下点 ...

罗建华 发表于 2010-7-6 09:09

www.eastmoney.com2010年07月05日 08:05刘秀浩东方早报 

  “大家尽快降,给政府一个台阶,后面就不会出恶性政策了”

  在上周末于海南举行的博鳌房地产论坛上,众多地产商关于楼市调控政策合理性的争论依旧不止,只是这一次,胶着变成了“妥协”。曾经最强硬的“房价必涨”论者——华远集团总裁任志强向同行呼吁,“我鼓励大家尽快降。”


  “脏水都泼向开发商”

  “大家都说房地产业是暴利行业,但是没有人说政府获得的暴利远远高于开发商的利润,所有的脏水都泼向开发商。”“任大炮”秉承其一贯的“张扬”。

  他说,2003年以后,每次的宏观调控都是消费者买单,政府从中获得巨大收益。2003年后,突出变化的是政府收益部分或者是中央政府财政收入部分,远远高于经济增长速度,而且是暴涨。据任志强称,万科去年交税150亿元左右,但是利润只有50亿元左右,大部分上市公司的税收都高于利润。

  针对楼市新政的利弊,阳光100董事长易小迪从另一个角度提出,“本次调控采取的是计划经济手段,这导致房地产的市场化进程出现倒退,而房地产市场的核心问题仍未得到解决。”

  易小迪说,房地产的核心问题是供求导致价格持续走高,但这个问题到目前为止仍未解决。虽然大家暂时不买房了,但租金上涨说明刚性需求是有的。房地产作为保值增值的手段在短期内无法改变。

  此外对大张旗鼓的保障房,易小迪称,保障房无法替代商品房,因为保障房群体跟商品房群体不同,而且保障性住房不具备投资属性。“保障房供给的加大,有利于(改善)商品房结构,但无法改变目前的根本性结构。”

  “复地已调低新楼定价”

  “张扬”归“张扬”,任志强还是劝同行赶紧降价。他说,“我鼓励大家尽快降,给政府一个台阶,后面就不会出恶性的政策,不行就再打一锤子,何苦两败俱伤,降价大家都有台阶下,就回到原来的轨道上,这是最好的结果。”

  论坛上,上海复地董事长范伟明确表示,已调低旗下新楼定价。此前绿地、恒大等公司均已进行了公开的大幅调价行为。

  范伟对任志强的降价倡议表示赞同:“房企要有销售,必须随行就市。”

  “这个时候就需要有公司往前带一带,动一动,像绿地之类。这都是好事情。”范伟说。

  “楼市十年后绝对悲观”

  值得注意的是一些与会学者的判断,在他们眼里,中国楼市的整个未来都变得不被看好。

  “房地产业的巅峰时期已经过去,十年以后绝对悲观。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟在论坛上第一次表达了对楼市的强烈悲观态度。

  钟伟认为,此前人们高估了从农村向城市转移的人口规模,也高估了商品房的承受能力,从人口和城市化的角度来说,并不支持房地产行业还能产生像过去十年一样的发展规模。

  论及中国经济未来十年,钟伟称,结论是在年内国庆节后可能会温和复苏。就房地产行业而言,未来2-5年平稳增长,未来5-10年中性趋悲观。
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